Đền bù đất sẽ theo giá thị trường khi Nhà nước thu hồi đất, có đúng không? Nếu đúng như vậy thì thời điểm xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là khi nào?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có đọc được thông tin việc đền bù khi thu hồi đất của Nhà nước sẽ được tính theo giá thị trường, không rõ thông tin này có chính xác không?
Khi có thông báo thu hồi hay quyết định thu hồi thưa Luật sư?
Cảm ơn đã hỗ trợ.
Chào bạn, vướng mắc của bạn về vấn đề đền bù đất sẽ theo giá thị trường, có đúng không, chúng tôi giải đáp như sau:
Đền bù đất sẽ theo giá thị trường khi thu hồi đất, có đúng không?
Trước hết, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất được sử dụng để tính tiền đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể.
Giá đất này được tính toán, tổng hợp dựa trên giá đất của bảng giá đất, giá đất thị trường cùng các yếu tố, phương pháp xác định giá đất khác theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Cụ thể hơn, giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không phải là giá thị trường mà để xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào những yếu tố sau (Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP):
Mục đích xác định giá cụ thể;
Áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể;
Thực hiện điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất;
Xây dựng, thẩm định phương án giá đất bồi thường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
Trong Dự thảo Luật Đất đai mới nhất lấy ý kiến người dân vào tháng 3/2023, quy định về giá đất trong bảng giá đất đã có sự thay đổi lớn.
Theo đó, giá đất cụ thể được Dự thảo quy định là giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và một trong những nguyên tắc để xác định giá đất cụ thể là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (hay chính là giá đất thị trường được tính trung bình trong một khoảng thời gian nhất định).
Ngoài ra, giá đất cụ thể còn được xác định dựa trên phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định pháp luật.
Và do đó, có thể khẳng định, giá đền bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo dự thảo cũng không phải là giá thị trường, chuẩn xác hơn thì giá đất bồi thường là giá đất cụ thể và nó tiệm cận với giá thị trường.
Tức có thể bằng giá thị trường trong một số trường hợp hoặc có thể thấp hơn, tùy thuộc vào các yếu tố xác định, cấu thành.
So với Luật Đất đai hiện hành thì Dự thảo có sự thay đổi khác biệt là đưa giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là một trong những căn cứ xác định giá đất cụ thể.
Nếu vẫn giữ giá đất theo bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá đất thì mức giá thị trường của loại đất bị thu hồi và giá bồi thường sẽ có chênh lệch rất lớn do giá đất theo bảng giá đất và khung giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.
Như vậy, thông tin việc đền bù đất sẽ theo giá thị trường mà bạn nhận được là thông tin không có căn cứ pháp lý.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, giá đất cụ thể là giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất được xác định dựa theo phương pháp, trình tự, thủ tục, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, mục đích sử dụng…
Có đúng đền bù đất sẽ theo giá thị trường không?Thời điểm xác định giá đất bồi thường là khi nào?
Căn cứ quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được xác định làm giá bồi thường được Ủy ban nhân dân quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Điều này cũng có nghĩa rằng, khi có quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư cũng là thời điểm quyết định áp dụng giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính Phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.
Nói cách khác, quy định chung của pháp luật đất đai là giá đất cụ thể được sử dụng tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định.
Nhưng từ 6/5/2023, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng được quyền quyết định giá đất cụ thể để tính toán tiền bồi thường khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân từ sự ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, tùy thuộc tình hình từng địa phương.
Hay, thông tin về đền bù đất sẽ theo giá thị trường không được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như tại Dự thảo mới nhất.
Việc quyết định giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện/hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện được nhận ủy quyền căn cứ vào giá đất thị trường, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, tổng hợp, phân tích, so sánh giá đất… theo quy định.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề đền bù đất sẽ theo giá thị trường, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
