Mua chung cư 50 năm là tài sản phát mại theo những cách nào?

Đất chung cư 50 năm được hiểu như thế nào cho đúng? Mua chung cư sau 50 năm sẽ mất trắng có đúng không? Có nên mua chung cư 50 năm hay không? … Những câu hỏi xoay quanh đất chung cư 50 năm được nhiều người quan tâm sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nhiều người nói về đất chung cư 50 năm nhưng chưa hiểu rõ loại đất này được hiểu như thế nào, mong được Luật sư giải đáp rõ. Nếu tôi mua chung cư 50 năm thì có phải tôi cũng chỉ được sử dụng đất 50 năm không thưa Luật sư? Nếu sau 50 năm thì liệu rằng tôi sẽ mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra mua chung cư không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu giải đáp về cho chúng tôi. Với thắc mắc liên quan đến đất chung cư 50 năm mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Đất chung cư 50 năm là loại đất gì?

Trước hết, pháp luật hiện hành không định nghĩa đất chung cư 50 năm. Đất chung cư 50 năm là tên thường được gọi để chỉ loại đất mà chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua (hoặc có thể gọi là chủ đầu tư kinh doanh nhà ở) được Nhà nước giao hoặc cho thuê với thời hạn 50 năm để thực hiện dự án xây dựng.

Chủ đầu tư được quyền thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở trong thời hạn giao đất/cho thuê đất theo quyết định giao đất/hợp đồng thuê đất. Hết thời hạn được giao/cho thuê, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất nếu được gia hạn hoặc bị thu hồi quyền sử dụng đất nếu không được gia hạn.

Đất dùng để xây dựng chung cư được gọi là đất xây dựng khu chung cư theo quy định tại Điều 145 Luật Đất đai 2013, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, trong dự án xây dựng nhà ở là nhà chung cư có thể bao gồm các loại đất như sau:

+ Đất xây dựng các tòa chung cư/nhà chung cư/block chung cư cùng các cơ sở thương mại, dịch vụ/hoặc khu vực để làm văn phòng trong các nhà chung cư;

+ Đất sử dụng để làm sân, trồng hoa, trồng cây xanh xung quanh các nhà chung cư;

+ Đất xây dựng các công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư đã được phê duyệt;

+ Đất xây dựng đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ người dân cả trong và ngoài chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Toàn bộ diện tích đất này được Nhà nước giao, cho chủ đầu tư thuê trong thời hạn nhất định và có thể được gia hạn. Loại đất được sử dụng để xây dựng nhà chung cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường bao gồm đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ hoặc đất sử dụng vào mục đích công cộng, tùy theo từng dự án được phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Quyết định phê duyệt dự án/quyết định giao đất/hợp đồng cho thuê đất của chủ đầu tư là văn bản thể hiện rõ mục đích sử dụng từng loại đất theo dự án.

Ngoài ra, người mua các căn hộ chung cư/nhà ở trong các dự án kinh doanh nhà ở thương mại sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời hạn sử dụng là lâu dài cho phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình (đất xây dựng nhà chung cư, sân, vườn hoa, cây xanh xung quanh khu nhà chung cư và công trình hạ tầng mà chủ đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh thuộc dự án được phê duyệt).

Như vậy, đất chung cư 50 năm thực chất là loại đất mà chủ đầu tư được Nhà nước giao/cho thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua có thời hạn sử dụng là 50 năm. Thời hạn sử dụng đất cụ thể được ghi nhận trong quyết định giao đất/hợp đồng thuê đất.

Mua chung cư sau 50 năm mất trắng, có đúng không?

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, căn hộ chung cư mà bạn đang có nhu cầu mua là chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm. Trên sổ hồng/giấy chứng nhận đã cấp cho căn hộ chung cư đã thể hiện thời hạn sở hữu là 50 năm tại mục 2. Nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Sau khi đã hết thời hạn sở hữu căn hộ chung cư 50 năm, việc xử lý được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

Một là, cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở tiến hành kiểm định chất lượng nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng

Cơ quan kiểm định chất lượng nhà ở hết hạn là cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư có thể là nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng; hoặc nhà chung cư không đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng.

Hai là, xử lý trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu vẫn đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng

Sau khi kiểm định chất lượng mà nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn và chất lượng thì người sử dụng nhà chung cư được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo thời hạn được ghi nhận trong kết luận kiểm định.

