Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những gì?

Chào bạn, liên quan đến giá và điều kiện trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những gì?

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng giao dịch về quyền sử dụng đất mà bạn đang quan tâm là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau hay là đất được Nhà nước giao hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo đồng thời các điều kiện sau đây:

Một là, điều kiện chung được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chung để hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng gồm:

- Đã có Giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng (bên chuyển nhượng phải là người được Nhà nước công nhận quyền/thường là người đứng tên trên Giấy chứng nhận);

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Đồng thời, thửa đất không có tranh chấp tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng;

- Trong thời hạn sử dụng đất (đối với các loại đất có thời hạn sử dụng đất)

Lưu ý: Nếu việc chuyển nhượng đất đồng thời với việc chuyển nhượng/mua bán nhà hoặc tài sản khác gắn liền với đất thì nhà/tài sản khác gắn liền với đất còn phải đảm bảo thêm điều kiện không thuộc diện bị tháo dỡ, thu hồi tại thời điểm mua bán ngoài các điều kiện chung như chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên.

Hai là, hình thức hợp đồng chuyển nhượng

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành hợp đồng có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Nếu một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng không bắt buộc phải công chứng/chứng thực.

Ba là, các điều kiện riêng

- Nếu việc giao dịch chuyển nhượng là quyền sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp không đủ điều kiện để tách thửa mà các bên vẫn mong muốn mua bán/chuyển nhượng thì có thể thực hiện chuyển nhượng một phần diện tích đất theo hình thức đồng sở hữu, đồng sử dụng quyền sử dụng đất;

- Nếu việc chuyển nhượng là đất trồng lúa thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải là bên trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013);

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (ví dụ đất cơ sở tôn giáo, đất công ích tại xã, phường, thị trấn…);

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó (khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai 2013);

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ đó (khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013);

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số được quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo 2 điều kiện sau:

+ Thời gian được chuyển nhượng là sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ sau khi đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) không được phép nhận chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để giao dịch;

- Nếu một trong các bên trong giao dịch là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

Lưu ý: Các điều kiện mà chúng tôi nêu trên chưa bao gồm những điều kiện mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong các dự án đầu tư, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần đảm bảo các điều kiện chung và điều kiện riêng biệt theo quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu trên. Do chúng tôi chưa rõ bạn nhận chuyển nhượng loại đất gì, vị trí tại đâu,...nên căn cứ những giải đáp ở trên của chúng tôi, bạn lựa chọn các điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với mình.

Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao?

Trước hết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, giá của hợp đồng chuyển nhượng được xác định theo quy định tại Điều 433, Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 theo nguyên tắc sau đây:

- Do các bên thỏa thuận;

- Nếu các bên không thể tự thỏa thuận thì có thể yêu cầu bên thứ 3 định giá (nếu có nhu cầu);

- Nếu các bên không thể thỏa thuận được về giá hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá chuyển nhượng được xác định dựa trên giá thị trường, theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng liên quan trực tiếp đến thuế, phí phải nộp của các bên tại thời điểm mua bán/chuyển nhượng, do đó, gần như các bên sẽ thỏa thuận xác định giá chuyển nhượng chính xác, cụ thể trong hợp đồng.

=> Từ các căn cứ trên, việc xác định giá là do các bên trong hợp đồng tự do thương lượng, thỏa thuận. Tuy nhiên, khác với các loại tài sản khác, đất đai, tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước ban hành khung giá, bảng giá cụ thể, nếu các bên thỏa thuận giá trong hợp đồng nhỏ hơn giá theo bảng giá thì thuế, phí, lệ phí được tính theo bảng giá. Ngược lại, nếu giá thỏa thuận, ghi nhận trong hợp đồng lớn hơn hoặc bằng giá trong bảng giá thì tính thuế, phí, lệ phí theo giá trong hợp đồng.

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên cố tình để giá trên hợp đồng nhỏ hơn giá trị thỏa thuận thực tế nhằm mục đích làm giảm số thuế, phí, lệ phí phải nộp. Hành vi này của các bên nếu bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện (cơ quan thuế…) thì nhẹ sẽ bị giải trình trước cơ quan khi tiến hành thủ tục đăng ký biến động/sang tên, nặng thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh trốn thuế tùy mức độ vi phạm.

Xem thêm: Kê khai tiền mua bán đất thấp hơn thực tế bị xử lý thế nào?

Như vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên, các bên cũng không nên để giá trong hợp đồng chuyển nhượng khác với giá thỏa thuận thực tế để tránh trường hợp bị truy cứu trách nhiệm hành chính, hình sự.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.