Đất thừa kế hợp pháp là loại đất nào? Quy định cụ thể ở đâu? Được nhận tài sản là đất đai chưa có sổ đỏ khi nào? Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn đọc những vướng mắc nêu trên.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có một số vấn đề liên quan đến thừa kế mong được giải đáp như sau:
Khi làm thủ tục nhận thừa kế tại Ủy ban xã thì chúng tôi được cán bộ tiếp nhận trả lời rằng đất chưa có sổ nên không phải là đất thừa kế hợp pháp, do đó không cấp sổ được.
Tôi muốn Luật sư cho tôi biết, cán bộ chỗ tôi trả lời như vậy có đúng không? Đất thừa kế hợp pháp là đất gì?
Chào bạn, với vướng mắc pháp lý về đất thừa kế hợp pháp của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Đất thừa kế hợp pháp là loại đất nào?
Pháp luật đất đai hiện nay không định nghĩa đất thừa kế hợp pháp hoặc đất thừa kế hợp pháp là loại đất gì nhưng quy định cụ thể về điều kiện để thừa kế đất đai.
Cụ thể, khoản 1, khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chung về thừa kế quyền sử dụng đất là:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
…
Thêm vào đó, thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 gồm thừa kế theo di chúc (lập di chúc) hoặc thừa kế theo pháp luật (thừa kế khi không có di chúc hoặc phần di chúc vô hiệu) (Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015).
Vậy nên, từ các căn cứ trên, suy ra, điều kiện để được thừa kế đất đai là đất phải được cấp sổ đỏ.
Nói cách khác, quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép lập di chúc, để lại thừa kế hợp pháp là quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận.
Ngược lại, những người được hưởng di sản thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận thì phải được cấp sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp (khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
Hay, đất thừa kế hợp pháp là đất đáp ứng điều kiện được để thừa kế theo quy định của pháp luật đất đai (đất đã được cấp giấy chứng nhận).
Điều này cũng có thể hiểu là cán bộ cấp xã trả lời gia đình bạn đất chưa có sổ không là đất thừa kế hợp pháp là câu trả lời không có căn cứ pháp luật.
Bạn có thể đề nghị cán bộ cấp xã dẫn chiếu quy định cụ thể của pháp luật hoặc trả lời rõ cho bạn bằng văn bản cho việc từ chối thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ nhận tài sản thừa kế của gia đình bạn.
Kết luận: Pháp luật hiện nay chưa định nghĩa đất thừa kế hợp pháp là loại đất gì.
Tuy nhiên, từ điều khoản quy định về điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất, suy ra, đất thừa kế hợp pháp là loại đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện thừa kế, một trong những điều kiện đó là đã được cấp sổ đỏ.
Những thửa đất đã được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được quyền lập di chúc định đoạt tài sản này hoặc tài sản thừa kế là đất đai được chia theo pháp luật. Nói cách khác, để được nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận thì những người thừa kế chỉ được nhận di sản thừa kế sau khi đã được cấp giấu chứng nhận.
Nhận thừa kế đất đai chưa được cấp sổ đỏ như thế nào?
Thực tế cho thấy, rất nhiều trường hợp tài sản thừa kế là đất đai chưa được cấp sổ đỏ tại thời điểm phân chia di sản.
Vậy, làm gì để đất này có thể đủ điều kiện trở thành đất thừa kế hợp pháp hay làm gì để nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận.
Như đã phân tích ở trên, người có tài sản được quyền định đoạt tài sản thừa kế là đất đai nếu nó đã được cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên, đối với người nhận tài sản thừa kế là đất đai thì thời điểm họ được thực hiện các quyền về tài sản được tuân thủ theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
…
Theo đó, những người thừa kế được nhận tài sản thừa kế là đất đai nếu thuộc một trong hai trường hợp:
Đất đã được cấp sổ đỏ;
Hoặc đất đã đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp;
Vậy nên, muốn nhận được tài sản thừa kế từ ông bà bạn để lại thì gia đình bạn phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất hoặc phải được xác nhận đủ điều kiện cấp sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này cũng có nghĩa là nếu thửa đất được ông bà bạn để lại không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hoặc không được cấp sổ đỏ thì gia đình bạn sẽ không được nhận thừa kế đối với tài sản này.
Chúng tôi tạm thời nhận định rằng, đất đai mà ông bà bạn để lại đáp ứng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ.
Vậy nên, trình tự các bước nhận tài sản thừa kế như sau:
Bước 1: Họp mặt gia đình, thỏa thuận cử người đại diện thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ và đứng tên trên sổ đỏ
Đây là bước đầu tiên để thực hiện nhận thừa kế theo quy định pháp luật.
Những người thừa kế cùng họp mặt để thỏa thuận của một người trong số đó đại diện thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ và đứng tên trên sổ đỏ đã cấp.
Văn bản thỏa thuận cử người đại diện thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ và đứng tên trên sổ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Thông thường, để được công chứng/chứng thực văn bản thỏa thuận này, những người thừa kế phải chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu sau đây:
Hồ sơ, tài liệu chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp như: Quyết định giao đất, quyết định bồi thường tái định cư, biên lai/hóa đơn xác nhận đã đóng nộp thuế, phí đầy đủ,...;
Hồ sơ nhân thân của người được nhận tài sản thừa kế như giấy khai sinh, giấy tờ tùy thân,...;
Giấy chứng tử/trích lục khai tử của người để lại tài sản;
Giấy tờ hợp pháp khác theo đề nghị của công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực;
Bước 2: Thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ
Người thừa kế được nhận ủy quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ theo trình tự luật định.
Người yêu cầu cấp sổ được nhận sổ đỏ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trên sổ đỏ sẽ ghi thông tin của người đại diện đứng tên và tên của những đồng thừa kế khác (khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
Bước 3: Lập, ký công chứng/chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế
Sau khi đã được cấp sổ đỏ, những người thừa kế được lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật.
Bước 4: Đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất
Người thừa kế thực hiện đăng ký biến động/sang tên sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ cần chuẩn bị trong giai đoạn này gồm:
Hồ sơ về tách thửa (nếu có);
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã được công chứng/chứng thực;
Giấy tờ nhân thân/sổ hộ khẩu của người nhận di sản;
Giấy khai sinh hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương để chứng minh thuộc trường hợp được nhận thừa kế theo pháp luật;
Mẫu đơn 09/ĐK, đơn đăng ký biến động đất đai được người nhận thừa kế kê khai, ký tên đầy đủ;
Bước 5: Nhận kết quả
Người nhận tài sản thừa kế nhận kết quả là quyền sử dụng đất đã được phân chia sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (trừ trường hợp được miễn).
Kết luận: Bên cạnh vướng mắc về đất thừa kế hợp pháp thì việc nhận thừa kế đất chưa có sổ đỏ cũng là vấn đề đang tồn tại hiện nay.
Để được nhận thừa kế hợp pháp thì người nhận thừa kế phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất trước khi thỏa thuận phân chia tài sản.
Căn cứ vào nội dung giải đáp về trình tự cấp sổ đỏ, chia di sản thừa kế khi đất đai chưa cấp sổ đỏ, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có phương án xử lý phù hợp.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về đất thừa kế hợp pháp, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
