Hiểu thế nào là đồng sở hữu căn hộ chung cư? Có nên mua căn hộ chung cư đồng sở hữu không? … Hiểu rõ vấn đề pháp lý về đồng sở hữu căn hộ chung cư sẽ là điều kiện để nhiều khách hàng, người mua cẩn trọng và có quyết định đúng đắn, chính xác khi mua nhà chung cư.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi được chuyên viên bất động sản giới thiệu về căn chung cư có nhiều chủ sở hữu, tôi thấy ghi tên rất nhiều người trong sổ hồng. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi tôi có nên mua loại chung cư có nhiều người sở hữu như vậy hay không? Bản chất pháp lý của loại chung cư này là như thế nào thưa Luật sư?
Chào bạn, xoay quanh vấn đề đồng sở hữu căn hộ chung cư mà bạn đang có vướng mắc, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Hiểu thế nào là đồng sở hữu căn hộ chung cư?
- Đồng sở hữu căn hộ chung cư thực chất là việc có nhiều người cùng được Nhà nước công nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc xây dựng nhà ở để bán kết hợp cho thuế hay chính là nhà ở thương mại) khi đảm bảo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014.
Đồng sở hữu căn hộ chung cư có thể là vợ chồng, anh chị em cùng được tặng cho/cùng nhận chuyển nhượng/cùng nhận thừa kế hoặc bạn bè cùng góp tiền mua căn hộ chung cư…;
Các đồng sở hữu căn hộ chung cư có quyền sở hữu riêng biệt (hình thức sở hữu là sở hữu riêng) đối với căn chung cư mà mình được nhận quyền thông qua việc mua bán, nhận tặng cho, nhận thừa kế… Điều này có nghĩa rằng, việc định đoạt căn chung cư này chỉ cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu có tên trên sổ hồng mà không cần quan tâm đến chủ sở hữu của các căn chung cư khác trong tòa chung cư/nhà chung cư/cụm chung cư. Đây là đặc điểm pháp lý khác biệt của đồng sở hữu căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại so với căn hộ chung cư mini.
Những đồng sở hữu này thường có mối quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc là bạn bè, những người thân thích, quen biết, tin tưởng.
- Theo thông tin bạn cung cấp, có thể phát sinh trường hợp căn chung cư mà bạn đang được tư vấn mua là căn chung cư mini, dưới góc độ pháp lý thì căn chung cư mini và căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại là hai loại chung cư khác nhau hoàn toàn. Cụ thể:
+ Chung cư mini là loại nhà ở được xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (tức có phòng ở, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu là 30m2 (Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
+ Thông thường, các chung cư mini đang tồn tại trên thị trường không có phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng nên không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ trong tòa nhà đó theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014. Vì vậy, chung cư mini đang tồn tại phổ biến hiện nay là chung cư mà có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu các căn hộ riêng rẽ/khép kín tại từng tầng.
+ Số lượng đồng sở hữu chung cư mini thường rất lớn và không có mối liên hệ huyết thống, hôn nhân hay bạn bè, thân tín… mà có thể là những người xa lạ;
Nếu đối tượng căn chung cư mà bạn được giới thiệu thuộc trường hợp này thì bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua bởi quyền sở hữu căn hộ chung cư của bạn không được phân định rõ ràng với các đồng sở hữu khác. Khi bạn muốn thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng, quyền sở hữu căn hộ chung cư đó đều phải được sự đồng ý của toàn bộ những người còn lại (những người đang sử dụng, sở hữu các căn hộ/phòng khép kín khác trong tòa nhà).
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đồng sở hữu căn hộ chung cư được hiểu là có nhiều người cùng được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với căn chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (gọi chung là dự án xây dựng nhà ở thương mại) hoặc cũng có thể là nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, sở hữu căn nhà ở thường được gọi là căn hộ chung cư mini.
Có nên mua căn hộ chung cư đồng sở hữu không?
