Thứ Ba, 08/11/2022

Sổ đỏ hết hạn phải làm sao? Được gia hạn sử dụng đất không?

Sổ đỏ hết hạn phải làm sao? Được gia hạn không? Được mua bán không? Nếu được gia hạn thì thủ tục thế nào? ... Những câu hỏi xoay quanh vấn đề hết hạn đất được chúng tôi trình bày cụ thể trong bài viết dưới đây.

Mục lục bài viết

1. Đất hết thời hạn sử dụng có được phép chuyển nhượng không?
2. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bị thu hồi không?
3. Sổ đỏ hết hạn phải làm sao? Được gia hạn không?
4. Thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất thế nào?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi có thửa đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2014 (nguồn gốc sử dụng đất ban đầu là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất). Tôi thấy trong Giấy chứng nhận có ghi thời hạn sử dụng đất của tôi là đến tháng 10/2048. Vậy, tôi có một số câu hỏi sau mong được Luật sư tư vấn, hỗ trợ:

1. Giả sử rằng tới thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà tôi muốn chuyển nhượng phần diện tích đất tôi đã có sổ đỏ này thì tôi có được phép chuyển nhượng không?

2. Hết thời hạn sử dụng thì thửa đất này của tôi có bị Nhà nước thu hồi không? Trân trọng cảm ơn Luật sư đã giải đáp.

Xin chào bạn, với những câu hỏi xoay quanh vấn đề sổ đỏ hết hạn phải làm sao, có được chuyển nhượng hay bị thu hồi không, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Đất hết thời hạn sử dụng có được phép chuyển nhượng không?

Trước hết, Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng các loại đất như sau:

Đất sử dụng ổn định lâu dài gồm các loại đất như đất ở của hộ gia đình, cá nhân, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất thương mại, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang/nghĩa địa,...
Đất có thời hạn sử dụng là các loại đất như đất nông nghiệp được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận có thời hạn, đất Nhà nước giao có thời hạn cho chủ đầu tư thực hiện các dự án về kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua…

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng các loại đất (bao gồm đất sử dụng có thời hạn, đất sử dụng ổn định lâu dài) phải tuân thủ các điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…

Theo điểm d khoản 1 đã nêu trên, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất còn thời hạn sử dụng. Điều đó có nghĩa là, tại thời điểm bạn chuyển mục đích sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất của bạn đã hết thì bạn không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vậy, tại thời điểm đã hết thời hạn sử dụng mà bạn vẫn mong muốn chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của mình thì phải thực hiện như thế nào?

Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014 quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (căn cứ khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó).

Khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận, giao hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thì nếu có nhu cầu sẽ được tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp mà không cần phải tiến hành thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như các loại đất nông nghiệp khác.

Tuy nhiên, để đảm bảo quy định tại Điều 188 Luật đất đai, lúc này, theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn nên thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển nhượng, cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp

Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận/Sổ đỏ/Sổ hồng đã được cấp cho bạn;

Ngoài các giấy tờ trên, bạn nên chuẩn bị thêm sổ hộ khẩu, căn cước công dân/chứng minh nhân dân của mình.

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện các công việc sau:

Tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ;
Thực hiện xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi đã thực hiện xong thủ tục kiểm tra và xác nhận;

Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển lên thì thực hiện các công việc sau đây:

Kiểm tra hồ sơ;
Xác nhận thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013;
Cập nhật, chỉnh lý, biến động đất đai trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính;
Trao trả kết quả cho người sử dụng đất.

Bước 2: Bạn cùng bên mua ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Sau khi đã được xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, bạn cùng bên mua của mình liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để được chuyển nhượng, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất (áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê) hoặc xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận (áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận, giao hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất) trước khi chuyển nhượng.

dat het han su dung co chuyennhuong duoc khong

2. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bị thu hồi không?

Bên cạnh câu hỏi sổ đỏ hết hạn phải làm sao, người sử dụng đất còn quan tâm đến vấn đề liệu có bị thu hồi đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng không.

Căn cứ điểm b, điểm c, điểm d khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, trường hợp thu hồi đất có thời hạn do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi:

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
…
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
…

Do theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất nông nghiệp của bạn có nguồn gốc sử dụng là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vì thế cho nên, khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước chỉ thu hồi đất nông nghiệp của bạn khi bạn tự nguyện trả lại đất (không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp đã được nhận chuyển nhượng) hoặc bạn không có người thừa kế sau khi mất mà thời điểm bạn mất là thời điểm thửa đất đã hết thời hạn sử dụng.

Kết luận: Đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không bị thu hồi khi hết thời hạn sử dụng đất, loại đất này chỉ bị thu hồi khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Khác với loại đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao/cho thuê có thời hạn sẽ bị thu hồi nếu hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được Nhà nước gia hạn thời hạn giao/cho thuê.

Sau khi giải quyết câu hỏi sổ đỏ hết hạn phải làm sao, sổ đỏ đất nông nghiệp hết hạn có bị thu hồi không mà chúng tôi đã nêu trên, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có đáp án phù hợp.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi nghe nói đất hết thời gian sử dụng thì có thể được phép gia hạn thời gian sử dụng.

Vậy việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện thế nào? Có phải việc gia hạn thời gian sử dụng đất được áp dụng đối với mọi loại đất hay không Luật sư?

Chào bạn, để trả lời cho câu hỏi sổ đỏ hết hạn phải làm sao, cần phải căn cứ vào các tiêu chí như loại đất sử dụng, điều kiện gia hạn, đối tượng được gia hạn,...

Dựa trên quy định pháp luật, căn cứ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

3. Sổ đỏ hết hạn phải làm sao? Được gia hạn không?

Sổ đỏ hết hạn là tên thường được sử dụng để mô tả thời gian sử dụng đất đã hết. Khi hết thời hạn sử dụng đất cũng có nghĩa là người sử dụng đất không còn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này nữa.

Căn cứ quy định hiện hành, có thể phân chia trường hợp hết hạn thời gian sử dụng đất này như sau:

Trường hợp 1: Hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê có thu tiền sử dụng đất; hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Trường hợp 2: Hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với mỗi trường hợp, điều kiện để được tiếp tục sử dụng đất/được gia hạn thời gian sử dụng đất cũng có sự khác biệt. Do đó, không phải mọi trường hợp có nhu cầu được gia hạn thời gian sử dụng đất đều được chấp thuận.

Cụ thể, điều kiện để được gia hạn thời gian sử dụng đất đối với trường hợp 1 hoặc xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên sổ đỏ đối với trường hợp 2 như sau:

	Trường hợp 1: Hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê có thu tiền sử dụng đất; hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất;	Trường hợp 2: Hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện được gia hạn	Trước khi hết thời hạn sử dụng đất ít nhất là 6 tháng, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền; Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Đối tượng thực hiện: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Người yêu cầu hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Có nhu cầu gia hạn sử dụng đất;	-/-
Điều kiện được xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp	-/-	Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật tại thời điểm hết thời hạn sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên sổ đỏ phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Người có yêu cầu thực hiện thủ tục này sau khi đã hết thời hạn sử dụng đất;

Như vậy, để trả lời cho câu hỏi sổ đỏ hết hạn phải làm sao, cần xác định nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,...

Pháp luật đất đai hiện hành quy định về 2 trường hợp gia hạn thời gian sử dụng đất trên sổ đỏ là thủ tục xin gia hạn thời gian sử dụng đất và thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Tùy từng trường hợp mà điều kiện được gia hạn cũng có sự thay đổi.

4. Thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất thế nào?

Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất, thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành theo các bước sau đây:

Thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất

Thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ gia hạn thời hạn sử dụng đất gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu sử dụng là 09/ĐK;
Sổ đỏ đã cấp (bản chính);
Quyết định đầu tư bổ sung/hoặc Giấy phép đầu tư/hoặc Giấy chứng nhận đầu tư/hoặc Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất (bản sao);
Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Giấy tờ tùy thân của người thực hiện thủ tục (bản sao);
Giấy ủy quyền (nếu có);

Bước 2: Xét duyệt, thẩm định hồ sơ

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện gia hạn thì chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để tính toán tiền thuế theo quy định;
Nếu việc gia hạn thời gian sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thẩm định nhu cầu sử dụng đất đồng thời với thực hiện đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư;
Người yêu cầu nộp tài liệu, chứng cứ xác minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận gia hạn thời gian sử dụng đất vào sổ đỏ;
Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả cho người yêu cầu sau khi đã hoàn thành thẩm định, xác nhận gia hạn

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu sử dụng là 09/ĐK;
Sổ đỏ đã cấp (bản chính);
Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất (bản sao);
Giấy tờ ủy quyền theo pháp luật (nếu có);

Bước 2: Cơ quan chuyên môn thực hiện các công việc

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về việc hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và kiểm tra hồ sơ;
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác nhận lại thời hạn tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vào sổ đỏ và trả kết quả;
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả cho người yêu cầu sau khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Như vậy, câu trả lời cho câu hỏi sổ đỏ hết hạn phải làm sao được chúng tôi giải đáp ở trên bằng thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất, xác nhận lại thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn thì có thể đề nghị thu hồi giấy chứng nhận theo quy định.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về sổ đỏ hết hạn phải làm sao? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