Bảng giá đất là căn cứ quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai,... Tuy nhiên, bảng giá đất cũng có thể bị điều chỉnh, thay đổi theo quy định pháp luật. Vậy khi nào thì thực hiện điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất? Và căn cứ nào để xác định giá đất theo quy định hiện hành?
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến bảng giá đất mong được Luật sư lưu tâm, giải đáp như sau:
1. Tôi đang tìm hiểu về giá đất trong bảng giá đất để chuẩn bị nộp tiền thuế sử dụng đất. Tôi thắc mắc, khi nào thì Nhà nước sẽ tiến hành điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất?
2. Các căn cứ để xác định giá đất là những yếu tố nào thưa Luật sư?
Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến bảng giá đất, giá đất của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Khi nào thì thực hiện điều chỉnh bảng giá đất?
Căn cứ Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất theo chu kỳ 05 năm 01 lần, thời gian công bố bảng giá đất là ngày 01/01 của mỗi kỳ.
Trong bảng giá đất quy định giá của mỗi loại đất theo từng vị trí (ví dụ giá của đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại dịch vụ, đất ở tại nông thôn/đô thị, đất nuôi trồng thủy sản,...)
Chính phủ ban hành khung giá đất, theo khung giá đất được ban hành đó, các địa phương tự căn cứ theo tình hình thực tế tại địa phương để ban hành bảng giá đất áp dụng tại địa phương của mình.
Ví dụ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất có thể quy định mức giá cao hơn khoảng 30% so với khung giá đất đối với đất ở tại đô thị hoặc đất thương mại, dịch vụ tại đô thị hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị mà có khả năng sinh lợi cao, có ưu thế, lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ theo tình hình thực tế của địa phương mình.
Căn cứ Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, việc điều chỉnh giá đất được thực hiện nếu phát sinh một trong những tình huống sau đây:
Một là, giá đất được điều chỉnh khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất tăng từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức tối thiểu của giá đất trong bảng giá đất của loại đất tương tự.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cùng các đơn vị có liên quan thực hiện điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất tại địa phương của mình nếu trong trường hợp giá đất tại khung giá đất được điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối thiểu đối với từng loại đất tương ứng trong bảng giá đất.
Hai là, giá đất trong bảng giá đất được điều chỉnh nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
Điều chỉnh giá đất trong trường hợp này cần thỏa mãn 02 điều kiện:
+ Giá thị trường của loại đất tăng từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức tối thiểu của giá đất theo bảng giá đất hiện hành;
+ Thời gian tăng hoặc giảm của giá đất thị trường so với mức giá tối đa hoặc tối thiểu theo bảng giá đất là 180 ngày trở lên.
=> Có 02 căn cứ để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất là sự thay đổi của khung giá đất được Chính phủ ban hành hoặc có sự biến động về giá thị trường của loại đất tương ứng tại bảng giá đất.
Việc điều chỉnh giá đất trong Bảng giá đất phải được thực hiện theo trình tự luật định, như:
+ Lập dự án về việc điều chỉnh giá đất, trong đó cần lưu ý đến khâu kiểm tra, khảo sát giá đất thị trường đối với những loại đất có sự biến động về giá;
+ Lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất;
+ Tiến hành điều tra, khảo sát thu thập thông tin thị trường, các yếu tố ảnh hưởng về giá đất và thực hiện tổng hợp các thông tin điều tra, khảo sát được;
+ Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh dự thảo;
+ Thẩm định bảng giá đất điều chỉnh dự thảo;
+ Hoàn thiện bảng giá đất điều chỉnh và trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thông qua.
Như vậy, giá đất trong bảng giá đất được điều chỉnh nếu có sự điều chỉnh khung giá đất hoặc có sự thay đổi của giá đất thị trường trong thời gian từ 180 ngày trở lên.
Căn cứ xác định giá đất được quy định như thế nào?
Giá đất gồm giá đất cụ thể và giá đất trong bảng giá đất. Căn cứ để hình thành mỗi loại giá đất này cũng có sự khác biệt. Cụ thể như sau:
Một là, giá đất trong bảng giá đất
Theo Điều 10 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất được thực hiện dựa trên các căn cứ sau đây:
+ Căn cứ nguyên tắc định giá đất như theo mục đích sử dụng đất, theo thời hạn sử dụng, theo giá đất thị trường…được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013;
+ Các phương pháp định giá đất như phương pháp thu thập, chiết trừ, thặng dư…(trừ phương pháp hệ số điều chỉnh) được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
+ Căn cứ khung giá đất do Chính phủ quy định;
+ Căn cứ kết quả tổng hợp, phân tích, đánh giá thông tin về giá đất thị trường và các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương.
Hai là, giá đất cụ thể
Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, căn cứ để xác định giá đất cụ thể bao gồm:
+ Nguyên tắc định giá đất như theo mục đích sử dụng đất, theo thời hạn sử dụng, theo giá đất thị trường…được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013;
+ Phương pháp định giá đất như phương pháp thu thập, chiết trừ, thặng dư…(trừ phương pháp hệ số điều chỉnh) được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
+ Và căn cứ vào kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp.
Như vậy, căn cứ để tính giá đất bao gồm phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc định giá, kết quả phân tích, tổng hợp thông tin về thửa đất cùng giá đất thị trường…
19006199 để được hỗ trợ.>> Bảng giá đất là gì? Tại sao Bảng giá đất thấp hơn giá mua bán thực tế?
>> Có bao nhiêu phương pháp định giá đất hiện nay?
Tác giả: Trần Điệp 