Theo thông tin bạn cung cấp và theo những căn cứ pháp lý, phân tích của chúng tôi ở trên, có thể có hai loại đồng sở hữu căn hộ chung cư:
- Đồng sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại;
- Đồng sở hữu căn hộ chung cư mini;
Pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng hiện nay không có điều khoản cấm mua bán các căn hộ chung cư đồng sở hữu, cũng như không có các điều khoản quy định có nên mua hay không nên mua các căn chung cư đồng sở hữu. Quyền quyết định có mua các căn chung cư có hình thức sở hữu là đồng sở hữu thuộc về bạn (bên mua).
Tuy nhiên, chúng tôi cũng khuyến nghị bạn nên cân nhắc những vấn đề sau đây khi mua bán:
Một là, về giá cả
Thông thường, giá mua bán của căn chung cư mini sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua bán của căn hộ chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại. Điều này có thể được lý giải bởi tính chất pháp lý, diện tích, độ tiện nghi, chất lượng sản phẩm…
Vì vậy, khi mua bán, bạn nên cân nhắc yếu tố tài chính để đảm bảo việc mua bán diễn ra đúng mong muốn.
Hai là, hồ sơ giấy tờ khi mua bán
Khi mua bán căn chung cư mini bạn cần có thêm rất nhiều giấy tờ so với mua bán căn hộ chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại. Cụ thể, ngoài giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của các chủ sở hữu, bạn còn cần bên bán có thêm các loại giấy tờ sau:
+ Toàn bộ sổ đỏ/sổ hồng đã cấp cho các chủ sở hữu: Thực tế cho thấy, số lượng sổ hồng cấp cho các đồng sở hữu căn chung cư mini là rất nhiều do số lượng đồng sở hữu căn chung cư mini thường lớn hơn nhiều lần so với đồng sở hữu căn chung cư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại;
+ Văn bản chứng minh đồng sở hữu đồng ý bán cho người khác không phải là các đồng sở hữu còn lại cũng có số lượng lớn do nhiều đồng sở hữu. Nếu một trong số những đồng sở hữu không đồng ý hoặc vì lý do khách quan mà không thể cung cấp thì sẽ kéo dài thời gian thực hiện mua bán của bạn;
+ Ngoài ra, đối chiếu giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của các đồng sở hữu căn chung cư mini cũng tốn rất nhiều thời gian, công sức và nhiều trường hợp có thể bị sai sót, thiếu thông tin;
+ Việc ký kết trong hợp đồng mua bán có thể cũng gặp nhiều khó khăn do không thể thống nhất được thời gian, địa điểm thuận tiện;
Ba là, quyền định đoạt căn chung cư đã mua
Đối với căn chung cư mini, kể cả sau khi bạn đã mua, đã được cấp giấy chứng nhận thì khi mua bán, thế chấp, tặng cho…đều phải được sự đồng ý của toàn bộ những người còn lại trên sổ hồng đồng ý.
Ngược lại, khi bạn đã mua, đã được đứng tên trên sổ hồng căn chung cư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại mua từ chủ cũ là các đồng sở hữu thì căn chung cư này có quyền sở hữu của riêng bạn. Nói cách khác, bạn có quyền tự mình thực hiện các giao dịch tặng cho, thế chấp, mua bán… mà không cần phải được nhận sự đồng ý từ bất kỳ bên thứ 3 nào khác.
Bốn là, điều kiện để chung cư được tham gia giao dịch
Căn chung cư chỉ được tham gia giao dịch nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể gồm:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
…
Như vậy, trước khi quyết định mua căn chung cư đồng sở hữu, dù là loại hình nào thì bạn cũng nên cân nhắc cẩn thận các yếu tố pháp lý (như điều kiện mua), giá cả,...để tránh các rủi ro có thể gặp phải trong tương lai.
Trên đây là giải đáp về Đồng sở hữu căn hộ chung cư, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
