Nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như nếu bị lừa đảo, nếu người đứng tên mất hoặc bị người được nhờ đứng tên bán, thế chấp, tặng cho…Vậy, làm gì để hạn chế rủi ro này? Có đòi lại được đất khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận không?
Câu hỏi: Kính chào Luật sư. Tôi có vấn đề rắc rối liên quan đến tài sản là đất đai nhờ người khác đứng tên mong được Luật sư giải đáp, hỗ trợ như sau: Thông qua các cuộc nói chuyện điện thoại, vợ chồng tôi có nhờ một người đứng tên (tạm gọi người này là A) trên sổ đỏ là căn nhà của chúng tôi nhưng A đã bán tài sản mà tôi nhờ đứng tên đó cho người khác.
A là người mà chúng tôi rất tin tưởng do đó, vợ chồng tôi và A không lập bất kỳ văn bản giấy tờ nào về việc nhờ đứng tên trên sổ đỏ. Vì nghi ngờ A có biểu hiện tham lam và muốn chiếm đoạt, vợ chồng tôi đã ghi âm lại tất cả các cuộc gọi điện thoại trao đổi với A (nội dung câu chuyện giữa chúng tôi xoanh quanh việc vợ chồng tôi nhất quyết không đồng ý với việc mua bán mà A đang dự định thực hiện với tài sản của chúng tôi).
Với những thông tin mà chúng tôi cung cấp, rất mong Luật sư có thể giải đáp cho vợ chồng tôi được biết: Chúng tôi muốn lấy lại tài sản này của mình thì có thực hiện được không? Và làm cách nào để chúng tôi có thể lấy lại tài sản của mình? Chân thành cảm ơn Luật sư.
Có đòi lại tài sản nhờ người khác đứng tên mà tài sản đã được bán cho người khác không?
Hiện nay, pháp luật đất đai không định nghĩa hoặc không quy định thủ tục, trình tự về việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy tờ ghi nhận tài sản là đất đai. Do đó, việc vợ chồng bạn nhờ A đứng tên trên sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu đối với đất đai, nhà cửa đã tiềm ẩn rủi ro pháp lý (do pháp luật không quy định).
Một số rủi ro pháp lý mà vợ chồng bạn có thể phải chịu khi nhờ A đứng tên “hộ” trên tài sản là bất động sản như có thể bị A bán tài sản của mình mà khó có thể ngăn cản nếu không có kiến thức chuyên môn đủ để xử lý hoặc nếu A mất thì tài sản này được chia thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc A có thể được nhận đền bù bồi thường nếu trong trường hợp tài sản là đất đai, nhà cửa của vợ chồng bạn bị Nhà nước thu hồi,...
Tại thời điểm hiện tại, vợ chồng bạn đang phải chịu một trong những rủi ro đó: Bị A bán tài sản của mình mà không thể có cách nào ngăn cản kịp thời để bảo vệ tài sản của mình.
Vậy, bạn có quyền đòi lại tài sản của mình không?
Dưới góc độ pháp lý, căn cứ Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) thì Nhà nước ghi nhận tên người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất tại trang bìa của Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa rằng, khi bạn nhờ A đứng tên hộ trên sổ đỏ thì chính là việc trên Giấy chứng nhận được cấp, A đang được pháp luật bảo vệ, xác nhận là người sử dụng đất, sở hữu nhà ở/tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
Vì thế cho nên, A có quyền bán tài sản này nếu thỏa mãn các điều kiện để được chuyển nhượng nhà đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan.
Tuy nhiên, về bản chất, theo thông tin bạn cung cấp, tài sản này là do vợ chồng bạn tạo lập nên việc đòi lại tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình là quyền của vợ chồng bạn.
Để đòi lại được tài sản này thì trước hết, vợ chồng bạn phải có bằng chứng, chứng cứ để chứng minh rằng nhà đất là tài sản của bạn, ví dụ:
+ Nguồn gốc của tài sản từ đâu mà có, nếu là do vợ chồng bạn mua/nhận chuyển nhượng thì việc thanh toán tiền mua, tiền nhận chuyển nhượng tiến hành thế nào, có biên bản giao nhận tiền hay hóa đơn hay bảng kê tài khoản thanh toán không;
+ Ghi âm về nội dung nhờ A đứng tên cụ thể thế nào, lý do vì sao cần phải nhờ A đứng tên mà tự mình không đứng tên trên sổ đỏ;
+ Đã làm những gì, đã thông báo tới ai, nhờ cơ quan, tổ chức nào can thiệp để đòi lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa, kết quả giải quyết thế nào;
+ Kể từ thời điểm được cấp sổ đỏ thì ai là người giữ gìn, bảo quản quyển sổ này;
+ Thực tế, người nào quản lý, chăm nom, sinh sống trên phần diện tích nhà đất của bạn;
…
Tóm lại, quyền đòi lại tài sản nhà đất mà vợ chồng bạn tạo lập, xây dựng là quyền chính đáng của vợ chồng bạn. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không thể biết đến thỏa thuận “ngầm” là nhờ A đứng tên hộ của vợ chồng bạn được, do đó, bạn phải thu thập chứng cứ để chứng minh quyền sở hữu đó, đồng thời phải thực hiện các thủ tục cần thiết, hợp pháp để đòi lại tài sản của mình.
Đòi lại tài sản là đất đai nhờ người khác đứng tên hộ như thế nào?
