Đòi lại đất đã bán cho người khác là một trong những tranh chấp phát sinh ngày càng nhiều hiện nay, đặc biệt là đối với những phần diện tích đất được nhận thừa kế. Vậy, việc đòi lại đất có thực hiện được không? Bên mua đất hợp pháp có bị thu hồi quyền sử dụng đất hay không?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Vợ chồng tôi có mua 01 lô đất, thủ tục mua bán đúng theo quy định pháp luật và giấy chứng nhận đã được ghi nhận tên của vợ chồng tôi. Hiện tại, những người em của chủ cũ (bên bán cho vợ chồng tôi) kiện đòi lại đất vì họ cho rằng thửa đất này là do ông nội của họ mất để lại, không có di chúc nên phải chia thừa kế theo pháp luật.
Việc người anh làm sổ đỏ mang tên của mình rồi bán cho vợ chồng tôi là không đúng pháp luật. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, người em kiện đòi chia lại đất mà đã đứng tên của vợ chồng tôi thì quyền sử dụng đất của vợ chồng tôi đối với thửa đất đó có bị ảnh hưởng gì khi họ kiện hay không?
Chào bạn, liên quan đến việc đòi lại đất khi đã thực hiện mua bán, sang tên mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Đất thừa kế đã thực hiện mua bán, sang tên thì có đòi lại được không?
Việc mua bán/chuyển nhượng, sang tên/đăng ký biến động quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định và chỉ thực hiện được khi đã đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm:
- Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mang tên người chuyển nhượng (bên bán cho bạn);
- Tại thời điểm thực hiện giao dịch, thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không có tranh chấp và phải còn thời hạn sử dụng.
Với những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tạm nhận định rằng:
- Thủ tục mua bán, sang tên quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn và bên bán (bên chuyển nhượng) là hợp pháp (đảm bảo đủ điều kiện, đúng trình tự, không vi phạm pháp luật);
- Vợ chồng bạn đã quản lý, sử dụng tài sản này hợp pháp kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng, đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.
Do chúng tôi chưa nhận được các thông tin cụ thể, đầy đủ về việc khởi kiện, tranh chấp quyền sử dụng đất của người em chủ cũ với bạn, nên có thể phát sinh trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Tòa án nhân dân có thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ việc và tuyên thu hồi Giấy chứng nhận
Nếu trong trường hợp vụ án dân sự tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bạn, chủ cũ, em chủ cũ của bạn được Tòa án nhân dân có thẩm quyền thụ lý, giải quyết và bản án/quyết định của Tòa án là thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do không đúng đối tượng (thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ cũ) theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì:
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ cũ không có giá trị pháp lý (do đối tượng của hợp đồng không tồn tại). Vì vậy, bạn không thể nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất này và vì thế Giấy chứng nhận đã đăng ký sang tên bạn cũng sẽ bị thu hồi, không có giá trị.
- Lúc này, để đảm bảo quyền lợi, bạn có quyền yêu cầu bên chủ cũ hoàn trả lại số tiền mua bán và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Tòa án nhân dân có thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ việc và không tuyên thu hồi Giấy chứng nhận
Nếu vụ việc tranh chấp của bạn được giải quyết tại Tòa án nhân dân và Tòa án không tuyên phải thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho bạn, cho chủ cũ của bạn thì quyền sử dụng đất của gia đình bạn vẫn được đảm bảo, tức vợ chồng bạn không phải chịu tổn thất gì về quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản này.
Do các thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi còn thiếu, không đủ để chúng tôi giải đáp chi tiết hơn cho trường hợp của bạn.
Như vậy, quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn vẫn có thể bị ảnh hưởng nếu như Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ cũ của bạn. Trường hợp Tòa án nhân dân không tuyên thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp thì quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn không bị ảnh hưởng.
Giải quyết tranh chấp về đòi lại đất đã bán như thế nào?
Như chúng tôi đã phân tích, do chưa nhận được đầy đủ thông tin nên chúng tôi chỉ có thể giải đáp sơ bộ nhất cho trường hợp của bạn. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của bạn được thực hiện dựa trên những căn cứ sau đây:
Một là, xác định yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện và cơ quan thụ lý, tiếp nhận giải quyết
Đây là căn cứ rất quan trọng để xác định, bảo vệ quyền lợi của bạn. Thông thường cần phải xác định:
- Bên khởi kiện đã khởi kiện đến cơ quan nào?: Cơ quan tiếp nhận giải quyết vụ việc là căn cứ để xác định quyền giải quyết có thuộc về bên đang tiếp nhận hay không? Nếu không thuộc thẩm quyền thì không thể giải quyết vụ việc cho bạn được.
- Yêu cầu khởi kiện cụ thể ra sao? Kèm theo yêu cầu khởi kiện là các tài liệu, chứng cứ gì?: Đây là căn cứ để xác định phạm vi tố tụng, giải quyết tranh chấp và xác định sự phù hợp của yêu cầu khởi kiện và tài liệu cung cấp. Từ đó, xác định xem bạn có quyền gì và cần phải làm gì đối với phạm vi khởi kiện đó.
Hai là, căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
…
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
…
Và căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
…
=> Suy ra, vợ chồng bạn đang có nhiều lợi thế để được nhận định là người thứ 3 ngay tình trong giao dịch dân sự được pháp luật bảo vệ, và quyền sử dụng đất đã sang tên vì lý do cấp sai đối tượng thì cũng không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi, vì vậy, khả năng rất lớn là vợ chồng bạn không bị ảnh hưởng đến quyền sử dụng thửa đất mà mình đã nhận chuyển nhượng hợp pháp. Điều này cũng có thể hiểu rằng, dù có khởi kiện thì các em chủ cũ của bạn cũng không có căn cứ để yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Sau khi đã xác định sơ bộ những vấn đề liên quan đến vụ việc khởi kiện thì vợ chồng bạn cần chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ để chứng minh, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo trình tự, thủ tục tố tụng.
Như vậy, để giải quyết được tranh chấp đòi lại đất thì trước tiên bạn cần tìm hiểu rõ, kỹ về các vấn đề khởi kiện của bên khởi kiện, các căn cứ pháp luật, tài liệu, chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về đất đã sang tên có đòi lại được không? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bằng cách nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