Ba là, xử lý trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu không đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng

Lúc này, cơ quan có thẩm quyền, chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện các công việc sau đây;

- Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định ban hành kết luận và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư về kết luận kiểm định để thông báo cho chủ sở hữu nhà chung cư;

- Chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện phá dỡ để cải tạo hoặc xây mới nhà chung cư: Việc xây dựng mới hoặc cải tạo nhà chung cư chỉ được thực hiện khi còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở tại địa phương, nếu không phù hợp, chủ sở hữu phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền;

+ Người có thẩm quyền thực hiện cải tạo, xây mới nhà chung cư là chủ sở hữu nhà chung cư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư kết hợp cùng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

+ Người được tái định cư (chủ sở hữu nhà chung cư) phải tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại hoặc chủ đầu tư lo chỗ ở tạm thời/thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở nếu Nhà nước đầu tư, cải tạo xây mới lại nhà chung cư;

+ Nếu chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên tự thỏa thuận về việc chỗ ở tạm thời chỗ ở của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Được bố trí nhà ở tái định cư mới có diện tích bằng lớn hơn diện tích nhà ở cũ nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được sử dụng làm nhà ở tái định cư hoặc được nhận tiền bồi thường hoặc được Nhà nước giao đất để tự xây dựng nhà ở (Điều 36 Luật Nhà ở 2014);

+ Được nhận tiền thanh toán cho phần chênh lệch giá trị nhà ở cũ và nhà ở mới nếu có sự chênh lệch về giá trị nhà chung cư khi cải tạo, xây dựng mới;

- Chủ sở hữu hoặc thực hiện bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ, xây mới công trình khác theo quy định trong trường hợp khu đất có nhà chung cư hết hạn không còn phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở tại địa phương. Lúc này, chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 36, khoản 1, khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở như sau:

+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện phải tháo dỡ, cải tạo, xây mới được bố trí nhà ở tái định cư, đất ở tái định cư thông qua hình thức thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở thương mại được sử dụng làm nhà ở tái định cư/nhà ở xã hội được xây dựng để sử dụng trong dự án tái định cư/hoặc nhận tiền để tự mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư/hoặc được Nhà nước giao đất để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;

Như vậy, khi hết thời hạn 50 năm sở hữu căn chung cư thì chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền được thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nếu còn phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhà ở hoặc phải bàn giao lại cho Nhà nước để thực hiện xây dựng các công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong cả hai trường hợp xử lý nhà ở hết thời hạn, chủ sở hữu nhà ở đều được nhận bồi thường, tái định cư theo quy định pháp luật.

>> Phân biệt nhà ở thương mại và nhà ở xã hội 

>> Đất chung cư thuộc sở hữu của ai? Thời hạn sử dụng bao lâu?

Câu hỏi: Chào Luật sư, vợ chồng tôi đang có dự định mua căn chung cư 50 năm đã có sổ đỏ được ngân hàng BIDV phát mại.

Tôi muốn tìm hiểu trước về việc mua tài sản này nên muốn hỏi Luật sư có những cách nào để mua tài sản phát mại từ ngân hàng BIDV?

Chi phí sang tên sổ đỏ chung cư 50 năm khi mua phát mại là bao nhiêu Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến việc mua tài sản phát mại là chung cư 50 năm và chi phí để sang tên tài sản này mà bạn đang quan tâm được chúng tôi giải đáp như sau:

Mua sổ đỏ chung cư 50 năm phát mại thế nào?

Sổ đỏ chung cư 50 năm như chúng tôi đã phân tích, nêu căn cứ ở trên là loại căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu xác định và thời hạn cụ thể được ghi tại mục thời hạn sở hữu trên sổ đỏ theo điểm d khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm được cầm cố, thế chấp gồm:

Cách thứ 1, bán đấu giá tài sản: Đây là phương thức được sử dụng nhiều trên thực tế để xử lý tài sản bảo đảm cho khoản nợ mà khách hàng đã vay tại ngân hàng.

Việc bán đấu giá tài sản có thể được thực hiện bằng cách khởi kiện, yêu cầu tòa án xử lý hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp tài sản và đề nghị cơ quan thi hành án thực hiện bán đấu giá tài sản.

Một cách khác là các bên tự thỏa thuận bán đấu giá tài sản hoặc các bên tự thỏa thuận yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện bán đấu giá tài sản theo thỏa thuận;

Cách thứ 2, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Đây là phương thức mà bên nhận tài sản thế chấp (ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác) tự bán tài sản bảo đảm của bên bảo đảm.

