Sổ đỏ đồng sở hữu: Mua bán, thế chấp cần điều kiện gì?

Sổ đỏ đồng sở hữu là sổ đỏ gì? Việc mua bán, thế chấp sổ đỏ này cần lưu ý gì? Nếu muốn người khác cùng đứng tên trên sổ đỏ thì phải làm gì...? Cùng HieuLuat tìm hiểu những vấn đề pháp lý xoay những vướng mắc này trong bài viết dưới đây.

1. Được cấp sổ đỏ đồng sở hữu cho người sử dụng đất không?

Sổ đỏ đồng sở hữu có thể là thuật ngữ không còn xa lạ với nhiều người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để hiểu rõ được bản chất pháp lý cũng như các vấn đề liên quan đến loại sổ đỏ này thì không phải ai cũng có thể làm được.

Cùng chúng tôi tìm hiểu bản chất của loại sổ đỏ này và cách để có được sổ đỏ đồng sở hữu theo nội dung được trình bày phía dưới.

1.1 Thế nào là đứng tên đồng sở hữu trên Sổ đỏ?

Trước tiên, cần lưu ý về một số tên gọi sau:

• Đất đồng sở hữu hay sổ đỏ đồng sở hữu: Đây là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất (theo Hiến pháp và Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất).

• Sổ đỏ, Sổ hồng: Là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau.

Từ ngày 10/12/2009, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo đó, việc đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc hai hay nhiều người cùng làm chủ một thửa đất. Những người cùng làm chủ thửa đất ở đây có thể là:

• Vợ - Chồng;

• Bố mẹ cùng con cái;

• Anh em trong gia đình;

• Anh chị em họ hàng thân thiết;

• Người quen biết không chung huyết thống;

Trường hợp Sổ đỏ đồng sở hữu sẽ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Cách ghi tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau (theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT):

• Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

  • Thửa đất có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

  • Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 01 không hết thì dòng cuối trang 01 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này".

Như vậy, đất đồng sở hữu, hay sổ đỏ đồng sở hữu là những tên thường gọi của sổ đỏ/sổ hồng được cấp cho nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Muốn đứng tên đồng sở hữu trên Sổ đỏ, phải làm thế nào? (Ảnh minh họa)

 

1.2 Muốn cùng đứng tên trên Sổ đỏ, phải làm thế nào?

Xét trong trường hợp của bạn, do mảnh đất đứng tên em trai bạn nên khi muốn cùng đứng tên trên đó thì em bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần đất, công chứng hợp đồng đó và thực hiện thủ tục điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận.

Cụ thể, thủ tục được thực hiện như sau:

Bước 1: Làm hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất (có công chứng/chứng thực).

• Các bên tiến hành làm hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất.

• Công chứng hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;

  • Hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất;

  • Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Đăng ký thêm tên trên Giấy chứng nhận

Sau khi đã công chứng hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất, các bên tiến hành đăng ký thêm tên trên Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm:

• Hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất.

• Đơn đăng ký biến động đất đai;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất.

Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Vậy nên, để được cùng đứng tên trên sổ đỏ/sổ hồng hay anh chị em muốn được cấp sổ đỏ đồng sở hữu từ ba mẹ tặng cho thì thực hiện theo các bước chúng tôi đã nêu trên.

Với những vướng mắc xoay quanh việc thế chấp, mua bán đất được cấp sổ đỏ đứng tên 2 người mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

2. Sổ đỏ có đứng tên 2 người được không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 98, pháp luật cho phép sổ đỏ được đứng tên 2 người, cụ thể như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

…

Theo đó, việc cấp sổ đỏ cho nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu nhà ở có một số nguyên tắc gồm:

• Trên sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ thường trú của toàn bộ những người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Nếu cấp sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi, cấp lại sổ thì thông tin này được ghi tại trang bìa (trang 1, trang đầu tiên) của sổ đỏ;

• Nếu xác nhận biến động trên sổ đỏ thì thông tin này được ghi tại phần IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận;

• Mỗi người đồng sở hữu tài sản trên đất, đồng sử dụng đất được cấp riêng một quyển sổ đỏ (trừ trường hợp những người đồng sở hữu, đồng sử dụng đề nghị chỉ cấp 1 quyển sổ đỏ);

2.1 Sổ đỏ đứng tên 2 người được thế chấp vay vốn không?

Ngoài băn khoăn về việc 2 người đứng tên sổ đỏ được không thì có thể thế chấp vay vốn tại ngân hàng, tổ chức tín dụng không cũng là điều mà rất nhiều người quan tâm.

