Đòi lại nhà đã bán cho người khác được không?

Việc đòi lại nhà đã bán cho người khác khi giá bất động sản tăng lên có thể xuất phát từ sự tham lam của bên bán. Thậm chí, trong một số trường hợp bên bán còn có thể tự mình hoặc thuê người đòi tháo dỡ căn nhà đó. Vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình thì bên mua phải làm gì?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề đòi lại nhà đã bán mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp như sau:

Bên bán có quyền đòi lại nhà đã bán cho bên mua không?

Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng thỏa thuận của các bên là mua bán cả nhà và đất, việc thanh toán tại thời điểm mua là bao gồm cả tiền mua nhà và tiền mua đất.

Tuy vậy, chúng tôi nhận thấy một số vấn đề còn chưa rõ ràng từ thông tin bạn gửi tới như sau:

• Chưa có thông tin về việc tài sản là nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu (được ghi nhận trên sổ hồng) tại thời điểm bán hay chưa;

• Tài sản chuyển nhượng tại thời điểm ký kết hợp đồng có công chứng/chứng thực có bao gồm cả quyền sử sở hữu nhà hay không;

=> Do đó, có thể phát sinh những tình huống sau đây:

Tình huống 1: Trên sổ hồng đã ghi nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên bán tại thời điểm các bên ký hợp đồng

Nếu tại thời điểm mua bán mà bên bán có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp và các bên thỏa thuận mua bán cả nhà và đất thì có thể phát sinh hai trường hợp sau:

Tình huống 2: Trên sổ hồng chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của bên bán

- Lúc này, các bên chưa đủ điều kiện để đưa nhà ở tham gia giao dịch mua bán (không thỏa mãn điều kiện được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 vì chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp được mua bán mà không cần có Giấy chứng nhận).

Do vậy, Nhà nước không có căn cứ để ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho vợ chồng bạn tại thời điểm vợ chồng bạn thực hiện mua bán, sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Để được sở hữu hợp pháp thì bạn và bên bán trước đây cần thỏa thuận thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận. Sau đó, ký hợp đồng mua bán có công chứng/chứng thực và cuối cùng, thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

- Nếu có phát sinh tranh chấp thì các bên có thể lựa chọn giải quyết bằng cách tự thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.

Kết luận: Nếu trên sổ hồng có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và bạn thực hiện mua bán, sang tên cả nhà và đất đúng quy định pháp luật thì A không có quyền và không thể đòi lại tài sản là nhà từ bạn, bạn cũng không phải trả thêm tiền theo yêu cầu của A (vì yêu cầu đó trái luật).

Ngoài trường hợp trên, thì A vẫn có cơ sở để đòi lại tài sản là nhà đã bán cho bạn, trừ trường hợp bạn có căn cứ chứng minh việc thỏa thuận, mua bán trước đây là mua bán cả nhà và đất, đồng thời, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc mua bán đó là đúng pháp luật (ví dụ phải có Bản án của Tòa tuyên giao dịch mua bán của bạn và vợ chồng A bao gồm cả mua bán nhà, đất hoặc hợp đồng có công chứng/chứng thực ghi nhận việc mua bán nhà, đất…).

Làm gì khi bên bán đòi dỡ nhà đã bán cho bên mua?

Như chúng tôi đã phân tích, A được quyền đòi lại nhà đã bán khi:

• Bạn không thể chứng minh việc mua bán giữa bạn và vợ chồng A là bao gồm cả nhà và đất là hợp pháp;

• Hoặc trong trường hợp nhà chưa được đăng ký quyền sở hữu và bạn chỉ mua đất (không bao gồm nhà).

Trên thực tế, việc xử lý tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở của bạn có thể được giải quyết tùy thuộc từng trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Khi nhà không đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán và bạn không có căn cứ chứng minh việc mua nhà của mình là hợp pháp

- Lúc này, phần tài sản gia công thêm trong nhà, phần công trình phụ trợ (nếu có), hoặc các phần công trình xây lắp thêm trong căn nhà cũ của A, các phần khác được vợ chồng bạn bổ sung thêm vào căn nhà cũ thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bạn. A không được quyền tháo dỡ phần tài sản này.

Tuy nhiên, A cũng phải chứng minh được phần nhà ở nào (gồm các công trình, kết cấu nào của căn nhà hiện tại) là do A xây dựng thì mới được tháo dỡ. Nếu A có hành vi vi phạm hoặc làm thiệt hại đến tài sản của bạn thì bạn có quyền yêu cầu A phải đền bù bồi thường.

- Ngược lại, nếu nhà ở chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và bạn có căn cứ xác nhận thỏa thuận mua bán nhà ở giữa vợ chồng bạn và vợ chồng A thì có thể yêu cầu A thực hiện theo đúng thỏa thuận. Cụ thể, yêu cầu A đăng ký sở hữu nhà ở, ký hợp đồng mua bán và thực hiện sang tên theo quy định.

- Trường hợp hai bên không thể tự thỏa thuận thì bạn có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân các cấp can thiệp giải quyết hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp giữa bạn và vợ chồng A về quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp 2: Khi nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch

- Nếu nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch, bạn mua nhà ở này và sang tên hợp pháp thì yêu cầu tháo dỡ nhà của A là không hợp pháp, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp, buộc A phải dừng hành vi đòi tháo dỡ nhà và bồi thường (nếu có).

- Nếu nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch nhưng bạn chỉ thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì A vẫn có căn cứ yêu cầu dỡ nhà ở. Việc bạn cần làm là yêu cầu A phải di chuyển toàn bộ tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của A (có giấy tờ chứng minh nhà ở là của A) để lại phần diện tích đất mà bạn đã được công nhận quyền hợp pháp cho bạn.

-Trường hợp các bên không thể tự giải quyết tranh chấp thì có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Kết luận: Thực tế có thể phát sinh một số trường hợp như chúng tôi đã giải đáp ở trên, đồng thời, bạn có thể tham khảo các cách giải quyết khi thuộc trường hợp đó như chúng tôi đã hướng dẫn để xử lý tình huống của mình. Do chưa nhận được đầy đủ thông tin cần thiết để có kết luận về tình huống bạn đang gặp, nên dựa trên những giải đáp, phân tích của chúng tôi, bạn đối chiếu và có phương án xử lý phù hợp cho mình.

>> Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất thế nào?

>> Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng thế nào?