Giải đáp pháp luật trực tuyến
Thứ Bảy, 15/01/2022

Đất thuộc diện quy hoạch có được xây nhà không?

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp, người sử dụng đất muốn xây dựng mới nhà ở nhưng thửa đất lại thuộc diện quy hoạch. Điều này gây khó khăn không nhỏ đối với người sử dụng đất. 

 

Câu hỏi: Mình 50 tuổi, ở đất của nhà chồng 22 năm rồi muốn cất nhà mà Nhà nước bảo đất quy hoạch không được cất nhà. Thông tin này có đúng không?

Đất thuộc diện quy hoạch có được xây dựng nhà ở không?

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn muốn xây nhà tuy nhiên phần đất của bạn lại thuộc diện quy hoạch nên không thể thực hiện được.

Trước tiên, bạn cần biết Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018: 

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

…”

Theo đó, có thể chia ba trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trong trường hợp này, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tức là bạn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng đủ điều kiện về xây dựng nhà ở riêng lẻ. 

Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Với trường hợp này, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 

Do vậy, khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn không được xây dựng mới nhà ở, nếu bạn có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Trường hợp 3: Diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Khi thuộc trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất và bạn vẫn được xây nhà ở nếu đáp ứng điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra, khi cơ quan có thẩm quyền đưa ra lý do về việc bạn không được xây dựng nhà ở do đất thuộc diện quy hoạch, bạn có thể yêu cầu cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản bởi toàn bộ nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018. Đồng thời, bạn hoàn toàn có thể tự thu thập thông tin để đảm bảo quyền lợi về quyền sử dụng đất cho gia đình mình. 

dat thuoc dien quy hoach co duoc xay nha khong
Đất thuộc diện quy hoạch có được xây nhà không? (Ảnh minh họa)
 

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Đối với trường hợp 1 và trường hợp 3 như phân tích ở trên, bạn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ và phải xin cấp giấy phép xây dựng, cụ thể là giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng gồm:

“Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

…”

Đối với nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như sau:

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020;

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020.

Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.

Trên đây là những thông tin giải đáp liên quan đến vấn đề đất thuộc diện quy hoạch có được xây nhà không? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6199 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Tin cùng chủ đề

Có thể bạn quan tâm