Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (trừ phần được miễn, giảm theo quy định pháp luật). Vậy, người sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất trước 15/10/1993 hoặc sau ngày 15/10/1993 thì tiền sử dụng đất được tính như thế nào?
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất diện tích khoảng 300 m2, được sử dụng với mục đích để ở từ khoảng giữa năm 1990 đến nay mà chưa được cấp Giấy chứng nhận. Đây là diện tích thửa đất mà gia đình tôi được nhận thừa kế từ ông bà, tổ tiên. Tôi có nghe nói tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất ở mà không có giấy tờ phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Vì chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực đất đai mà tôi có một số vấn đề mong được Luật sư giải đáp như sau:
1. Trong trường hợp gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận thì gia đình tôi phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào khi đất được gia đình tôi sử dụng từ năm 1990?
2. Nếu không đủ căn cứ để xác định thời gian gia đình tôi bắt đầu sử dụng đất là từ năm 1990 mà chỉ còn lại các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất là sau 15/10/1993 thì tiền sử dụng đất của gia đình tôi được quy định như thế nào?
Sử dụng đất trước năm 1993 có phải đóng tiền sử dụng đất không?
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể hiểu rằng:
+ Gia đình bạn đang sử dụng đất mà không có một trong những giấy tờ về đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013;
+ Tạm nhận định thời điểm gia đình bạn bắt đầu sử dụng đất là từ năm 1990. Đến nay vẫn đang sử dụng ổn định với một mục đích.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất này nếu đảm bảo các điều kiện sau đây:
+ Gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng;
+ Tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận, gia đình bạn được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Khi đó, để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Trường hợp 1: Gia đình bạn sử dụng thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở trước 15/10/1993, đồng thời, không có một trong những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (ví dụ lấn chiếm đất, tự ý chuyển mục đích…) tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất
Lúc này, tiền sử dụng đất được tính như sau:
- Nếu thửa đất có nhà ở: Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất (hạn mức công nhận quyền sử dụng đất được hiểu là diện tích tối đa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định để trao quyền/công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất).
Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất cụ thể (giá đất cụ thể được tính theo một trong phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
- Nếu thửa đất không có nhà ở mà có các công trình xây dựng trên đất, thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.
Bạn có thể tham khảo bảng giá đất tại địa phương, quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất để có thể có tính toán sơ bộ cho số tiền sử dụng đất mà mình phải nộp. Vì chúng tôi không rõ đất của bạn đang ở khu vực nào nên chưa thể giải đáp chi tiết hơn cho bạn.
Trường hợp 2: Gia đình bạn sử dụng thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở trước 15/10/1993, đồng thời, có một trong những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (ví dụ lấn chiếm đất, tự ý chuyển mục đích…) tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất
- Nếu thửa đất có nhà ở: Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất với giá đất được tính theo bảng giá đất.
Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất cụ thể (giá đất cụ thể tính theo một trong những phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
- Nếu thửa đất không có nhà ở mà có các công trình xây dựng trên đất, thì gia đình bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất cụ thể (giá đất cụ thể tính theo một trong những phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với thời hạn sử dụng cao nhất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, nếu gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1990, đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích trong hạn mức và phải nộp 50% đối với phần diện tích ngoài hạn mức công nhận (áp dụng đối với thửa đất có nhà ở). Còn nếu trường hợp gia đình bạn sử dụng đất và có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì số tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích trong, ngoài hạn mức tương ứng là 50% và 100%. Chi tiết số tiền phải thu nộp như chúng tôi đã nêu trên.
Sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Đối với trường hợp gia đình bạn sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 và không có một trong những giấy tờ về đất đai được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu thỏa mãn điều kiện tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013:
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
Theo đó, các điều kiện là:
+ Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) và không vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Tại đây, tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Trường hợp 1: Gia đình bạn đang sử dụng thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở, đồng thời, không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (ví dụ lấn chiếm đất, tự ý chuyển mục đích…) tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất
- Nếu thửa đất đang sử dụng có nhà ở: Gia đình bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất với giá đất tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất và 100% tiền sử dụng đất cho phần diện tích ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất với giá đất được tính là giá đất cụ thể (giá đất cụ thể được tính theo một trong những phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
- Nếu thửa đất không có nhà ở mà có các công trình xây dựng trên đất, thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
…
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
Trường hợp 2: Gia đình bạn đang sử dụng thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở, đồng thời, có một trong những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (ví dụ lấn chiếm đất, tự ý chuyển mục đích…) tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất
- Nếu thửa đất đang sử dụng có nhà ở: Gia đình bạn phải nộp 100% tiền sử dụng đất với giá đất tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất và 100% tiền sử dụng đất cho phần diện tích ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất với giá đất được tính là giá đất cụ thể (giá đất cụ thể được tính theo một trong những phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
- Nếu thửa đất không có nhà ở mà có các công trình xây dựng trên đất, thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, tùy từng trường hợp sử dụng đất có nhà hoặc không có nhà ở, có vi phạm pháp luật đất đai tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất với các mức khác nhau.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
