Tách thửa đất dự án là một trong những hoạt động phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Hoạt động này đã được ghi nhận là một hình thức đầu tư tại Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020. Bài viết dưới đây sẽ đề cập đến một số nội dung cơ bản về hoạt động tách thửa dự án.
Điều kiện tách thửa đất dự án
Luật Đất đai 2013 cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (UBND tỉnh) được phép quy định về điều kiện tách thửa. Trong đó điều kiện cơ bản hầu hết địa phương đều tập trung ba điều kiện chính như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho đất;
- Đảm bảo quyền sử dụng đất liền kề khi tách thửa;
- Đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) còn quy định cụ thể điều kiện khi thực hiện tách thửa đất dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê dưới hình thức phân lô bán nền cần thỏa mãn 3 điều kiện, cụ thể như sau:
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định. Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
Ngoài ra Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chủ thể thực hiện dự án về kinh doanh đất thì để được tách thửa phải thỏa mãn điều kiện như phải thành lập doanh nghiệp. Chủ thể kinh doanh không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải có đăng ký mã số thuế.
Chủ thể tách thửa đất dự án cần phải đảm bảo năng lực tài chính. Theo đó chủ dự án dự định tách thửa đất cần đảm bảo vốn thuộc sở hữu mình thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Điều 42 Luật Đầu tư 2020 cũng quy định nhà đầu tư trước khi muốn được tách thửa đất dự án cần phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
Điều kiện tách thửa đất dự án là gì?
Trình tự thủ tục tách thửa đất dự án
Trước khi thực hiện trình tự thủ tục đất dự án theo quy định Luật Đất đai thì cần làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư. Theo đó quy định Luật Đầu tư 2020 quy định với dự án đất cần tách thửa thì thực hiện trình tự thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Chủ dự án đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ được quy định Khoản 1, Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020.
“1. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm:
a) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận;
b) Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
c) Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
d) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
đ) Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
e) Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
g) Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
h) Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).
2. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập bao gồm:
a) Tờ trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có); cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có).
Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư”
Chủ dự án đầu tư nộp hồ sơ tại Sở kế hoạch đầu tư xem xét và lấy ý kiến các bên liên quan và trình UBND tỉnh quyết định chấp thuận trương đầu tư trong vòng 35 ngày. Sau đó chủ dự án đầu tư quyết định nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì làm thủ tục theo Luật Đầu tư.
Khi được chấp thuận chủ trương đầu tư với việc tách thửa đất thực hiện dự án thì chủ đầu tư thực hiện trình tự thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất trình tự. Theo đó chủ dự án cần nộp hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư,
Chủ dự án nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tách thửa đất dự án (Ảnh minh họa)
Kết luận
Tách thửa đất dự án là một vấn đề phức tạp do liên quan nhiều quy định pháp luật. Hơn nữa đặc thù mỗi địa phương có những chính sách khác nhau về tách thửa đất dự án cho phù hợp với tình hình địa phương.
Bài viết đã cung cấp đến bạn những thông tin cần thiết về tách thửa đất dự án. Để có thể tìm hiểu thêm về thủ tục hay giấy tờ liên quan đến tách thửa đất dự án hoặc tìm hiểu những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ trực tiếp đến tổng đài
19006192 để được tư vấn kịp thời.
Tác giả: Minh Nguyệt 
Chủ đề:
