Trước khi ký hợp đồng mua đất, các bên thường đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Bên cạnh đó, các tranh chấp phát sinh liên quan đến đặt cọc mua đất cũng khá phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho các bạn về những điều cần biết khi đặt cọc mua đất.
Có bắt buộc đặt cọc khi mua đất không?
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định.
Có bắt buộc đặt cọc khi mua đất không?
Mặc dù đặt cọc là biện pháp để đảm bảo thực hiện hợp đồng khi mua đất, nhưng theo các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan thì không có quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc khi mua đất. Việc đặt cọc này được thực hiện theo thỏa thuận tự nguyện giữa các bên.
Theo quy định, khi mua đất thì phải thực hiện các bước:
Bước 1: Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 2: Bên chuyển nhượng kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Bước đặt cọc (nếu có) sẽ được thực hiện đầu tiên (trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng) nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng.
Nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm?
Hiện nay, pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc mua đất. Do đó, các bên có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc mua đất là bao nhiêu. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra thì các bên nên thỏa thuận đặt cọc với mức dưới 30% giá trị chuyển nhượng.
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cũng như lỗi do bên nào dẫn đến hợp đồng không được ký kết mà bên có lỗi sẽ phải chịu rủi ro mất cọc theo quy định. Cụ thể, nếu bên đặt cọc vi phạm thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc và ngược lại.
Nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm
4 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất
Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, người dân cần lưu ý những điều sau:
- Kiểm tra pháp lý thửa đất chuyển nhượng: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định, không có tranh chấp, hiện không bị kê biên để thi hành án, bị thế chấp hoặc đang phải chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Để đảm bảo, bạn cần yêu cầu được xem Giấy chứng nhận bản gốc thửa đất hoặc bản sao công chứng và gửi yêu cầu đến UBND địa phương để kiểm tra, đối chiếu thông tin.
- Kiểm tra thông tin của chủ sử dụng đất: Người đặt cọc cần đối chiếu chính xác thông tin của chủ sử dụng đất trên CMND/CCCD xem có khớp nhau hay không.
- Kiểm tra thông tin về quy hoạch: Bạn cần kiểm tra quy hoạch đối với thửa đất tại Phòng Quản lý độ thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại UBND cấp huyện nơi có đất để xem thửa đất có dính quy hoạch không.
- Kiểm tra điều khoản hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc cần thể hiện đầy đủ thông tin về bên đặt cọc, bên nhận cọc, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, số tiền cọc, hình thức thanh toán, thuế, phí,... Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì bên nhận đặt cọc phải có cả chữ ký của vợ và chồng (hoặc có uỷ quyền) thì mới có hiệu lực. Ngoài ra, người đặt cọc cũng cần có văn bản/biên bản xác nhận hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng thể hiện đã chuyển đầy đủ số tiền cọc.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có phải công chứng không?
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và các văn bản liên quan không có quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua đất phải được công chứng, mà chỉ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải công chứng/chứng thực theo quy định. Do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp cũng như hạn chế các rủi ro thì các bên nên thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng cọc mua đất bởi thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp đặt cọc không có giấy tờ ghi nhận giao dịch dẫn đến tranh chấp và không đòi lại được tiền đã cọc.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất mới nhất 2024
Để hạn chế tranh chấp và rủi ro có thể xảy ra, hợp đồng đặt cọc mua đất cần được quy định cụ thể, rõ ràng các điều khoản như: Số tiền, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên,... Hieuluat gửi đến bạn đọc mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất mới nhất 2024 dưới đây:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A )
Ông: ..............................................................................................................
Sinh năm: ..............................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bà: ..............................................................................................................
Sinh năm:.....................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B )
Ông:.............................................................................................................
Sinh năm: ....................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bà: .............................................................................................................................
Sinh năm: .................................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1. Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………… đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng ………. thửa đất số ….., tờ bản đồ số …… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………… số ……………..; Số vào sổ cấp GCN số ……………….. do …………………………. cấp ngày ……………… mang tên ...................................
Thông tin cụ thể như sau:
- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)
- Thửa đất:.................... - Tờ bản đồ:......................
- Địa chỉ thửa đất: ..................................................................................................
- Mục đích sử dụng: Đất ở: ........... m2
- Thời hạn sử dụng: ..................................
- Nguồn gốc sử dụng: .................................................................
Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo hiện trạng sử dụng thực tế nêu trên được hai bên thỏa thuận là: ………….. đồng (Bằng chữ: ……………. đồng)
Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).
Phương thức đặt cọc và thanh toán:
………………………………………………………………………………………….
* Thời hạn đặt cọc: ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.
Điều 2. Phạt hợp đồng
………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………
Điều 3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 4. Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Bên A cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
2. Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Thửa đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan thửa đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 5. Điều khoản chung
1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản và có xác nhận của hai bên.
3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. tờ, …. … trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
BÊN ĐẶT CỌC | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC |
Trên đây là những thông tin về đặt cọc mua đất mà chúng tôi muốn gửi đến bạn đọc. Nếu còn thắc mắc, hãy liên hệ đến tổng đài: 
19006199 để được hỗ trợ nhanh chóng.
Tác giả: Minh Nguyệt 
