Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị được quy định như thế nào? Xây dựng nhà ở đô thị có phải nộp thuế không? Đó là loại thuế gì? Cùng HieuLuat giải đáp chi tiết trong bài viết sau đây nhé.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở tại khu vực đô thị. Nay, chúng tôi dự tính đập bỏ căn nhà cấp 4 đã xây cách đây hơn chục năm để xây dựng lại căn nhà 3 tầng khang trang hơn.
Tôi có nghe nói việc xây dựng nhà ở đô thị phải tuân thủ về diện tích đất được xây dựng, diện tích nhà được xây dựng.
Cảm ơn đã hỗ trợ giải đáp cho gia đình tôi.
Chào bạn, về cơ bản, diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị/hay diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đó, đối với mỗi quy mô của loại nhà ở riêng lẻ sẽ có quy định khác biệt về diện tích đất được sử dụng, diện tích nhà tối đa được xây dựng, cụ thể như sau:
Năm 2023, diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị là bao nhiêu?
Trước hết, nhà ở mà gia đình bạn dự định xây dựng là một trong những loại nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ 5/7/2021 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD là văn bản quy định về các tiêu chuẩn kỹ thuật như hệ số sử dụng đất, mật độ sử dụng đất… khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị.
Ngoài ra, trước khi tiến hành xây dựng, gia đình bạn còn phải tuân thủ quy định riêng về quy hoạch xây dựng tại địa phương nơi có đất (ví dụ quy hoạch xây dựng khu đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng…).
Cụ thể, số diện tích đất trên lô đất được quyền sử dụng để xây dựng nhà ở tại đô thị tuân thủ theo quy định về mật độ xây dựng thuần (nhà ở riêng lẻ là mật độ xây dựng thuần tối đa).
Trong đó:
Mật độ xây dựng thuần đối với nhà ở riêng lẻ = (Diện tích đất của nhà ở riêng lẻ / tổng diện tích đất của lô đất, thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ đầu tư) x 100%
Lưu ý: Mật độ xây dựng thuần này sẽ không bao gồm các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe… hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Thêm vào đó, khi xây dựng nhà ở đô thị, chủ đầu tư còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất ≤ 7 lần, trong đó:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình (trừ diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) / tổng diện tích lô đất, thửa đất
Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị phải phù hợp quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng
Từ hệ số sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể quyết định số tầng mà chủ đầu tư nhà ở đô thị được phép xây dựng, từ đó làm căn cứ quyết định việc cấp giấy phép.
Chi tiết, mật độ xây dựng thuần tối đa, hệ số sử dụng đất được tính tối đa khi xây dựng nhà ở tại đô thị như sau:
Diện tích của thửa đất xây dựng/diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
Mật độ xây dựng tối đa (đơn vị tính: %) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Chú thích Lô đất/thửa đất xây dựng nhà ở còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần | ||||||
Ví dụ, thửa đất ở tại đô thị của gia đình bạn có diện tích là 100m2 (theo sổ hồng được cấp) thì bạn được xây dựng tối đa là 90m2 (90% của 100m2 là 90m2).
Số tầng tối đa mà bạn được xây dựng nằm trong khoảng từ 7 - 8 tầng nếu bạn sử dụng hết 90m2 đất để xây dựng nhà ở (hay hệ số sử dụng đất tối đa là 7, suy ra, tổng diện tích sàn tối đa là 700m2, nếu diện tích sàn bằng diện tích xây dựng tối đa thì sẽ tính được số tầng tối đa).
Mà việc cấp giấy phép xây dựng, áp dụng các chỉ số về xây dựng cần phải căn cứ trực tiếp vào hồ sơ của chủ đầu tư như diện tích nhà ở, bản vẽ thiết kế... đối chiếu với quy hoạch xây dựng tại địa phương nơi có đất, quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng để quyết định có chấp thuận cho phép xây dựng hay không.
Nói cách khác, để được phép xây dựng, chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép xây dựng nhà ở đô thị tùy thuộc từng diện tích thửa đất, hệ số sử dụng đất như QCVN 01:2021/BXD.
Các khoản thuế phải kê khai, đóng nộp khi xây dựng nhà ở tại đô thị gồm một số loại như chúng tôi liệt kê dưới đây.
Xây dựng nhà ở đô thị phải đóng thuế không?
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, người hoạt động ngành nghề kinh doanh xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu/chủ thầu/bên thi công xây dựng nhà ở là đối tượng phải nộp thuế từ hoạt động kinh doanh của mình.
Các loại thuế cần phải nộp bao gồm:
Thuế giá trị gia tăng;
Thuế thu nhập cá nhân (nếu bên thi công là cá nhân);
Thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu bên thi công là doanh nghiệp);
Cụ thể hơn:
Căn cứ phụ lục I thông tư 40/2021/TT-BTC:
Thuế giá trị gia tăng mà bên thi công/chủ thầu phải đóng được tính bằng 5% doanh thu tính thuế;
Tương tự, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% doanh thu tính thuế;
Căn cứ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, mức thuế thu nhập doanh nghiệp mà chủ thầu/bên thi công phải kê khai, đóng nộp là 20% thu nhập chịu thuế (hay bằng doanh thu trừ đi chi phí được trừ và cộng với các khoản được tính thêm).
Phải nộp thuế khi xây dựng nhà ở đô thị
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều bên thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không thực hiện kê khai, đóng nộp đầy đủ các khoản thuế này dẫn đến cơ quan thuế không thể thu thuế nộp ngân sách Nhà nước.
Do vậy, khi hoàn thành công trình, thực hiện đăng ký tài sản gắn liền với đất vào sổ hồng, cơ quan thuế sẽ yêu cầu chủ đầu tư đóng khoản thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập như trên theo Công văn 3700/TCT/DNK cho đến khi có quy định cụ thể hơn về vấn đề này.
Như vậy, ngoài vấn đề diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị là bao nhiêu thì có phải đóng nộp thuế khi xây nhà không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm.
Khoản thuế này là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân/thuế thu nhập doanh nghiệp.
Theo quy định pháp luật, chủ thầu xây dựng nhà ở riêng lẻ là bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp nhưng thực tế, chủ đầu tư là người phải đóng khoản tiền này do chủ thầu không thực hiện đúng việc đóng nộp khoản thuế nêu trên.
Trên đây là nội dung giải đáp về vấn đề diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở đô thị, trong trường hợp còn có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
