Đất dính quy hoạch khu công nghiệp được hiểu như thế nào là đúng? Có nên mua đất thuộc trường hợp này không? Nếu lỡ mua rồi thì phải làm gì? HieuLuat giải đáp chi tiết như bài dưới đây.
Sau khi tìm hiểu, trao đổi, chúng tôi được biết diện tích đất này nằm trong quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh nơi có đất.
Do tôi chưa có nhiều hiểu biết trong lĩnh vực bất động sản nên không rõ liệu rằng thông tin này là đúng hay sai.
Mong Luật sư giải đáp:
Nếu lỡ mua rồi thì tôi nên làm gì? Liệu có được sang tên không?
Chào bạn, xoay quanh vướng mắc về vấn đề có nên mua đất dính quy hoạch khu công nghiệp không mà bạn quan tâm, chúng tôi giải đáp như sau:
Nên mua đất dính quy hoạch khu công nghiệp không?
Trước hết, đất dính quy hoạch khu công nghiệp được hiểu rằng là loại đất/diện tích đất thuộc quy hoạch sử dụng đất làm khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định về vấn đề có nên mua hay không nên mua đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp.
Mà việc có nên mua hay không hoàn toàn là ý chí tự nguyện và quyết định của riêng bạn và theo điều kiện chuyển nhượng, mua bán của thửa đất tham gia giao dịch.
Tuy vậy, quyết định mua bán đất thuộc quy hoạch khu công nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng từ điều kiện mua bán cũng như các vấn đề pháp lý xoay quanh thửa đất mua bán này.
Một là, đất nằm trong khu công nghiệp vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng nếu thỏa mãn điều kiện luật định
Các bên vẫn có thể tiến hành mua bán, chuyển nhượng đất dính quy hoạch khu công nghiệp nếu đáp ứng được toàn bộ các điều kiện gồm:
Điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã có sổ đỏ, không có tranh chấp,..;
Điều kiện riêng được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến Quy hoạch 2018 như:
Đã có quy hoạch sử dụng đất làm khu công nghiệp nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;
Hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa bị thu hồi đất/hoặc không nằm trong diện phải thu hồi đất;
Hoặc sau 3 năm kể từ thời điểm kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố mà người sử dụng đất không bị thu hồi đất/hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất/hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố theo quy định;
Hai là, việc sang tên đất nằm trong khu công nghiệp vẫn có thể được thực hiện bình thường
Nếu thửa đất mà bạn dự định mua thỏa mãn các điều kiện như chúng tôi nêu trên thì việc sang tên sau khi ký hợp đồng mua bán vẫn được thực hiện như bình thường;
Điểm khác biệt là thực tế cho thấy, khi đã chuẩn bị có kế hoạch sử dụng đất/hoặc khi kế hoạch sử dụng đất chuẩn bị được công bố thì các cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối chứng nhận hợp đồng và tiến hành sang tên do có thể trong quá trình thực hiện thủ tục sẽ phát sinh vấn đề thu hồi đất;
Điều kiện mua bán đất dính quy hoạch khu công nghiệp
Ba là, thực tế cho thấy, nếu đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp thì có giá thấp hơn so với đất cùng loại nhưng nằm ngoài quy hoạch
Đất đã thuộc quy hoạch sử dụng đất thì thường có giá thấp hơn so với đất cùng loại nhưng nằm ngoài quy hoạch là vì lý do về độ linh hoạt trong mua bán, sang nhượng hoặc là rủi ro khi mua đất thuộc quy hoạch để đầu tư;
Như chúng tôi đã trình bày, việc mua bán đất trong quy hoạch có thể bị từ chối chứng nhận hợp đồng hoặc sang tên do có thể phát sinh việc thu hồi đất trong quá trình thực hiện thủ tục. Vậy nên, giá trị của thửa đất sẽ không được xác định cao bằng các nơi khác;
Bốn là, việc mua bán đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp có thể dẫn đến hệ quả là bị thu hồi sau khi mua bán
Sau khi có quy hoạch sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành lập, phê duyệt, công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;
Theo kế hoạch sử dụng đất sẽ xác định phần diện tích đất bị thu hồi, diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng. Nếu thửa đất bạn dự định mua thuộc diện tích đất bị thu hồi theo kế hoạch thì có thể sẽ không thỏa mãn nhu cầu, mục đích mua đất ban đầu của bạn;
Tóm gọn lại, đất dính quy hoạch khu công nghiệp vẫn có thể tiến hành mua bán, chuyển nhượng được.
Quyết định mua hay không mua loại đất này còn phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua, các yếu tố pháp lý gắn liền với loại đất này cũng như tình hình thực tế tại địa phương nơi có đất.
Do chúng tôi chưa có đầy đủ thông tin nên chưa thể kết luận chi tiết nhất cho trường hợp của bạn. Bạn tự mình đối chiếu với những giải đáp ở trên của chúng tôi để có đáp án phù hợp.
Giá đất dính quy hoạch khu công nghiệp thường thấp hơn so với bình thường
Phải làm gì nếu lỡ mua đất dính quy hoạch khu công nghiệp?
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, quy định pháp luật hiện hành, thực tế khi mua bán đất dính quy hoạch, có một số phương án mà bạn có thể tham khảo thực hiện như sau:
Phương án 1: Thực hiện đăng ký biến động, sang tên như bình thường
Nếu vẫn có thể được đăng ký biến động, sang tên sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán, bạn nên thực hiện thủ tục này như bình thường;
Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp là căn cứ để bảo vệ quyền lợi tối ưu cho bạn nếu phát sinh tình huống tranh chấp, thu hồi đất;
Phương án 2: Thỏa thuận với bên bán để ký hủy hợp đồng mua bán/hoặc chấm dứt việc mua bán
Nếu việc mua bán không diễn ra thuận lợi, bạn không thể thực hiện thủ tục sang tên, quyền lợi và mục đích mua bán không đạt được thì để giảm tối đa thiệt hại, bạn nên thỏa thuận với bên bán để hủy hợp đồng đã ký kết hoặc dừng lại không ký hợp đồng mua bán (nếu hai bên mới chỉ dừng lại ở việc thỏa thuận miệng/ký hợp đồng đặt cọc);
Trường hợp bên bán không đồng ý thương lượng, thỏa thuận, bạn có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho mình;
Như vậy, nếu lỡ mua đất dính quy hoạch khu công nghiệp, bạn có thể lựa chọn tiếp tục đăng ký biến động để sang tên mình hoặc chấm dứt/hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa các bên.
Việc lựa chọn phương án xử lý nào còn phụ thuộc vào nhu cầu của bạn, diễn biến tình hình thực tế.
Tuy nhiên, bạn nên cân nhắc cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho mình trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất thuộc quy hoạch, đồng thời, cần tìm hiểu kỹ quy định pháp luật trong giao dịch này.
Trên đây là giải đáp về đất dính quy hoạch khu công nghiệp, nếu còn băn khoăn, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
