Nhà ở xã hội có được bán không?
Việc mua bán đã tiến hành thanh toán, bàn giao cách đây khoảng 3 năm.
Nay, chị tôi muốn về quê tự kinh doanh nhỏ lẻ, không làm công nhân ở thành phố nữa.
Tôi nghe nói, không được bán nhà ở xã hội, không rõ thông tin này có chính xác không?
Nếu được bán thì phải thỏa mãn điều kiện gì?
Chào bạn, nhà ở xã hội có được bán không, điều kiện bán là gì, là hai trong số nhiều câu hỏi được người bán đặc biệt quan tâm.
Vậy, pháp luật quy định về điều kiện bán nhà ở xã hội như thế nào, cùng HieuLuat giải đáp như sau đây:
Căn cứ Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội cũng được phép bán nếu như thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 118 và điều kiện riêng tại Điều 62.
Cụ thể, để được tham gia giao dịch mua bán, nhà ở xã hội phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
Một là, điều kiện chung
Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xã hội;
Không thuộc diện đang có tranh chấp/hoặc đang bị khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
Còn thời hạn sở hữu nhà (nếu là nhà ở có thời hạn sở hữu);
Không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án/hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền;
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất/hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cấp có thẩm quyền;
Hai là, điều kiện riêng để được bán nhà ở xã hội
Nguyên tắc cơ bản để chủ sở hữu nhà ở xã hội được bán nhà bao gồm:
Trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở, chủ sở hữu nhà ở xã hội không được bán nhà cho người khác;
Nếu muốn bán thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó/hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị quản lý không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán;
Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản và có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật;
Sau thời hạn 5 năm nêu trên, chủ sở hữu nhà ở xã hội được phép tự do lựa chọn đối tượng mua và tự do lựa chọn giá bán;
Nói cách khác, có 2 mốc thời gian ảnh hưởng đến điều kiện, quyết định đến việc mua bán nhà ở xã hội là trong hoặc sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua nhà.
Điều kiện, đối tượng mua bán nhà ở xã hội, giá, thuế, phí để mua nhà ở xã hội đối với 2 mốc thời gian trong và sau 5 năm đã nêu có sự phân biệt rõ ràng, cụ thể như chúng tôi trình bày ở phần dưới.
Đối chiếu với trường hợp của chị gái bạn, nếu muốn bán ngay tại thời điểm này thì chị gái bạn chỉ có thể bán được cho một trong hai đối tượng:
Đơn vị quản lý nhà/hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị quản lý không mua với giá luật định.
Bạn cũng có thể đưa giải pháp cho chị gái mình là đợi sau khi hết thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua với đơn vị bán, chị gái bạn có thể tự do lựa chọn đối tượng mua và tự do thương lượng về giá bán.
Kết luận: Với câu hỏi nhà ở xã hội có được bán không, căn cứ Luật Nhà ở 2014, chúng tôi giải đáp như sau:
Chủ sở hữu nhà ở xã hội được phép bán nếu thỏa mãn các điều kiện chung và điều kiện riêng luật định;
Việc mua bán phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật công chứng;
Nhà ở xã hội có được bán không?
Mua nhà ở xã hội có bán lại được không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nói việc bán lại nhà ở xã hội trong hoặc sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư có sự khác biệt về giá bán, điều kiện bán.
Theo thông tin tôi được biết, bạn tôi đã mua căn nhà ở xã hội này được khoảng hơn 3 năm, chưa đủ 5 năm, tính từ khi có sổ hồng (thời điểm thanh toán toàn bộ tiền mua).
Chào bạn, nhà ở xã hội có được bán không, bán với điều kiện về giá, đối tượng mua như thế nào là vấn đề then chốt khi bạn chuẩn bị mua căn nhà ở xã hội.
Căn cứ Luật Nhà ở 2014 và thông tin bạn cung cấp, chúng tôi giải đáp vướng mắc của bạn như sau:
Như chúng tôi đã phân tích ở trên, điều kiện về đối tượng, giá mua bán nhà ở xã hội đối với trường hợp nhà ở mua chưa đủ 5 năm hoặc sau 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua với chủ đầu tư có sự khác biệt.
Về cơ bản, nếu chưa đủ 5 năm và bạn không là đối tượng được mua nhà ở xã hội, đơn vị quản lý từ chối mua hoặc mua với giá theo Luật định thì bạn không thể mua căn nhà ở xã hội của bạn mình.
Sau thời hạn 5 năm, bạn hoàn toàn có quyền mua căn nhà ở này với giá bán và các điều kiện khác như bình thường.
Chi tiết điều kiện về đối tượng, giá bán nhà ở xã hội đối với 2 mốc thời gian trong và sau 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua cho chủ đầu tư theo Điều 62 Luật Nhà ở như sau:
Thời điểm mua bán nhà ở xã hội | Đối tượng được mua | Quy định về giá bán | Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân |
Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đầy đủ cho chủ đầu tư |
| Giá bán nhà ở xã hội tối đa được xác định bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán | Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân |
Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đầy đủ cho chủ đầu tư | Người mua có nhu cầu |
|
|
Như vậy, nhà ở xã hội có được bán không, bán với điều kiện về giá, đối tượng mua, nộp thuế thu nhập cá nhân như thế nào đã được chúng tôi trình bày chi tiết như trên.
Theo đó, các bên có thể tự do thỏa thuận, lựa chọn đối tượng, giá mua bán hoặc phải được thực hiện theo quy định của pháp luật (áp giá trần/chỉ được bán cho đối tượng được Luật chỉ định).
