Đất dính quy hoạch có mua bán được không? Việc ký kết, sang tên quyền sử dụng đất được thực hiện thế nào? Nếu có thành viên không đồng ý thì bán ra sao? Cùng HieuLuat giải đáp vướng mắc pháp lý này tại bài viết sau đây.
Đất dính quy hoạch có mua bán được không theo quy định 2023?
Câu hỏi: Chào Luật sư, việc mua bán đất dính quy hoạch sử dụng đất hiện nay được quy định như thế nào?
Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất làm công viên thì liệu có mua bán được không thưa Luật sư?
Vì người không đồng ý không có đóng góp gì vào việc phát triển thửa đất đó cả.
Thửa đất tôi đang có dự định mua bán là đất trồng cây lâu năm đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình.
Mong hồi âm từ Luật sư.
Đất dính quy hoạch bán được không?
Trước hết, căn cứ quy định tại Điều 188, Điều 49 Luật Đất đai 2013, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất dính quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng, mua bán.
Tuy nhiên điều kiện để được mua bán, chuyển nhượng loại đất này có sự khác biệt hơn so với các trường hợp thông thường.
Cụ thể, điều kiện mua bán đất nằm trong quy hoạch gồm:
Một là, thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
Bên bán đã được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất, không bị khiếu nại/khiếu kiện, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất tại thời điểm mua bán;
Thực hiện đăng ký biến động theo quy định và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
Không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng/hoặc bị hạn chế nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai;
Thỏa mãn điều kiện nhận chuyển nhượng trong trường hợp đất sử dụng trong dự án đầu tư theo quy định tại Điều 193, Điều 194 Luật Đất đai;
Hai là, đảm bảo điều kiện riêng biệt theo Điều 49 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
Việc chuyển nhượng thuộc một trong các trường hợp:
Đã có quy hoạch sử dụng đất làm công viên nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
Đất thuộc quy hoạch sử dụng đất làm công viên, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt nhưng chưa có thông báo thu hồi đất/hoặc quyết định thu hồi đất;
Đất thuộc quy hoạch đất làm công viên, đã công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng sau 3 năm kể từ thời điểm công bố mà:
Người sử dụng đất không bị thu hồi;
Hoặc kế hoạch sử dụng đất không được hủy bỏ/hoặc điều chỉnh;
Hoặc đã thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất nhưng cơ quan có thẩm quyền không thực hiện công bố;
Kết luận: Căn cứ quy định hiện hành, câu hỏi đất dính quy hoạch có mua bán được không được trả lời là có thể được chuyển nhượng.
Tuy nhiên, điều kiện chuyển nhượng đối với những loại đất này có sự khác biệt so với các trường hợp thông thường, chi tiết như chúng tôi đã trình bày ở trên.
Đất dính quy hoạch có mua bán được không theo quy định 2023?
Đất dính quy hoạch có bán được không nếu có thành viên không đồng ý?
Trước hết, như chúng tôi đã phân tích, đất thuộc quy hoạch vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.
Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất dự định nhận chuyển nhượng của bạn có nguồn gốc được Nhà nước giao cho hộ gia đình.
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai, những người có quyền quyết định việc mua bán, chuyển nhượng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình là:
Toàn bộ những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung, cùng có tên trên Quyết định giao đất/hoặc hồ sơ giao đất;
Việc xác nhận các thành viên có thể thông qua hồ sơ giao đất, quyết định giao đất hoặc xác nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Điều này cũng có nghĩa rằng, việc định đoạt tài sản chung phải được tất cả những người đồng sử dụng đất/đồng sở hữu đồng ý.
Một trong số những người này không đồng ý bán thì không thể tiến hành mua bán toàn bộ phần diện tích thửa đất được giao này.
Nếu bạn vẫn muốn mua thì có thể thương lượng với bên bán tiến hành tách thửa, chia quyền sử dụng đất chung, trả lại phần thửa đất thuộc quyền sử dụng của người không đồng ý.
Phần diện tích đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định thì tiến hành mua bán, chuyển nhượng như bình thường.
Như vậy, đất dính quy hoạch có mua bán được không, nếu có người không đồng ý thì phải xử lý thế nào đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.
Theo đó, nếu có một trong số những thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không đồng ý bán thì không thể tiến hành mua bán toàn bộ thửa đất trồng cây lâu năm đã được Nhà nước giao cho bên bán.
Dựa trên những phân tích của chúng tôi, bạn đối chiếu để có phương án xử lý phù hợp cho mình.
Mua bán đất dính quy hoạch cần đảm bảo thêm các điều kiện
Thủ tục chuyển nhượng đất dính quy hoạch thế nào?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi nghe nói đất dính quy hoạch sử dụng đất làm đường thì vẫn có thể mua bán được, thông tin này có chính xác không?
Thửa đất tôi dự định mua là đất ở.
Đất dính quy hoạch có được chuyển nhượng không? Ký hợp đồng thế nào?
Như chúng tôi đã trình bày ở các phần trên, đất dính quy hoạch vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện luật định.
Việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cũng không có sự khác biệt so với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng thông thường khác.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Người có thẩm quyền ký công chứng hợp đồng là công chứng viên, người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng là Chủ tịch/hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất mua bán.
Các bên có thể thỏa thuận, chuẩn bị sẵn dự thảo hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết.
Việc ký kết phải được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực.
Hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành đăng ký biến động/sang tên cho các bên trong giao dịch.
Kết luận: Đất dính quy hoạch có mua bán được không, ký hợp đồng như thế nào là hai trong số nhiều câu hỏi mà người có dự định mua bán đất đang nằm trong quy hoạch quan tâm.
Từ quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán đất trong quy hoạch vẫn có thể được thực hiện, tuy vậy, phải thỏa mãn thêm các điều kiện riêng biệt luật định.
Về cơ bản, hợp đồng mua bán/chuyển nhượng loại đất này không có gì khác biệt so với các hợp đồng chuyển nhượng khác.
Trình tự mua bán đất phải được thực hiện theo quy định
Đất dính quy hoạch có chuyển nhượng được không? Sang tên thế nào?
Sang tên sổ đỏ đất dính quy hoạch khi mua bán là thủ tục được thực hiện sau khi các bên đã ký kết hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Tại đây, bên có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ, kê khai, đóng nộp các khoản thuế phí hoàn thành việc kê khai của mình và nộp cho cơ quan tiếp nhận trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng.
Thông thường người có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ sang tên cho cơ quan tiếp nhận, hồ sơ bao gồm:
Sổ đỏ của thửa đất chuyển nhượng (bản gốc);
Hợp đồng chuyển nhượng (bản chính);
Tài liệu, giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên (bản sao y);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bản chính);
Giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc trường hợp được miễn thuế (bản sao y);
Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các chi nhánh.
Theo thông báo về việc đóng nộp các khoản thuế phí, người có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thời hạn được ghi nhận trong thông báo để được nhận kết quả là sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc sổ đỏ mới.
Kết luận: Với những câu hỏi liên quan đến chuyển nhượng đất dính quy hoạch như đất dính quy hoạch có mua bán được không, hợp đồng chuyển nhượng loại này được thực hiện như thế nào, sang tên ra sao… được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.
Từ những phân tích, căn cứ mà chúng tôi đã nêu, bạn đối chiếu để có được đáp án/phương án xử lý phù hợp.
Trên đây giải đáp về đất dính quy hoạch có mua bán được không? Nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