Để thực hiện được theo cách này, tài sản phải được bàn giao từ bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm. Việc bàn giao có thể được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc được thu giữ theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về thí điểm giải quyết nợ xấu.

Cách thứ 3, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm: Đây là cách thức được lựa chọn khi các tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên đi vay.

Trong trường hợp này, các tổ chức tín dụng sẽ thường phải thực hiện thẩm định giá tài sản trước khi nhận lại tài sản để bù trừ cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay.

Cách thứ 4, theo phương thức khác: Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác do các bên thỏa thuận.

Lưu ý: Mọi thỏa thuận về phương thức, cách thức xử lý tài sản bảo đảm phải được các bên ghi nhận tại hợp đồng thế chấp/hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp các bên lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm không đúng với thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ đã ký kết thì tài sản được bán đấu giá theo quy định pháp luật.

Việc mua tài sản là căn hộ chung cư 50 năm của ngân hàng được thực hiện theo trình tự, thủ tục đã được ngân hàng và người thế chấp/người có tài sản bảo đảm thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ.

Do chúng tôi chưa có thông tin về nội dung xử lý tài sản bảo đảm giữa bên bảo đảm và ngân hàng BIDV nên có thể phát sinh một số trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm thuộc một trong những cách thức theo quy định pháp luật mà chúng tôi đã nêu trên

Nếu các bên lựa chọn cách thức xử lý tài sản bảo đảm theo một trong những cách mà chúng tôi đã nêu trên thì trình tự mua tài sản bảo đảm được thực hiện theo cách đã được thỏa thuận đó.

Theo đó, bạn có thể mua tài sản phát mại của ngân hàng theo một trong các cách sau:

• Mua trực tiếp từ ngân hàng;

• Mua thông qua bán đấu giá tài sản theo yêu cầu của ngân hàng và người có tài sản;

• Mua thông qua bán đấu giá tài sản theo yêu cầu thi hành án của ngân hàng;

• Cách thức khác theo sự thỏa thuận giữa ngân hàng và bên có tài sản bảo đảm;

Trường hợp 2: Các bên không thỏa thuận về phương án xử lý tài sản bảo đảm

Lúc này, để có thể mua được tài sản bảo đảm bạn chỉ có thể thực hiện thông qua đấu giá tài sản.

Việc đấu giá tài sản có thể là:

• Đấu giá tài sản theo quyết định thi hành án: Đây là trường hợp đấu giá tài sản thông qua cơ quan thi hành án sau khi đã có bản án/quyết định có hiệu lực thi hành án và có quyết định thi hành án theo quy định;

• Đấu giá tài sản theo yêu cầu của các bên: Đây là hình thức mà ngân hàng, người có tài sản bảo đảm tự yêu cầu bán đấu giá tài sản theo pháp luật về đấu giá tài sản;

Ngoài ra, bạn nên liên hệ trực tiếp tới ngân hàng BIDV, bộ phận hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm theo thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng để được hỗ trợ, giải đáp các thông tin mà mình còn vướng mắc.

Kết luận: Bạn có thể mua tài sản phát mại là sổ đỏ chung cư 50 năm/quyền sở hữu căn chung cư là tài sản phát mại thông qua đấu giá tài sản, mua trực tiếp từ ngân hàng…. (một trong những cách pháp luật quy định và được các bên thỏa thuận như chúng tôi đã nêu trên).

Phí sang tên sổ đỏ chung cư 50 năm là bao nhiêu?

Trường hợp thực hiện thủ tục mua tài sản phát mại là căn chung cư từ ngân hàng, các bên vẫn chịu các khoản thuế, phí, lệ phí tương tự như các trường hợp mua bán thông thường khác.

Cụ thể các khoản chi phí này bao gồm:

Bởi hiện tại, chúng tôi chưa có thông tin về giá mua bán của các bên đối với tài sản phát mại nên chưa thể tính toán cụ thể mức chi phí mà các bên phải chịu. Dựa trên những căn cứ, phân tích của chúng tôi, bạn đối chiếu và tính toán cụ thể cho trường hợp của mình.

Kết luận: Chi phí để sang tên sổ đỏ chung cư 50 năm/sang tên sổ đỏ chung cư mua phát mại từ ngân hàng cũng tương tự như các trường hợp mua bán thông thường khác.

Bao gồm chi phí công chứng hợp đồng, lệ phí trước bạ…

Trên đây là giải đáp về sổ đỏ chung cư 50 năm, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.