Ngoài các quy định về đối tượng, điều kiện, giá mua thì các bên cần phải tuân thủ các điều kiện chung để nhà ở được tham gia giao dịch như đã có sổ, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không thuộc diện có thông báo phá dỡ...
Giá bán nhà ở xã hội
Bán nhà ở xã hội giá bao nhiêu?
Câu hỏi: Xin hỏi pháp luật quy định về giá bán nhà ở xã hội như thế nào?
Mong được giải đáp.Tôi xin cảm ơn./.
Xin chào bạn, ngoài vướng mắc về vấn đề nhà ở xã hội có được bán không thì việc định giá bán nhà ở xã hội như thế nào, cách tính cụ thể ra sao cũng là một trong những vấn đề được rất nhiều người quan tâm.
Từ thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định hiện hành, chúng tôi giải đáp câu hỏi của bạn trong 2 trường hợp:
Giá bán nhà ở xã hội khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư;
Và giá bán nhà ở xã hội khi bán lại cho người khác (hay khi nhà ở xã hội đã được cấp sổ hồng mà chủ sở hữu có nhu cầu bán cho người khác);
Trường hợp 1: Xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư
Trường hợp | Giá bán nhà ở xã hội | Căn cứ pháp luật |
Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua = Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua (Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể chi phí cấu thành giá và phương pháp xác định giá thuê mua) | Điều 60 Luật Nhà ở 2014 |
Nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng |
| Điều 61 Luật Nhà ở 2014 |
Nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, xây dựng | Giá thuê mua/Hoặc giá bán = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở + Lãi vay (nếu có) + Lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ (không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước); |
Lưu ý:
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê mua, giá bán trước khi công bố, áp dụng.
Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội theo Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định như sau:
GiB = (( Tđ - Tdv + L)/ SB ) x Ki x (1 + GTGT)
GiB (đồng/m2): là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i;
Tđ (đồng): là tổng vốn đầu tư xây dựng (bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng và một số khoản mục chi phí hợp lý khác;
Tdv (đồng): là phần lợi nhuận từ bán phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án;
L (đồng): Lợi nhuận định mức của dự án (tối đa bằng 10%) tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán;
SB (m2): là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán;
Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i. Tuy nhiên, phải đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận thu được không vượt định mức tính cho dự án;
Trường hợp 2: Xác định giá bán nhà ở xã hội khi mua lại từ chủ sở hữu hợp pháp không là chủ đầu tư
Trường hợp bán nhà ở xã hội | Giá bán nhà ở xã hội | Căn cứ pháp lý |
Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư | Tối đa được bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán | Điều 62 Luật Nhà ở 2014 |
Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư |
|
Như vậy, nhà ở xã hội có được bán không, bán với giá bao nhiêu, việc xác định giá bán được tiến hành như thế nào đã được chúng tôi giải đáp chi tiết cho cả 2 trường hợp như trên.
Căn cứ vào tình hình thực tế của mình, bạn đối chiếu để có đáp án phù hợp.
Thẩm định giá mua bán nhà ở xã hộiGiá mua bán nhà ở xã hội tại Hà Nội là bao nhiêu?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi tư tìm hiểu và nhận thấy mình có điều kiện để mua nhà ở xã hội tại Hà Nội.
Mong được Luật sư giải đáp cụ thể.
Chào bạn, nhà ở xã hội có được bán không, nếu được bán thì bán với giá nào là hai trong số nhiều câu hỏi được nhiều người quan tâm.
Đối với Hà Nội, ngoài các quy định chung về điều kiện mua bán, đối tượng mua bán nhà ở xã hội thì quy định về giá bán nhà ở xã hội còn cần tuân thủ Quyết định 25/2019/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
Tại Điều 7 Quyết định 25/2019/QĐ-UBND ngày 5/11/2019 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về việc xác định giá mua bán nhà ở xã hội (áp dụng cho trường hợp mua bán trực tiếp từ chủ đầu tư) trên địa bàn thành phố như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư xây dựng giá bán nhà ở xã hội
Bước 2: Sau khi đã xây dựng giá bán, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân thành phồ Hà Nội thẩm định giá bán nhà ở xã hội
Chi tiết các công việc được tiến hành như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư tiến hành xây dựng giá bán nhà ở xã hội theo quy định, nguyên tắc như chúng tôi đã trình bày ở trên và theo hướng dẫn trực tiếp tại Thông tư 09/2021/TT-BXD
Bước 2: Sau khi đã thực hiện xây dựng giá, chủ đầu tư tiến hành trình Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thẩm định giá trước khi công bố, áp dụng
Quy trình thẩm định giá được thực hiện như sau:
| Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng (nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước) | Đối với dự án nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng | Đối với dự án nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước (dự án dp doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng) |
|
|
|
Như vậy, nhà ở xã hội có được bán không, bán nhà ở xã hội tại Hà Nội với giá bao nhiêu, xác định, thẩm định giá trước khi mua bán như thế nào đã được chúng tôi hướng dẫn thực hiện chi tiết như trên.
Tùy thuộc vào nguồn gốc đầu tư xây dựng nhà ở mà việc thẩm định, quyết định giá được tiến hành theo trình tự, cách thức theo luật định.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về câu hỏi nhà ở xã hội có được bán không? Trường hợp còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ giải đáp.
Tác giả: Minh Nguyệt _1110081414_1609090142.jpg)
