Đất dính quy hoạch khu dân cư được hiểu như thế nào? Có mua bán, chuyển nhượng được loại đất này không? Nếu bị thu hồi thì giá đền bù tính thế nào? Cùng tìm hiểu, giải đáp những câu hỏi trên trong bài viết dưới đây của HieuLuat.
Gần đây, tôi có nghe nói phần diện tích đất này của gia đình tôi dính quy hoạch đất khu dân cư (Nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu dân cư mới).
1, Nếu đất được quy hoạch là khu dân cư thì gia đình tôi có bán được không?
Tôi chưa xin cung cấp thông tin từ cơ quan Nhà nước mà mới kiểm tra sơ qua trên website về quy hoạch của tỉnh.
2, Trường hợp bị thu hồi thì đất dính quy hoạch dân cư của gia đình tôi được đền bù với giá bao nhiêu vậy Luật sư?
Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến đất dính quy hoạch khu dân cư thì được đền bù bao nhiêu, có được bán không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được trả lời như sau:
Đất dính quy hoạch khu dân cư có mua bán được không?
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch một mặt có thể giúp nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất đất đai, tận dụng được các nguồn lực được quy định cho kỳ sử dụng đất đã được phê duyệt. Mặt khác có thể tạo sự phát triển đồng bộ, có quy hoạch đối với vùng kinh tế, vùng lãnh thổ.
Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất như sau:
…
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
…
Theo đó, quy hoạch sử dụng đất chỉ được áp dụng, thực hiện trong thời hạn xác định, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định khi đất thuộc quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Cụ thể, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây ăn quả lâu năm đã có quy hoạch là đất khu dân cư được thực hiện theo quy định tại khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bởi Luật sửa đổi các Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:
…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
…
Căn cứ quy định trên, suy ra, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất có thể được pháp cho phép thực hiện hoặc không, cụ thể như sau:
Các trường hợp cụ thể | Được chuyển nhượng hoặc không được chuyển nhượng |
Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được công bố | Được phép chuyển nhượng |
Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được công bố |
|
Đã có quy hoạch sử dụng đất, đã có kế hoạch sử dụng đất được công bố nhưng sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó |
|
Kết luận: Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, khi đất nông nghiệp trồng cây ăn quả lâu năm của gia đình bạn dính quy hoạch khu dân cư (đất dính quy hoạch khu dân cư) thì vẫn có thể được phép chuyển nhượng (mua bán) khi thỏa mãn các điều kiện:
Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất được công bố;
Hoặc có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được công bố nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi theo quyết định/thông báo thu hồi đất;
Hoặc đã quá 3 năm kể từ ngày có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng không bị thu hồi, chuyển mục đích mà không bị điều chỉnh, hủy bỏ hoặc bị điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không được công bố;
Đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng khác theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013;
Giá đền bù đất quy hoạch khu dân cư khi thu hồi là bao nhiêu?
Nguyên tắc đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Người sử dụng đất bị thu hồi đất mà đủ điều kiện được đền bù, bồi thường về đất thì được Nhà nước giao đất có cùng mục đích sử dụng khi bị thu hồi. Nếu địa phương không có đất để đền bù/hoặc người được đền bù bằng đất có nguyện vọng nhận tiền đền bù bồi thường thì được đền bù bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi;
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng;
Người sử dụng đất được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu không đủ điều kiện để được đền bù bồi thường về đất;
Trong đó điều kiện được đền bù bồi thường về đất là người sử dụng đất đang sử dụng đất thỏa mãn điều kiện tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
Đất đã được cấp sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp;
Không là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm;
Từ quy định trên, suy ra, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm thì được giao đất trồng cây lâu năm nếu thỏa mãn điều kiện được đền bù bồi thường về đất. Tuy nhiên:
Nếu địa phương không có đất để đền bù thì gia đình bạn được đền bù bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của đất trồng cây lâu năm tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Mức giá cụ thể theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Nếu diện tích mà gia đình bạn bị thu hồi không đủ điều kiện được đền bù về đất thì được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013;
Chi tiết hơn, giá đất cụ thể được xác định theo một trong những cách thức được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo trình tự được quy định tại Điều 16 của Nghị định này;
Các phương pháp xác định giá đất cụ thể gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết chừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
Việc áp dụng giá đất cụ thể để đền bù bồi thường sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành quyết định đối với từng dự án cụ thể;
Một trong những căn cứ xác định giá đất cụ thể là dựa trên giá đất thị trường, về thửa đất bị thu hồi;
Điều này cũng có nghĩa rằng, chúng tôi không thể kết luận mức giá đền bù bồi thường được áp dụng cụ thể trong trường hợp của bạn mà việc xác định giá đền bù bồi thường cụ thể thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước tại thời điểm thu hồi.
Bạn có thể liên hệ trực tiếp tới tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thời điểm thu hồi đất để được cung cấp thêm thông tin chi tiết về mức giá đền bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn.
Kết luận: Giá đền bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dính quy hoạch khu dân cư là đất trồng cây lâu năm được xác định là giá đất cụ thể của loại đất trồng cây lâu năm tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định mức giá đất cụ thể được sử dụng làm giá đất đền bù bồi thường khi gia đình bạn bị Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
