Thứ Năm, 30/11/2023

Quy định về giá đền bù tài sản trên đất khi thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất sẽ phải bồi thường những tài sản gì? Giá bồi thường sẽ được áp dụng như thế nào? Cùng chúng tôi tìm hiểu về những vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.

Mục lục bài viết

Điều kiện bồi thường về tài sản trên đất
Giá đền bù tài sản trên đất khi bị thu hồi đất
Các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Điều kiện bồi thường về tài sản trên đất

Tài sản trên đất có rất nhiều loại, có thể là: nhà, cây cối, hoa màu,... Tuy nhiên không phải tất cả tài sản trên đất sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi. Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường tài sản khi thu hồi như sau:

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”

Dựa vào nội dung quy định trên, thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường thiệt hại tài sản trên đất khi thu hồi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Tài sản đó phải là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu

Điều kiện 2: Việc thu hồi của Nhà nước phải gây thiệt hại đến tài sản.

Điều kiện được bồi thường tài sản trên đất khi thu hồi

Chúng ta cùng phân tích kỹ các điều kiện trên để tránh trường hợp người dân không biết tài sản của mình có được bồi thường hay không:

Thứ nhất, tài sản hợp pháp được xác định như thế nào

Đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác

Theo khoản 1 Điều 6; khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai 2013 và khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình xây dựng được coi là hợp pháp nếu có đủ điều kiện sau:

Sử dụng đúng mục đích sử dụng đất.
Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép trước khi khởi công.
Được xây dựng trước khi có thông báo thu hồi đất.

Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể:

Đối với đất phi nông nghiệp là chậm nhất 180 ngày. Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp. Theo đó, sau khi có thông báo thu hồi đất người sử dụng đất mới xây dựng thì tài sản đó được xác định là k hợp pháp. Và tùy trường hợp sẽ bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình.
Xây dựng đúng quy hoạch sử dụng đất

Đối với cây trồng

Theo khoản 1, Điều 6 và khoản 2, Điều 92, Luật Đất đai 2013, cây trồng được coi là hợp pháp khi có đủ điều kiện sau:

Sử dụng đất đúng mục đích.
Được trồng trước khi có thông báo thu hồi đất.
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ hai, tài sản trên đất bị thiệt hại phải do quyết định thu hồi đất của Nhà nước

Khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chủ sở hữu tài sản phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra đối với tài sản trên đất của mình thì mới được yêu cầu Nhà nước bồi thường.

Nếu tài sản là nhà ở, công trình thì dễ xác định thiệt hại như: nhà và công trình bị phá dỡ,... tuy nhiên đối với tài sản là cây trồng và vật nuôi thì pháp luật quy định phức tạp hơn. Cụ thể dưới đây:

Đối với cây trồng

Mức bồi thường thiệt hại đối với cây trồng được quy định cụ thể tại điểm c, khoản 1, Điều 90, Luật Đất đai 2013 như sau:

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.

Theo quy định trên, thì ngoài được bồi thường về tài sản cây trồng bị chặt, chôn vùi,... thì chủ sở hữu còn được bồi thường thiệt hại do phải di chuyển cây đi chỗ khác để trồng lại.

Đối với vật nuôi

Thường đối với vật nuôi, chủ sỡ hửu sẽ khó chứng minh về thiệt hại vì những loài vật này có thể di chuyển được như: trâu, bò, lợn, gà,... khi đó họ sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhưng đối với thủy sản thì Nhà nước sẽ phải bồi thường nếu khi thu hồi đất mà vụ thủy sản đó chưa đến thời kỳ thu hoạch.

Điểm b khoản 2 Điều 90 Luật Đất đai 2013 quy định bồi thường đối với thủy sản bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm, trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra, mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định.

Quy định giá bồi thường tài sản trên đất khi thu hồi

Giá đền bù tài sản trên đất khi bị thu hồi đất

Nếu như giá đền bù về đất thì sẽ theo giá của UBND tỉnh quyết định tại thời điểm đền bù thì mức bồi thường tài sản trên đất sẽ được phân theo tùy từng loại tài sản để có giá tiền đền bù phù hợp. Chi tiết như sau

Đối với nhà ở, công trình xây dựng

Điều 89 và Điều 91 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Theo đó, đối với nhà ở công trình xây dựng thì mức đền bù được tính bằng với giá trị xây dựng mới của công trình tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Đối với cây trồng

Tài sản trên đất là cây trồng sẽ được bồi thường theo nguyên tắc sau:

- Đối với cây hàng năm: Mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

- Đối với cây lâu năm: Mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác: Bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Đối với vật nuôi

Thủy sản chưa đến mùa thu hoạch tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất thì giá đền bù sẽ do UBND tỉnh quyết định.

Còn thủy sản đã đến mùa thu hoạch thì người sở hữu sẽ không được đền bù.

Các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Không phải khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:

(1) Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;

Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

(2) Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(3) Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Trên đây là những thông tin về Quy định về giá đền bù tài sản trên đất khi thu hồi đất. Nếu bạn còn thắc mắc, hãy liên hệ ngay đến tổng đài: 19006199 để được tư vấn, hỗ trợ.