Theo quy định pháp luật, thủ tục vay vốn ngân hàng, thế chấp bằng sổ đỏ đồng sở hữu của 2 người bạn có nhiều điểm khác biệt.

Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ. Nhà ở, đất ở là những tài sản được quyền thế chấp để đảm bảo cho khoản vay/đảm bảo cho việc trả nợ đầy đủ, đúng hạn của người vay.

Điều kiện chung để bạn có thể sử dụng sổ đỏ đứng tên 2 người thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2010, Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Được ngân hàng đồng ý nhận thế chấp tài sản nhà đất được cấp sổ đứng tên 2 người: Đây là điều kiện tiên quyết để bạn có thể được sử dụng tài sản của mình bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay/hợp đồng cấp tín dụng tại ngân hàng.

• Tùy thuộc vào chính sách, quy chế của ngân hàng và thỏa thuận giữa hai bên mà việc thế chấp tài sản này có thể được thực hiện hoặc không;

• Thủ tục, hồ sơ, trình tự xét duyệt tài sản thế chấp phải được thực hiện theo quy định pháp luật;

• Trị giá tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ ngân hàng);

• Việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền;

• Hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật;

• Trường hợp có ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thế chấp tài sản thì văn bản ủy quyền này phải được công chứng/chứng thực theo quy định;

Điều kiện riêng để tài sản đứng tên 2 người được thế chấp tại ngân hàng là:

Kết luận: Nhà đất được cấp sổ đỏ đứng tên 2 người (sổ đỏ đồng sở hữu của 2 người) cũng là tài sản được pháp luật cho phép sử dụng để thế chấp tại ngân hàng.

Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện nếu như tài sản và giao dịch thế chấp tài sản thỏa mãn các điều kiện như chúng tôi đã nêu trên.

2.2 Sổ đỏ 2 người đứng tên muốn mua bán thì cần hồ sơ gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi tắt của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Chuyển nhượng nhà đất được cấp sổ đỏ cho 2 người/sổ đỏ đồng sở hữu cũng phải thực hiện theo trình tự, điều kiện luật định.

Trước hết, để được chuyển nhượng, nhà đất phải thỏa mãn quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản khác có liên quan như:

Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng, tài sản không có tranh chấp, không bị khiếu nại/khiếu kiện; 

• Không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án, phải giải tỏa, tháo dỡ theo quy định của pháp luật;

• Không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, thu hồi tài sản gắn liền với đất;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Tài sản giao dịch không thuộc trường hợp không được phép mua bán/chuyển nhượng;

• Tài sản không đang trong một giao dịch khác, ví dụ như không là tài sản thế chấp tại ngân hàng,....;

• Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước trước khi thực hiện việc mua bán/chuyển nhượng (Điều 168 Luật Đất đai 2013);

Ngoài ra, để việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất được cấp sổ đỏ đồng sở hữu diễn ra đúng pháp luật, các bên còn phải chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ theo từng giai đoạn như sau:

Kết luận: Việc mua bán tài sản là nhà đất được cấp sổ đỏ đứng tên 2 người phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện nêu trên. Các bên trong giao dịch cũng cần phải chuẩn bị đủ các loại hồ sơ, giấy tờ để việc mua bán, sang tên được thực hiện thuận lợi.

 

Chào bạn, với những vướng mắc về vấn đề sổ đỏ chung là gì và thủ tục chuyển nhượng/mua bán nhà đất được cấp sổ đỏ đất đồng sở hữu mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

3. Sổ đỏ chung là gì? Đặc điểm của loại sổ đỏ này là gì?

Câu hỏi sổ đỏ chung là gì, sổ đỏ đồng sở hữu là gì là những câu hỏi được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ chung thực chất là tên thường gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp chung cho nhiều người.

Những người này có thể bao gồm:

• Hai vợ chồng cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Đồng thừa kế chung quyền sở hữu, sử dụng nhà đất;

• Hộ gia đình sử dụng đất;

• Bạn bè cùng chung quyền sở hữu, sử dụng đất đai, tài sản trên đất;

• Các doanh nghiệp cùng chung quyền sử dụng đất;

• Những người đầu tư bất động sản cùng chung quyền sử dụng, sở hữu tài sản nhà đất;

• Trường hợp khác mà có từ 2 người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trở lên;

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung, loại sổ đỏ này có một số đặc điểm nổi bật như sau:

• Được cấp thành nhiều sổ với nội dung giống hệt nhau, mỗi đồng sở hữu sẽ được cấp 1 sổ đỏ (trừ trường hợp đồng sở hữu đề nghị chỉ cấp 1 sổ đỏ);

• Mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đều phải sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu mới có thể thực hiện được;

• Khi tham gia giao dịch phải có đủ toàn bộ sổ đỏ được cấp;

• Trên sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ thông tin họ tên, giấy tờ tùy thân, địa chỉ thường trú của những người có quyền đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

• Không lập được di chúc chung định đoạt tài sản là nhà đất trong trường hợp là tài sản chung của vợ chồng;

• Để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản trên đất chung được thực hiện khi có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ của toàn bộ những người đồng sở hữu;

• Cần lưu ý đặc biệt nếu như việc cấp sổ đỏ đồng sở hữu cho những người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (ví dụ đồng sở hữu là 2 người bạn,...). Lúc này, có thể sẽ liên quan đến vấn đề tài sản chung, riêng trong thời kỳ hôn nhân của các đồng sở hữu;

Như vậy, sổ đỏ chung/sổ đỏ đồng sở hữu là sổ đỏ được Nhà nước cấp cho những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Những người này có thể có mối quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống với nhau hoặc không.

• Để thực hiện các quyền đối với nhà đất có chung quyền sử dụng, sở hữu, cần phải có sự thỏa thuận, đồng ý của toàn bộ các đồng sở hữu.

• Điều đó có nghĩa là, nếu thiếu sự đồng ý của một chủ sở hữu thì cũng không thể đưa nhà đất tham gia giao dịch được.

 

4. Thủ tục cấp sổ đỏ đất đồng sở hữu khi mua bán thế nào?

Các bước mua bán sổ đỏ đất đồng sở hữu cũng không khác gì so với các trường hợp thông thường khác. 

Tuy nhiên, hồ sơ, giấy tờ và các thỏa thuận trong hợp đồng này thì có sự khác biệt. Cụ thể như sau:

Bước 1: Thương lượng, thỏa thuận, dự thảo hợp đồng

Đây là bước đầu tiên để thực hiện mua bán/chuyển nhượng nhà đất được cấp sổ đỏ chung/sổ đỏ đồng sở hữu.

Thường, các điều khoản cần thảo luận để lập dự thảo hợp đồng gồm:

• Giá mua bán, chuyển nhượng;

• Phương thức thanh toán, các đợt thanh toán;

• Nghĩa vụ chịu các khoản thuế, phí, lệ phí với các cơ quan, cá nhân, tổ chức có thẩm quyền;

• Quyền, nghĩa vụ của các bên;

• Có đặt cọc để mua bán hay không, ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tại địa điểm nào, thời gian ra sao;

• Việc bàn giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, sử dụng đất và làm thủ tục sang tên được thực hiện như thế nào;

• Nếu việc mua bán/chuyển nhượng phải tách thửa thì cần thực hiện thủ tục này trước khi ký kết hợp đồng có công chứng, chứng thực;

Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật (trừ trường hợp một trong số các bên có ngành nghề kinh doanh bất động sản).

Hồ sơ các bên cần chuẩn bị cũng tương tự như trường hợp mua bán/chuyển nhượng nhà đất được cấp sổ đỏ đứng tên 2 người như chúng tôi đã nêu tại phần 3 ở trên.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng, sở hữu

Bên có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn tại mục 3 chúng tôi đã nêu ở trên và nộp tại cơ quan có thẩm quyền.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu là:

• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Hoặc bộ phận hành chính một cửa cấp huyện/cấp xã nơi có đất;

• Hoặc văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh của mình nơi có nhà đất;

• Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (nếu địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai);

Bước 4: Cơ quan chuyên môn thực hiện các công việc để đăng ký sang tên

• Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ sang tên;

• Xác nhận có đủ điều kiện sang tên hoặc không;

• Cập nhật thông tin biến động trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định;

• Trình cơ quan có thẩm quyền cấp mới sổ đỏ, cấp đổi sổ đỏ theo quy định pháp luật;

• Gửi thông tin địa chính tới cơ quan có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, phí, lệ phí, gửi thông báo cho người thực hiện thủ tục sang tên;

• Trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận để trả cho người yêu cầu sang tên;

Bước 5: Nhận kết quả

Người yêu cầu/đăng ký biến động nhận lại sổ đỏ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước;

Kết luận: Sổ đỏ đồng sở hữu hay sổ đỏ chung là những từ dùng để chỉ loại giấy tờ/chứng thư pháp lý được Nhà nước cấp cho nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản trên đất.

Trên đây là giải đáp về sổ đỏ đồng sở hữu, nếu còn thắc mắc, bạn đọc có thể vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.