Khi nào được mua bán đất phân lô bán nền? Tự phân lô bán nền bị phạt bao nhiêu?

Phân lô bán nền là một trong những hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra ngày càng phổ biến. Để được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện nhất định.

Chào bạn, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Đất phân lô bán nền là đất gì? Điều kiện mua bán đất phân lô bán nền ra sao?

Đất phân lô bán nền là một cụm từ thường được dùng trong các hoạt động mua bán bất động sản và chưa được định nghĩa trong một văn bản pháp luật cụ thể. Việc phân lô để bán về bản chất là việc tách thửa đất được giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, trên thực tế, phân lô bán nền thường được hiểu là việc chia tách thửa đất của chủ đầu tư thành các lô đất, nền đất nhỏ hơn để thực hiện chuyển nhượng cho khách hàng khi đảm bảo đủ điều kiện (như xây dựng xong kết cấu hạ tầng cơ bản,...) mà không phải là chỉ chung các trường hợp tách thửa của người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế,…) theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán/chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dể bán hoặc để bán kết hợp cho thuê chỉ được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), cụ thể như sau:

Một là, chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng (thường được gọi là kết cấu hạ tầng cơ bản) trước khi thực hiện chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền

- Những hạng mục phải hoàn thiện gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

- Và phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án đầu tư

Các nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan.

Ba là, điều kiện về khu vực, loại đô thị được thực hiện chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền (khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

- Dự án thực hiện: Dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Khu vực thực hiện việc phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Bốn là, các điều kiện khác về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển kinh doanh bất động sản và nhà ở theo quy định pháp luật hiện hành.

Đây là những điều kiện mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Một số lưu ý:

- Khách hàng/bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô, bán nền để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp, đồng thời, phải tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 41 Nghị định 43/20214/NĐ-CP);

- Việc mua đất phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dể bán hoặc để bán kết hợp cho thuê chính là việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, hồ sơ pháp lý để chứng minh tài sản này được phép giao dịch phải được chủ đầu tư đáp ứng theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, gồm:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo đúng tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

+ Văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (thường là Sở xây dựng) nơi có dự án về việc chấp thuận cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai.

- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất phân lô, bán nền được công chứng/chứng thực theo nhu cầu của một bên/các bên nếu bên bán/bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013);

Kết luận: Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nếu đảm bảo các điều kiện như trên.

Mức phạt hành chính khi tự ý phân lô bán nền thực hiện mua bán là bao nhiêu?

Hiện nay, rất nhiều trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, tách thửa để bán mà không tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai.

Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ  điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) bị xử phạt hành chính với mức phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;

+ Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỉ đồng;

Lưu ý: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2019/NĐ-CP) như sau:

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;

b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);

c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);

d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.

Hành vi vi phạm ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả như chúng tôi đã nêu trên, trong một số trường hợp (ví dụ như đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, không xác định được đối tượng vi phạm, người vi phạm đã chết,...) thì người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính không ban hành quyết định xử phạt nhưng ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (khoản 2 Điều 28 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012).

Kết luận: Tùy thuộc vào diện tích đất vi phạm mà mức xử phạt đối với hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành sẽ bị xử phạt với các mức khác nhau.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về đất phân lô bán nền​​, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Xử phạt hành chính khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp thế nào?

>> Mẫu biên bản vi phạm hành chính về đất đai thế nào?