Đất thổ cư có mấy loại? Đặc điểm thế nào?

Đất thổ cư có mấy loại? Đặc điểm của từng loại như thế nào? Cách xem đất có thổ cư không trên sổ đỏ như thế nào? … Những vướng mắc pháp lý liên quan đến đất thổ cư sẽ được HieuLuat giải đáp trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu về vấn đề đất thổ cư nhưng chưa rõ đất thổ cư có mấy loại? Đặc điểm của từng loại đất thổ cư hiện nay như thế nào? Làm cách nào để tôi có thể xem thửa đất có thổ cư trên giấy chứng nhận để mua hay không? Mong được Luật sư giải đáp rõ ràng về vấn đề này.

Chào bạn, xoay quanh vấn đề đất thổ cư có mấy loại mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp cụ thể như sau:

Đất thổ cư có mấy loại? Đặc điểm của từng loại?

Đất thổ cư hay là đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. Đây là loại đất chiếm tỉ trọng ngày càng cao trong tỉ lệ cơ cấu các loại đất ở nước ta.

Đất ở được ký hiệu là OTC theo quy định tại mục 2.1 Phụ lục số 01 tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đây là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ cho đời sống của hộ gia đình cá nhân cùng diện tích đất vườn ao gắn liền với phần diện tích có xây dựng nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đất ở có thể bao gồm cả mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (ví dụ như sản xuất tiểu thủ công nghiệp, đồ gỗ mỹ nghệ, làng nghề hoặc dịch vụ lưu trú như homestay…).

Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất thổ cư được chia thành 2 loại khác nhau là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Trong đó:

+ Đất ở tại nông thôn là loại đất ở thuộc khu dân cư nông thôn (đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận/thành phố/thị xã/thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý), phù hợp với quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Điều 143 Luật Đất đai 2013, mục 2.1.1 Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT);

+ Đất ở tại đô thị là loại đất ở thuộc khu dân cư đô thị (là loại đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường/thị trấn), phù hợp với quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch xây dựng đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Như vậy, đất thổ cư/đất ở là loại đất được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở cùng các công trình khác phục vụ đời sống như bếp, khu vệ sinh…và đất vườn ao gắn liền với đất ở. Hiện nay, pháp luật quy định có 2 loại đất ở là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Cách xem đất có thổ cư không như thế nào?

Trước hết, để được mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất thổ cư của bên bán phải được cấp giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Vậy nên, cách xem đất có thổ cư không trên giấy chứng nhận để thực hiện mua bán/chuyển nhượng trực tiếp nhất là dựa vào các thông số có trên giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất.

Theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, tại trang 2 của giấy chứng nhận sẽ có các thông số về diện tích, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất, vị trí thửa đất… Cụ thể, điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về cách thức ghi nhận thông tin tại phần mục đích sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

Điều 6. Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận

…

6. Mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau:

a) Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

…

- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất xây dựng trụ sở cơ quan", "Đất quốc phòng", "Đất an ninh", "Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp", "Đất xây dựng cơ sở văn hóa", "Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội", "Đất xây dựng cơ sở y tế", "Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo", "Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao", "Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ", "Đất xây dựng cơ sở ngoại giao", "Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác", "Đất khu công nghiệp", "Đất cụm công nghiệp", "Đất khu chế xuất", "Đất thương mại, dịch vụ", "Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp", "Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm", "Đất giao thông", "Đất thủy lợi", "Đất có di tích lịch sử - văn hóa", "Đất có danh lam thắng cảnh", "Đất sinh hoạt cộng đồng", "Đất khu vui chơi, giải trí công cộng", "Đất công trình năng lượng", "Đất công trình bưu chính, viễn thông", "Đất chợ", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất công trình công cộng khác", "Đất cơ sở tôn giáo", "Đất cơ sở tín ngưỡng", "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa" hoặc "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà tang lễ", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất phi nông nghiệp khác";

…

Từ căn cứ trên, suy ra, nếu thửa đất mà bạn dự định mua bán là đất thổ cư thì tại phần mục đích sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất sẽ được ghi là đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Như vậy, cách xác định thửa đất có diện tích đất thổ cư hay không là kiểm tra thông tin tại phần mục đích sử dụng đất được ghi nhận tại trang 2 của giấy chứng nhận đã được cấp. Từ kết quả xác nhận được, bạn sẽ có quyết định có mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó hay không.