Đất dính quy hoạch có nên mua không? Pháp luật có cho phép mua đất dính quy hoạch không? Nếu mua đất dính quy hoạch thì có nên hủy hợp đồng để giảm thiểu thiệt hại không? Cùng giải đáp chi tiết trong bài viết sau.
Đất dính quy hoạch có nên mua không theo quy định 2023?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có lỡ thỏa thuận đặt cọc để mua thửa đất ở và nhà ở trên đất.
Xin hỏi Luật sư, tôi có thể mua đất dính quy hoạch không?
Nếu muốn giảm thiệt hại và rủi ro, tôi có thể hủy hợp đồng không Luật sư?
Điều kiện được mua đất dính quy hoạch là gì?
Từ Điều 49 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 suy ra, trong một số trường hợp, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể được thực hiện khi đất thuộc quy hoạch.
Các trường hợp này bao gồm:
Đất mua bán thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
Đất mua bán đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo thu hồi/quyết định thu hồi;
Đất thuộc diện phải thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch, người sử dụng đất không bị thu hồi đất;
Sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền không thực hiện thu hồi và không thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ/hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công khai;
Đất dính quy hoạch có nên mua không theo quy định 2023?
Ngoài ra, để được chuyển nhượng, thửa đất vẫn phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
….
Kết luận: Câu hỏi đất dính quy hoạch có nên mua không, điều kiện mua là gì được chúng tôi giải đáp như nội dung đã nêu trên. Theo đó, việc mua bán vẫn có thể được thực hiện nếu như thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 49 Luật Đất đai, có sửa đổi bổ sung.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng phải thỏa mãn Điều 188 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng.
Lỡ mua đất dính quy hoạch thì có được sang tên không?
Từ những phân tích mà chúng tôi đã nêu ở trên, trong trường hợp đất dính quy hoạch, người sử dụng vẫn có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các tình huống pháp luật cho phép.
Khi đã thỏa mãn điều kiện được chuyển nhượng, các bên có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên như bình thường.
Tuy vậy, các bên cũng cần lưu ý đến một số trường hợp dẫn đến việc sang tên không được thực hiện như là:
Không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Trong quá trình thực hiện sang tên có phát sinh tranh chấp và bị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu;
Các trường hợp khác dẫn đến việc bị thu hồi giấy chứng nhận theo quy định,...;
Kết luận: Đất dính quy hoạch có nên mua không phụ thuộc phần lớn là vào nhu cầu của bạn.
Dưới góc độ pháp lý, khi đất dính quy hoạch nhưng đáp ứng đủ điều kiện được sang tên thì các bên vẫn được quyền tham gia giao dịch mua bán và thực hiện sang tên như bình thường.
Mua đất dính quy hoạch vẫn có thể được sang tên
Mua phải đất dính quy hoạch, có nên hủy hợp đồng?
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch.
Khi bạn hủy hợp đồng đặt cọc cũng có nghĩa rằng bạn từ chối tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất dính quy hoạch.
Lúc này, 2 tình huống có thể phát sinh trên thực tế là:
Tình huống 1: Bạn hủy hợp đồng đặt cọc và bên bán đồng ý
Tại đây, việc giải quyết hậu quả do hủy hợp đồng sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên.
Tình huống 2: Bạn hủy hợp đồng đặt cọc và bên bán không đồng ý
Riêng tình huống này, từ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có thể lại phát sinh ra các trường hợp như:
Quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm bạn hủy hợp đồng:
Việc hủy hợp đồng với lý do đối tượng của hợp đồng không thực hiện được/không tồn tại để thực hiện có thể là căn cứ để bạn không bị mất tiền cọc;
Tuy nhiên, để chuẩn xác theo quy định pháp luật, bạn vẫn nên cùng bên bán đề nghị ký hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực;
Khi đối tượng không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng thì chắc chắn hợp đồng không thể được ký, do vậy, bạn có thể lấy lại tiền cọc của mình;
Quyền sử dụng đất đảm bảo điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm bạn hủy hợp đồng:
Việc giải quyết hậu quả của hành vi hủy hợp đồng đặt cọc trong trường hợp của bạn được thực hiện theo nội dung của hợp đồng đã ký kết;
Hoặc theo Điều 328, bạn sẽ bị mất tiền cọc và phải trả thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc cho bên bán;
Kết luận: Đất dính quy hoạch có nên mua không, có nên hủy hợp đồng không là câu hỏi mà nhiều người quan tâm trước khi tiến hành mua bán đất nằm trong quy hoạch.
Theo quy định pháp luật hiện hành, hủy hợp đồng là sự lựa chọn của người tham gia giao dịch. Tùy thuộc từng tình huống cụ thể mà hậu quả của việc hủy hợp đồng có sự khác biệt.
Do vậy, bạn nên cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định có nên lựa chọn hủy hợp đồng hoặc không.
Hủy hợp đồng khi mua đất dính quy hoạch có thể phải bồi thường
Mua đất dính quy hoạch phải làm sao?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có lỡ ký hợp đồng mua bán đất dính quy hoạch với bên bán (hợp đồng đã có công chứng).
Tôi có nghe nói mua đất dính quy hoạch có thể không được cấp sổ đỏ.
Xin hỏi Luật sư, hiện tại tôi nên làm thế nào? Có nên tiếp tục sang tên không?
Chào bạn, với những băn khoăn về vấn đề lỡ mua đất dính quy hoạch thì phải làm sao, nên tiếp tục sang tên không của bạn được chúng tôi giải đáp như sau:
Trước hết, dữ liệu thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chưa thể có kết luận chuẩn xác nhất cho trường hợp của bạn.
Do đó, có thể có một số phương án để bạn lựa chọn giải quyết vấn đề nếu mua phải đất dính quy hoạch, có nên sang tên không như sau:
Phương án 1: Thỏa thuận với bên bán về việc hủy hợp đồng đã công chứng
Nếu bạn không muốn tiếp tục mua, sử dụng đất dính quy hoạch hoặc lo lắng không sang tên được thì có thể xem xét đến phương án xử lý này;
Tuy nhiên, bạn có thể phải chịu thiệt hại về kinh tế nếu bên bán không đồng ý hủy hoặc đồng ý hủy hợp đồng nhưng kèm điều kiện bất lợi cho bạn;
Phương án 2: Tiếp tục thực hiện sang tên
Dưới góc độ pháp lý, nếu như thửa đất đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng, được ký hợp đồng công chứng thì vẫn có thể được thực hiện sang tên;
Vậy nên, nếu bạn còn có nguyện vọng sử dụng thửa đất này thì có thể tiếp tục thực hiện sang tên theo quy định;
Nếu không thể sang tên, bạn có thể liên hệ với bên bán để giải quyết: Phương án giải quyết có thể là hủy hợp đồng công chứng, trả lại cho nhau những gì đã nhận/hoặc khởi kiện ra tòa án nếu không tự thỏa thuận được;
Tựu chung lại, việc có nên tiếp tục sang tên không hay nên hủy hợp đồng mua bán phụ thuộc vào nhu cầu của bạn.
Ngoài ra, khi quyết định xử lý ra sao sau khi đã mua đất dính quy hoạch còn phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng khác như yêu cầu của bên bán, sự thỏa thuận của các bên, điều kiện đăng ký sang tên…
Như vậy, đất dính quy hoạch có nên mua không, đã lỡ mua thì phải xử lý tiếp theo thế nào được phụ thuộc chính vào nhu cầu, khả năng của các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên mua.
Kinh nghiệm thực tế cho thấy, trước khi mua đất, bên mua nên tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến hợp đồng chuyển nhượng.
Trên đây giải đáp về đất dính quy hoạch có nên mua không? Nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