Thực tế cho thấy, những tranh chấp phát sinh khi nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ diễn ra rất đa dạng, phức tạp. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi đề xuất cho bạn một số phương án tham khảo để xử lý tình huống của bạn như sau:
Cách 1: Thỏa thuận
Đây là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và chi phí nhất để lấy lại tài sản của vợ chồng bạn.
- Bạn có thể thỏa thuận 03 bên (vợ chồng bạn, A, bên mua nhà từ A) về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho vợ chồng bạn. Việc chuyển giao có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được ký công chứng/chứng thực và vợ chồng bạn tiến hành đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng. Hay nói cách khác, vợ chồng bạn lấy lại tài sản nhà đất của mình thông qua việc mua bán, chuyển nhượng với bên đang đứng tên trên sổ đỏ theo trình tự, thủ tục luật định.
- Vợ chồng bạn cũng có thể tiến hành thỏa thuận chuyển nhượng này với bên đang đứng tên trên sổ đỏ (bên mua nhà đất từ A) theo cách như trên mà không cần sự có mặt của A.
- Hoặc bạn cũng có thể thỏa thuận, thương lượng và yêu cầu A phải hoàn trả tài sản nguyên vẹn cho vợ chồng bạn (vì bản chất tài sản này không phải của A) theo cách hợp pháp mà pháp luật đất đai quy định (ví dụ, đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ do cấp không đúng đối tượng hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động theo thủ tục…).
=> Kết quả của các thức này là vợ chồng bạn là người đứng tên trên sổ đỏ hợp pháp.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Như chúng tôi đã phân tích, quyền đòi lại tài sản là quyền của vợ chồng bạn, do vậy, một trong những cơ quan có thẩm quyền giải quyết triệt để yêu cầu của bạn là Tòa án nhân dân (cụ thể là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản nhà đất).
Lúc này bạn cần chuẩn bị tài liệu hồ sơ khởi kiện và thực hiện theo thủ tục tố tụng được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng các văn bản khác có liên quan.
Bộ hồ sơ khởi kiện gồm có:
- 01 đơn khởi kiện theo mẫu. Trong đơn nêu rõ yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản của mình, nguyên nhân và căn cứ để đòi lại tài sản. Ví dụ yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp cho A do cấp không đúng đối tượng; tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa A và bên mua, hủy hồ sơ sang tên từ A cho bên mua; hoặc cũng có thể là yêu cầu A trả lại tài sản cho vợ chồng bạn vì A không có quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp...;
- Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện:
+ Hồ sơ về nhân thân người khởi kiện, người bị kiện: Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của vợ chồng bạn, của A; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của vợ chồng bạn và A;
+ Tài liệu về việc giao nhận tài sản của vợ chồng bạn từ bên tặng cho/thừa kế/chuyển nhượng…như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có). Do chúng tôi không nhận được thông tin về việc bạn nhận được tài sản này thông qua giao dịch nào, nên việc tiếp nhận, chuyển giao tài sản sẽ khác nhau;
+ Tài liệu về việc thanh toán tiền để nhận tài sản (nếu tài sản là mua bán);
+ Tài liệu chứng minh việc bảo quản, giữ gìn sổ đỏ; quản lý, sử dụng, chiếm hữu tài sản sau khi được cấp sổ đỏ;
+ Tài liệu về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ của vợ chồng bạn với A (bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện có người làm chứng…);
+ Tài liệu về việc có người nào làm chứng cho việc nhận tài sản hợp pháp của vợ chồng bạn không, có người nào làm chứng cho thỏa thuận của vợ chồng bạn với A không;
+ Các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của vợ chồng bạn.
Sau khi đã chuẩn bị tài liệu, hồ sơ bạn nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất và nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.
Vợ chồng bạn giải quyết vụ việc theo trình tự tố tụng và quyết định cuối cùng của Tòa án là căn cứ để các bên thực hiện.
Cách 3: Trình báo tới Cơ quan điều tra công an cấp có thẩm quyền/viện kiểm sát có thẩm quyền
Từ thông tin bạn cung cấp, A có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản từ vợ chồng bạn, vậy đây cũng có thể coi là dấu hiệu để vợ chồng bạn có thể kiến nghị, trình báo đề nghị cơ quan điều tra/việc kiểm sát có thẩm quyền xem xét, khởi tố vụ án hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản.
Chúng tôi nhấn mạnh rằng, có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản chứ không nhất định phải bị khởi tố hình sự vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi không đủ để kết luận.
Để cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý và xem xét quyết định khởi tố vụ án hình sự, bạn cần có đơn yêu cầu/đơn trình báo/đơn tố cáo (một trong những hình thức đơn thư nêu trên) cùng tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi tố vụ án hình sự của mình (ví dụ tài liệu nào chứng minh A cố tình muốn chiếm đoạt tài sản của bạn, tài liệu nào chứng minh A lừa đảo vợ chồng bạn để chiếm đoạt tài sản…).
Nếu A có hành vi chiếm đoạt tài sản của bạn mà đủ để xử lý hình sự thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành điều tra, khởi tố, xét xử theo quy định pháp luật, đồng thời, trả lại tài sản (tang vật của vụ án) cho vợ chồng bạn sau khi đã đủ điều kiện.
Kết luận: Vợ chồng bạn có thể đòi lại tài sản của mình bằng một trong những cách thức mà chúng tôi đã hướng dẫn ở trên hoặc có thể kết hợp các cách trên hoặc kết hợp với các biện pháp hợp pháp khác để đòi lại tài sản từ A.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
19006199 để được hỗ trợ.>> Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bằng cách nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
