Đất chung cư thuộc sở hữu của ai? Phân chia quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư như thế nào? … Một số câu hỏi liên quan đến đất xây dựng nhà chung cư được nhiều người quan tâm sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi mới mua một căn chung cư tại Hà Nội. Đọc các thông tin trên mạng thì thấy phân vân về việc đất xây dựng chung cư có phải thuộc quyền sử dụng của tôi không? Hay tôi chỉ có quyền với căn chung cư đó thôi? Việc phân chia quyền sử dụng, sở hữu đất xây dựng nhà chung cư được quy định như thế nào?
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, với thắc mắc xoay quanh vấn đề đất chung cư thuộc sở hữu của ai của bạn, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Đất chung cư thuộc sở hữu của ai?
Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cũng như thống nhất quản lý đất đai. Vì vậy, cá nhân, tổ chức, cơ quan là những đối tượng sử dụng, quản lý, chiếm hữu đất đai sẽ chỉ được trao quyền sử dụng đất chứ không thể được có quyền sở hữu đất riêng biệt được.
Đất xây dựng nhà chung cư/khu chung cư có thể được phân thành hai loại: Đất được Nhà nước giao/hoặc cho chủ đầu tư thuê để thực hiện xây dựng dự án nhà ở để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp cho thuê (nói tắt là đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư/hoặc cho chủ đầu tư thuê để xây nhà chung cư/khu chung cư) và đất nhà chung cư/khu chung cư mà người mua căn hộ chung cư được Nhà nước công nhận quyền.
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng hai loại đất này là khác nhau. Cụ thể, đất mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê có thời hạn sử dụng thường không quá 50 năm, trừ trường hợp đặc biệt khi dự án đầu tư vào khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn/hoặc vốn đầu tư lớn mà khả năng thu hồi vốn chậm thì thời hạn sử dụng có thể không quá 70 năm.
Người mua nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại này của chủ đầu tư được sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.
Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được trao quyền sử dụng đất mà không thể được trao quyền sở hữu riêng biệt.
Đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn sử dụng khác nhau đối với mỗi đối tượng là chủ đầu tư và người mua căn hộ chung cư. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định là không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm trong trường hợp đặc biệt, còn người mua căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng đất lâu dài.
Phân chia quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thế nào?
Căn cứ quy định tại Điều 145 Luật Đất đai 2013, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất được sử dụng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được phân chia thành các mục đích sử dụng nhỏ hơn như sau:
- Đất xây dựng khu nhà/khối nhà chung cư (hay còn gọi là các block): Nhà chung cư tùy từng dự án có thể có mục đích để ở hoặc mục đích hỗn hợp vừa để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại dịch vụ (theo dự án được phê duyệt);
- Đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư;
- Đất xây dựng các công trình hạ tầng, giao thông phục vụ cho cư dân trong và ngoài khu chung cư;
Mỗi một phần diện tích đất được sử dụng với những mục đích khác nhau trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được phân quyền sử dụng khác nhau. Khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc phân quyền sử dụng, sở hữu những công trình, diện tích đất có trong khu nhà chung cư như sau:
- Quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được dùng để xây dựng nhà chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư là quyền sử dụng đất chung không thể phân chia của chủ sở hữu căn hộ chung cư/chủ sở hữu văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư;
- Chủ đầu tư được Nhà nước giao cho quản lý đối với phần diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất được giao/hoặc cho thuê này và cũng không được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho địa phương quản lý;
- Ngoài những phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung không phân chia của chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư và diện tích đất được sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng, đường giao thông đã nêu thì chủ đầu tư được Nhà nước công nhận quyền, cấp giấy chứng nhận với mục đích, diện tích, hình thức sử dụng theo dự án đầu tư đã được phê duyệt;
Như vậy, tùy thuộc từng khu vực trong dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà quyền sử dụng đất được phân biệt rõ rệt, ví dụ như có khu vực thuộc quyền sử dụng đất riêng biệt của chủ đầu tư, có phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư…hoặc cũng có phần diện tích chủ đầu tư chỉ được quản lý và phải bàn giao lại cho địa phương sau khi đã hoàn thành xây dựng.
Trên đây là giải đáp về đất chung cư thuộc sở hữu của ai? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
