Đất không sổ đỏ là loại đất gì? Loại đất này có được phép thế chấp ngân hàng để vay tiền không? Hoặc có được mua bán không? Nếu như bị Nhà nước thu hồi thì có được đền bù bồi thường về đất không? … Những câu hỏi xoay quanh loại đất chưa được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất sẽ được chúng tôi giải đáp chi tiết trong bài viết phía dưới.
Xin hỏi Luật sư gia đình tôi có thể thực hiện thế chấp tài sản là đất chưa có sổ đỏ không? Nếu sử dụng thửa đất chưa được cấp sổ đỏ để bán thì có được không Luật sư?
Xin chào bạn, câu hỏi về mua bán, thế chấp, đền bù đối với loại đất không có sổ đỏ được chúng tôi giải đáp như sau:
Đất không sổ đỏ được mua bán, thế chấp không?
Trước hết, pháp luật sử dụng thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mô tả trường hợp chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang cho người khác thay cho từ mua bán mà bạn đang sử dụng.
Đồng thời, quyền sở hữu đất đai là của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy, người sử dụng đất không được quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.
Vậy nên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền tài sản là quyền sử dụng đất.
Để được chuyển nhượng, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì thửa đất phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và các điều kiện riêng khác (nếu có). Trong đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có nội dung như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Từ căn cứ đã nêu trên, nhận thấy rằng, để được thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất phải có giấy chứng nhận.
Đây là điều kiện bắt buộc và không có ngoại lệ. Nói cách khác, thửa đất sử dụng với mục đích để ở của gia đình bạn chưa có sổ đỏ/không có sổ đỏ thì không được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng, thế chấp.
Bạn nên thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để quyền sử dụng đất có thể tham gia các giao dịch theo quy định pháp luật về đất đai.
Kết luận: Thửa đất chưa được cấp sổ đỏ/thửa đất không có sổ đỏ không được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng (mua bán) hoặc thế chấp.
Người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất này để đưa quyền sử dụng đất tham gia các giao dịch.
Đất không sổ đỏ được đền bù khi thu hồi không?
Nguyên tắc đền bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất là thu hồi loại đất nào thì được đền bù đất có cùng mục đích sử dụng.
Trong trường hợp quỹ đất tại địa phương không có đất để đền bù, bồi thường thì Nhà nước đền bù bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi tại thời điểm thu hồi.
Theo đó, để được đền bù bằng đất với cùng mục đích sử dụng thì thửa đất bị thu hồi phải thỏa mãn điều kiện tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
…
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định pháp luật, để được đền bù bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất chưa có sổ đỏ của bạn thì thửa đất này phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp: Thường việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ cho thửa đất mình đang sử dụng hay không do Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thực hiện. Các điều kiện để cấp sổ đỏ gồm:
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Không có tranh chấp, sử dụng đúng mục đích;
Sử dụng đất ổn định;
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Có nhu cầu cấp giấy chứng nhận;
Không thuộc các trường hợp không được cấp sổ đỏ;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;
- Không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận (ví dụ đất được Nhà nước giao để quản lý, đất sử dụng thuộc quỹ đất công ích tại xã, phường thị trấn...) theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Như vậy, để được đền bù bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường (trong trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) thì thửa đất phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp và không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Nếu gia đình bạn có đất không sổ đỏ/đất chưa được cấp sổ đỏ thì có thể đối chiếu với các điều kiện mà chúng tôi đã nêu trên để xem xét có được bồi thường về đất hay không.
Trên đây là giải đáp về đất không sổ đỏ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
