Sổ hồng hay sổ đỏ là những cách gọi khác nhau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy tờ chứng minh việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất). Vậy, người sử dụng đất có được xây dựng trên đất đã được cấp sổ hồng không? Việc xây dựng nhà trên đất đã được cấp sổ hồng được thực hiện như thế nào?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề vướng mắc mong được giải đáp như sau: Tôi có thửa đất đã được cấp sổ hồng, đây là tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân của tôi. Hiện nay, tôi muốn xây nhà trên đất đã được cấp sổ hồng này thì có được không?
Tôi nghe nhiều người nói rằng, sổ hồng của tôi chỉ được sử dụng trong một thời hạn nhất định, điều này có đúng không, thưa Luật sư?
Chào bạn, đất đã được cấp sổ hồng dưới góc độ pháp lý được hiểu là thửa đất đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng đất. Với những thắc mắc của bạn xoanh quanh vấn đề xây dựng nhà trên đất đã được cấp sổ hồng, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Đất đã được cấp sổ hồng có được xây nhà không?
Trước tiên, sổ hồng là tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sổ hồng gồm 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và có trang bổ sung nền trắng, mỗi trang của sổ hồng đều có kích thước 190mm x 265mm.
Thêm vào đó, việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác trên đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Cụ thể:
Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
…
=> Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích (sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi nhận trên sổ hồng). Vậy như thế nào là sử dụng đất đúng mục đích?
=> Từ đây có thể thấy, mỗi một loại đất đều có công dụng, chức năng riêng, đất nông nghiệp thì dùng để canh tác, trồng trọt,.. Đất phi nông nghiệp có mục đích là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho sinh hoạt hoặc để xây dựng các công trình thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh,... Đất chưa sử dụng là những thửa đất chưa xác định được mục đích sử dụng. Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích là việc người sử dụng đất sử dụng đất đúng công dụng, chức năng của loại đất được xác định mục đích sử dụng theo sổ hồng đã được cấp.
Tổng hợp các quy định trên, có thể nhận thấy, việc xây dựng nhà trên sổ hồng được thực hiện khi sổ hồng đó được cấp cho loại đất được phép xây dựng nhà. Người sử dụng đất không thể xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất trồng cây lâu năm theo sổ hồng đã được cấp vì nó trái quy định pháp luật về nghĩa vụ của người sử dụng đất (sử dụng đất đúng mục đích). Còn nếu người sử dụng đất xây dựng nhà trên phần diện tích đất được cấp sổ hồng với mục đích sử dụng là đất ở tại nông thôn/đất ở tại đô thị…thì được thực hiện như bình thường.
Việc sử dụng đất trái mục đích còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc nặng hơn là có thể bị thu hồi quyền sử dụng đất.
Kết luận: Có thể xây dựng nhà trên đất được cấp sổ hồng khi mục đích sử dụng của loại đất đã được cấp sổ hồng là loại đất có mục đích sử dụng phi nông nghiệp và được phép xây dựng nhà ở như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị,... Nếu người sử dụng đất xây dựng nhà trên đất được cấp sổ hồng mà mục đích sử dụng đất không phải là để xây dựng nhà ở thì không được phép xây dựng.
Đồng thời, khi tiến hành xây dựng nhà ở, bạn cần phải chú ý có phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà ở đó trước khi tiến hành khởi công công trình xây dựng hay không. Nếu phải xin giấy phép xây dựng thì bạn phải chuẩn bị hồ sơ, xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình theo quy định.
Sổ hồng có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?
Giá trị sử dụng đất hay thời hạn được sử dụng đất của người sử dụng đất đã được cấp sổ hồng phụ thuộc vào mục đích sử dụng của loại đất đã được cấp sổ hồng. Căn cứ quy định tại Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng các loại đất hiện nay được phân chia thành: Đất sử dụng có thời hạn, đất sử dụng ổn định lâu dài.
Cụ thể, thời gian sử dụng đối với từng loại đất như sau:
Đất sử dụng ổn định lâu dài | Đất sử dụng có thời hạn |
Một là, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Hai là, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng (là loại đất nông nghiệp được Nhà nước giao/công nhận cho cộng đồng dân cư theo quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013); Ba là, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng hoặc đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; Bốn là, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc được cho thuê; Năm là, đất xây dựng trụ sở cơ quan hoặc đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính; Sáu là, đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng hoặc an ninh; Bảy là, đất cơ sở tôn giáo hoặc đất tín ngưỡng; Tám là, đất giao thông, thủy lợi hoặc đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; Chín là, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Mười là, đất tổ chức kinh tế sử dụng như để thực hiện dự án đầu tư, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,...quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất đai 2013; Mười một là, đất xây dựng nhà của người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án sử dụng đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng, kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua. | Một là, đất nông nghiệp được giao/công nhận trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Thời hạn sử dụng là 50 năm, hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm tiếp theo; Hai là, đất nông nghiệp được Nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng. Thời hạn sử dụng là ≤ 50 năm, khi hết thời hạn người sử dụng đất được xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất; Ba là, các loại đất sau đây có thời hạn sử dụng ≤ 50 năm, hoặc ≤ 70 năm nếu là các dự án thu hồi vốn chậm/thuộc vùng địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Hết thời hạn này, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn: + Đất của tổ chức sử dụng dưới hình thức được Nhà nước giao/cho thuê để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Đất được Nhà nước giao/cho thuê đối với người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Đất được Nhà nước giao/cho thuê đối với người sử dụng đất là tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; hoặc đất được Nhà nước giao/cho thuê đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với mục đích thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; Bốn là, đất được giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua. Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; Năm là, đất cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê để xây dựng trụ sở làm việc. Thời hạn sử dụng đất là không quá 99 năm, hết thời hạn này, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được cơ quan Nhà nước Việt Nam có thẩm quyền xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất; Sáu là, đất công ích của xã, phường, thị trấn cho người sử dụng đất thuê. Thời hạn thuê đất này là không quá 05 năm; Bảy là, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Thời hạn sử dụng loại đất này là không quá 70 năm. |
=> Do chúng tôi chưa nhận được thông tin đất được cấp sổ hồng của bạn là loại đất được sử dụng với mục đích là gì và được cấp cho ai nên chúng tôi chưa thể khẳng định thời hạn sử dụng đất chính xác của loại đất đó. Dựa trên những giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với những thông tin trong sổ hồng đã được cấp của mình để có đáp án phù hợp.
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
