Đất dính quy hoạch treo là gì? Đất dính quy hoạch treo có được mua bán, chuyển nhượng không? Cùng HieuLuat tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào HieuLuat, tôi đang có dự định mua diện tích đất ở tỉnh Y.
Bạn tôi nói rằng, nếu vướng quy hoạch treo thì khả năng cao là không thể mua bán, sang tên được.
Xin Luật sư hỗ trợ giải đáp cho tôi vấn đề đất dính quy hoạch treo là đất gì?
Nếu đất dính quy hoạch treo thì tôi có chắc chắn mua bán, sang tên được không?
Chào bạn, với câu hỏi vướng mắc xoay quanh vấn đề đất dính quy hoạch treo là gì, có bán được không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin giải đáp cho bạn như sau:
Đất dính quy hoạch treo là gì? Quy định ở đâu?
Trước hết, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Điều 6 Luật Đất đai 2013).
Quy hoạch đất hay quy hoạch sử dụng đất được hiểu theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
…
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
…
Hiện nay, quy hoạch treo/hay quy hoạch sử dụng đất treo chưa được định nghĩa ở bất kỳ văn bản pháp luật nào.
Thông thường, hiểu theo nghĩa rộng, quy hoạch treo, ký treo, thỏa thuận treo… có thể được hiểu là những hành vi, sự sắp xếp, sự thỏa thuận mới chỉ dừng lại ở bước thảo luận mà chưa có phương án xử lý cụ thể, hoặc chưa có hiệu lực.
Hiểu theo nghĩa hẹp, đất dính quy hoạch treo thường được hiểu là trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền công bố, phê duyệt; hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất mà theo đó, đất phải thu hồi/chuyển mục đích diện tích đất theo kế hoạch nhưng không thực hiện trong 3 năm kể từ thời điểm công bố kế hoạch sử dụng đất.
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
…
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
…
Nói cách khác, khi tìm hiểu về đất dính quy hoạch treo, vấn đề được làm gì, được thực hiện những giao dịch gì với thửa đất nằm trong khu vực này hoặc nếu bị thu hồi thì được đền bù, bồi thường ra sao.
Hay đây chính là nội dung của điều khoản quy định về thực hiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch.
Theo quy hoạch trên, có 3 nhóm vấn đề cơ bản để quyết định đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
Một là, thửa đất của bạn ở tỉnh Y thuộc quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Hai là, thửa đất của bạn ở tỉnh Y thuộc quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Ba là, thửa đất ở tỉnh Y mà bạn dự định mua bán thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố phải thu hồi/chuyển mục đích sử dụng mà quá 3 năm, kể từ ngày kế hoạch được công bố mà không thực hiện thu hồi/không được chuyển mục đích
Đối với mỗi tình huống/nhóm vấn đề phát sinh nêu trên, quyền chuyển nhượng, mua bán của chủ sử dụng đất có sự khác biệt. Cụ thể được chúng tôi trình bày trong phần dưới đây.
Kết luận: Pháp luật hiện hành không định nghĩa đất dính quy hoạch treo là gì, thay vào đó, Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan quy định về việc thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền, phê duyệt của người sử dụng đất.
Thông thường, đất dính quy hoạch treo được hiểu là đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất; hoặc đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi/chuyển mục đích nhưng quá thời hạn 3 năm kể từ ngày có kế hoạch được công bố mà người sử dụng đất không được chuyển mục đích hoặc có quyết định/thông báo thu hồi đất.
Đất dính quy hoạch treo có được mua bán không?
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, đất dính quy hoạch treo là gì không được định nghĩa theo quy định pháp luật.
Mà pháp luật có quy định về việc thực hiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được công bố, phê duyệt theo một trong ba tình huống như chúng tôi đã nêu ở trên.
Cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Thửa đất của bạn ở tỉnh Y thuộc quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Lúc này, căn cứ khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung tại Luật sửa đổi một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, quyền của người sử dụng đất như sau:
…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
…
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật về đất đai, một trong những quyền đó là quyền chuyển nhượng đất khi đảm bảo các điều kiện luật định.
Điều kiện chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Thửa đất của bạn ở tỉnh Y thuộc quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
...
Nếu thửa đất tại tỉnh Y mà bạn dự định mua thuộc trường hợp này, thì chủ sử dụng đất có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
Phải thực hiện chuyển mục đích, thu hồi đất theo kế hoạch đất hàng năm của cấp huyện;
Được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, một trong những quyền này là được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện luật định;
Không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc không được trồng cây lâu năm;
Được sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có nếu có nhu cầu và được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện;
Lưu ý: Nếu tại thời điểm chuyển nhượng mà thửa đất đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi thì hợp đồng chuyển nhượng do quyền sử dụng đất của bên bán đã không còn (hay thời hạn sử dụng đất đã hết).
Trường hợp 3: Thửa đất ở tỉnh Y mà bạn dự định mua bán thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố phải thu hồi/chuyển mục đích sử dụng mà quá 3 năm, kể từ ngày kế hoạch được công bố mà không thực hiện thu hồi/không được chuyển mục đích
Khoản 8 của Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
…
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
...
Nếu thửa đất tại tỉnh Y mà bạn dự định mua bán thuộc trường hợp này, thì chủ sử dụng đất được phép đưa quyền sử dụng đất tham gia giao dịch nếu:
Quá thời hạn 3 năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được công bố mà thửa đất không được chuyển mục đích hoặc không bị thu hồi và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đó;
Hoặc quá thời hạn 3 năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được công bố mà thửa đất không được chuyển mục đích hoặc không bị thu hồi và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đó nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ;
Kết luận: Dù không định nghĩa đất dính quy hoạch treo là gì nhưng pháp luật đất đai hiện nay quy định rất rõ điều kiện được chuyển nhượng đất nếu đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố.
Theo đó, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng đất đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
Khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được công bố;
Khi chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất;
Khi đã quá thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà đất không được chuyển mục đích hoặc bị thu hồi mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đã công bố hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
