Đất ở sử dụng sau ngày 1/7/2004 được cấp sổ đỏ không?

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có diện tích thửa đất được nhận chuyển nhượng sau 1/7/2004. Tôi nghe nhiều người nói việc nhận chuyển nhượng sau 1/7/2004 thì không được cấp sổ/giấy chứng nhận nữa? Xin Luật sư cho biết thông tin đó có đúng không?

Gần cạnh nhà tôi ở có diện tích đất được Ủy ban nhân dân cấp xã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề đất ở sử dụng sau ngày 1/7/2004 có được cấp sổ không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Đất ở sử dụng sau ngày 1/7/2004 được cấp sổ không?

Do chưa nhận được thông tin đầy đủ nên chúng tôi xin được giải đáp chung nhất các trường hợp có thể phát sinh như sau:

Trường hợp 1: Tại thời điểm mua bán/chuyển nhượng, thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho bên mua được thực hiện theo quy định tại khoản 54 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

=> Theo đó, nếu việc mua bán/chuyển nhượng của bạn được thực hiện trước ngày 01/01/2008 thì bạn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho thửa đất đã mua của mình.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu mẫu 04/ĐK được kê khai và điền đầy đủ thông tin;

+ Giấy tờ chứng minh về việc đóng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

+ Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của người sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh được miễn tiền sử dụng đất (nếu có);

+ Các giấy tờ hợp pháp khác;

Lưu ý: Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận… trước khi nhận giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2: Tại thời điểm mua bán/chuyển nhượng, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận

Nếu tại thời điểm mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì để được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp/được cấp giấy chứng nhận bạn phải thực hiện các công việc sau:

+ Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực;

+ Đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực;

Kết quả mà bạn nhận được là giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc giấy chứng nhận mới nếu bạn có nhu cầu cấp đổi.

Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cấp lần đầu hoặc là xác nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp/cấp đổi giấy chứng nhận nếu bạn có nhu cầu.

Ủy ban nhân dân cấp xã được quyền giao đất không?

- Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho các đối tượng là hộ gia đình cá nhân.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, cụ thể như sau:

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

…

Từ quy định pháp luật nêu trên, suy ra, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Nói cách khác, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tự thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình cá nhân là trái quy định pháp luật.

Bạn có quyền tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đất đai này của cá nhân người thực  hiện và Ủy ban nhân dân cấp xã tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ví dụ cơ quan có quyền tiếp nhận là: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, Thanh tra chuyên ngành của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất,...

- Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại xã, phường, thị trấn cho người có nhu cầu sau khi đã đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013:

…

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

…

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ được quyền cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích trong phạm vi địa giới hành chính cấp xã do mình quản lý.

Trên đây là giải đáp về đất ở sử dụng sau ngày 1/7/2004, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.