Đất trồng cây lâu năm có bán được không? Nếu được bán thì cần lưu ý những gì? Có được phép xây nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm không?... Xoay quanh các câu hỏi rất thiết thực về việc chuyển nhượng mua bán, đất trồng cây lâu năm, chúng tôi giải đáp cho bạn đọc trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có dự định bán đất trồng cây lâu năm của mình để lấy vốn đầu tư vào vườn ươm cây giống. Tôi chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai nên mong Luật sư giải đáp cho tôi, đất trồng cây lâu năm có bán được không? Nếu tôi muốn xây dựng căn nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm để bán với giá cao hơn thì có được không thưa Luật sư?
Chào bạn, liên quan đến vấn đề đất trồng cây lâu năm có bán được không và có được xây nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm hay không mà bạn đang thắc mắc, chúng tôi giải đáp cụ thể như sau:
Đất trồng cây lâu năm có bán được không? Lưu ý gì khi bán?
Trước hết, Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm. Cây trồng lâu năm có thể là cây ăn quả, cây lấy bóng mát, cây trồng công nghiệp (ca cao, cao su, hồ tiêu…), cây dược liệu, cây lấy gỗ… (những loại cây trồng một lần, nhưng có thời gian sinh trưởng, phát triển và cho thu hoạch trong nhiều năm).
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định quyền mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này thì người sử dụng đất, thửa đất trồng cây lâu năm phải thỏa mãn các điều kiện của Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan. Cụ thể gồm:
Một là, thửa đất trồng cây lâu năm phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng
Đây là một trong những điều kiện bắt buộc phải có trong các giao dịch về đất đai, trong đó có giao dịch mua bán/chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Nếu thửa đất của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận thì không thể tham gia giao dịch mua bán/chuyển nhượng này được.
Hai là, phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa trước khi thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa đủ dữ liệu để khẳng định bạn chuyển nhượng một phần hay toàn bộ diện tích thửa đất. Do đó, không thể loại trừ trường hợp bạn chỉ chuyển nhượng một phần diện tích đất trồng cây lâu năm.
Lúc này, bạn phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán. Nếu không thể được tách thửa thì bạn không thể để bên mua được đứng tên riêng trên giấy chứng nhận đối với diện tích đã bán.
Ba là, còn trong thời hạn sử dụng đất tại thời điểm thực hiện giao dịch
Đất trồng cây lâu năm là loại đất có thời hạn sử dụng. Một trong những điều kiện để được chuyển nhượng, mua bán đất trồng cây lâu năm là còn thời hạn sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013). Nếu không còn thời hạn sử dụng đất thì bên chuyển nhượng không thể bán/chuyển nhượng quyền của mình được.
Bốn là, tại thời điểm mua bán/chuyển nhượng, thửa đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án/quyết định của Tòa án/trọng tài thương mại
Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm tham gia giao dịch chuyển nhượng mà có tranh chấp, hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì cũng không đủ điều kiện để được bán/chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Năm là, lưu ý về diện tích chuyển nhượng thực tế và diện tích chuyển nhượng trên giấy chứng nhận
Thực tế cho thấy, diện tích chuyển nhượng, ranh giới thửa đất mà các bên thỏa thuận trên thực tế và diện tích, ranh giới thửa đất trên giấy chứng nhận có thể không trùng khớp. Do đó, khi thực hiện giao dịch, các bên phải kiểm tra, thỏa thuận, thương lượng rõ ràng về diện tích, ranh giới thửa đất chuyển nhượng, để tránh các tranh chấp có thể phát sinh.
Sáu là, lưu ý về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
Việc chuyển nhượng không thể tiến hành nếu thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, trong đó, có thông báo về việc chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định. Vì vậy, khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, các bên cũng phải chú ý đến thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các bên có thể kiểm tra thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua các cơ quan quản lý như Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện,...hoặc các ứng dụng/website đã được cơ quan Nhà nước công bố thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bảy là, thỏa thuận về giá cả, bên có trách nhiệm sang tên sổ đỏ và các điều khoản khác trong hợp đồng
Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm là căn cứ để bên mua được thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhằm tránh các tranh chấp có thể phát sinh, các bên cần thỏa thuận với nhau rõ ràng, cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên và các điều khoản khác có trong hợp đồng như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại,...
Tám là, quyền sử dụng đất có đang là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên bán tại các tổ chức tín dụng hay không
Tại phần IV của sổ đỏ có ghi nhận các thông tin về việc quyền sử dụng thửa đất có là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay cho các tổ chức tín dụng hay không. Nếu quyền sử dụng thửa đất đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì các bên cũng không thể tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng được.
Chín là, sổ đỏ là sổ thật hay sổ giả
Hiện nay, rất nhiều trường hợp các bên tham gia giao dịch sử dụng sổ đỏ giả nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản. Do vậy, khi mua bán, chuyển nhượng, các bên có thể liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền để kiểm tra xem sổ đỏ tham gia giao dịch là sổ thật hay sổ giả.
Kết luận: Đất trồng cây lâu năm có thể được bán hay chính xác là quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm có thể được chuyển nhượng. Khi mua bán/chuyển nhượng, các bên cần chú ý đến 9 vấn đề mà chúng tôi đã nêu trên.
Có thể xây nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm không?
Như đã phân tích, đất trồng cây lâu năm là loại đất được sử dụng với mục đích trồng các loại cây lâu năm như cây lấy bóng mát, cây cảnh, cây dược liệu… mà không được dùng với mục đích xây nhà tạm.
Bên cạnh đó, pháp luật không quy định nhà tạm là loại nhà như thế nào mà chỉ có quy định về các công trình xây dựng có thời hạn sử dụng nhất định. Những công trình này được xây dựng, tồn tại trong thời hạn cụ thể theo quy định pháp luật. Thông thường, nhà tạm có thể được hiểu là những loại nhà tồn tại trong thời hạn ngắn, khi có thông báo thu hồi đất thì các căn nhà này được chủ sở hữu tự nguyện tháo dỡ mà không nhận bất kỳ một loại bồi thường nào của Nhà nước.
Và dù là được hiểu theo nghĩa nào thì việc xây dựng các công trình kiên cố trên đất cũng phải được thực hiện theo đúng mục đích của từng loại đất tương ứng. Nói cách khác, không thể thực hiện xây dựng nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm vì đây là hành vi sử dụng đất trái mục đích đã được quy định.
Kết luận: Không thể xây dựng nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm do việc xây dựng là trái mục đích sử dụng đất. Nếu bạn vẫn muốn xây nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ theo quy định pháp luật hiện hành.
19006192 để được hỗ trợ.>> Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở là bao nhiêu?
>> Đất trồng cây lâu năm là gì? Có được bồi thường khi thu hồi?
Tác giả: Trần Điệp 
