Giải đáp pháp luật trực tuyến
Thứ Năm, 09/06/2022

Điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa là gì?

Với đất nước xuất khẩu gạo như nước ta thì đất trồng lúa là loại đất rất đặc biệt trong nhóm đất nông nghiệp ở nước ta. Do tính chất đặc biệt như vậy nên việc mua bán/chuyển nhượng đất trồng lúa phải đảm bảo các điều kiện nhất định theo quy định pháp luật.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có thửa đất trồng lúa đã được cấp sổ hồng, diện tích khoảng 2.000 m2 tại khu vực Nam Bộ. Hiện tại, do không còn đủ sức khỏe để canh tác nên vợ chồng tôi muốn bán phần diện tích đất lúa này cho người khác.

Luật sư cho tôi hỏi, đất trồng lúa có được chuyển nhượng không? Phải đáp ứng điều kiện gì để được chuyển nhượng loại đất này? Nếu được mua bán thì thủ tục được thực hiện ra sao?

Chào bạn, với những vướng mắc của bạn về việc chuyển nhượng đất trồng lúa, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?

Trước hết, đất trồng lúa là loại đất được sử dụng thông qua hình thức được Nhà nước giao trong hạn mức (Điều 54 Luật Đất đai 2013) hoặc được cho thuê ngoài hạn mức/thuê lại của người khác…(Điều 56, Điều 179 Luật Đất đai 2013). 

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trồng lúa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai khi đảm bảo các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Thửa đất trồng lúa còn thời hạn sử dụng (thời hạn được ghi nhận theo sổ hồng/Giấy chứng nhận đã được cấp);

- Thửa đất trồng lúa đã được cấp sổ hồng/Giấy chứng nhận;

- Thửa đất trồng lúa không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định pháp luật hiện hành;

- Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa chỉ được thực hiện khi bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013).

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân thỏa mãn các căn cứ được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

 

Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Căn cứ pháp lý 

khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT 

khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT 

Căn cứ xác định

Một là, là cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp mà cá nhân đang sử dụng là diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất/Hoặc người sử dụng đất đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; Hoặc nguồn gốc là do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 

Hai là, cá nhân mua đất trồng lúa không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên (ví dụ công chức, viên chức…); Hoặc không là đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội theo quy định pháp luật;

Ba là, người mua đất trồng lúa phải là người có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng (diện tích đất mà cá nhân sử dụng theo các cách như chúng tôi đã nêu trên như được giao, cho thuê,...) và bao gồm cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

Bốn là, nếu người mua đất là người được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân khác thì chỉ cần đáp ứng điều kiện là người không hưởng lương thường xuyên, không là người đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

Một là, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất hoặc bao gồm cả trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; Hoặc do nhận chuyển đổi/chuyển nhượng/thừa kế/ tặng cho/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đó; 

Hai là, hộ gia đình phải có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên (ví dụ cán bộ, công chức, viên chức,...) hoặc là đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội theo quy định pháp luật;

Ba là, hộ gia đình mua đất trồng lúa phải có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng (diện tích đất mà hộ gia đình sử dụng theo các cách như chúng tôi đã nêu trên như được giao, cho thuê,...) và bao gồm cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

Bốn là, nếu hộ gia đình mua đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân khác thì chỉ cần đáp ứng điều kiện là có ít nhất 01 thành viên trong hộ gia đình là người không hưởng lương thường xuyên hoặc không là người đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

Cơ quan xác nhận

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân đăng ký thường trú

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình có đăng ký thường trú

Vậy nên, đất trồng lúa là loại đất vẫn được phép chuyển nhượng khi thửa đất đảm bảo các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và người nhận chuyển nhượng (bên mua) phải đảm bảo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 như chúng tôi đã nêu trên.

dieu kien mua dat trong lua


Thủ tục chuyển nhượng đất trồng lúa thế nào?

Trước hết, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là căn cứ để Nhà nước ghi nhận việc chuyển giao quyền sử dụng, sở hữu từ bên bán sang bên mua.

Căn cứ quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP và Luật Công chứng 2014, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thường được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ các bên cần chuẩn bị gồm có:

Bên bán (bên chuyển nhượng)

Bên mua (bên nhận chuyển nhượng)

- Sổ đỏ cấp cho thửa đất trồng lúa;

-Giấy tờ tùy thân, giấy tờ xác nhận nơi cư trú hợp pháp của bên bán;

-Giấy chứng nhận kết hôn được cấp cho bên bán;

- Văn bản ủy quyền (nếu có) của bên bán;

- Dự thảo hợp đồng đã được các bên thống nhất (bắt buộc nếu ký chứng thực và không bắt buộc nếu ký công chứng).

-Giấy tờ tùy thân, giấy tờ xác nhận nơi cư trú hợp pháp của bên mua;

-Giấy chứng nhận kết hôn được cấp cho bên mua;

- Văn bản ủy quyền (nếu có) của bên mua;

Bước 2: Ký hợp đồng 

Các bên có thể lựa chọn một trong số những cơ quan sau để ký kết hợp đồng:

- Văn phòng công chứng/Phòng công chứng có trụ sở đặt tại địa bàn phạm vi cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa chuyển nhượng (ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng);

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trồng lúa chuyển nhượng (ký hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực).

Bước 3: Thực hiện đăng ký sang tên

Theo thỏa thuận giữa các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng, các bên tiến hành thực hiện đăng ký biến động thông tin về quyền sử dụng đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất trồng lúa.

Như vậy, việc thực hiện mua bán/chuyển nhượng đất trồng lúa thường được thực hiện qua các bước mà chúng tôi đã nêu trên.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về điều kiện mua đất trồng lúa,​ nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.

>> Có bắt buộc phải tách thửa trước khi chuyển nhượng đất đai không?

>> Phải làm gì để được chuyển nhượng đất đã hết thời hạn sử dụng?

Tin cùng chủ đề

Có thể bạn quan tâm