Gia hạn thời gian sử dụng đất thế nào? Trường hợp nào không được gia hạn?

Gia hạn thời gian sử dụng đất được hiểu là người sử dụng đất được Nhà nước cho phép được tiếp tục sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định sau khi đã hết thời hạn sử dụng đất. Việc gia hạn thời gian sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Trường hợp nào không được Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề gia hạn thời gian sử dụng đất mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất thế nào?

Trước hết, gia hạn thời gian sử dụng đất thường được áp dụng đối với những loại đất có thời hạn sử dụng. Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất nếu muốn tiếp tục có quyền sử dụng một số loại đất sau đây:

+ Đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê;

+ Đất được Nhà nước giao có thời hạn/cho thuê đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Đất được Nhà nước giao/cho thuê có thời hạn đối với tổ chức sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư/hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam;

+ Đất được Nhà nước cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê có thời hạn (không quá 99 năm) để xây dựng trụ sở làm việc;

+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho cơ sở tôn giáo thuê có thời hạn;

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính (theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013) được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

Thủ tục xin gia hạn thời gian sử dụng đất của người sử dụng một trong những loại đất nêu trên được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Gia hạn thời gian sử dụng đất của tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất

Trước khi hết thời gian sử dụng đất tối thiểu 06 tháng, người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

Hồ theo quy định tại khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu số 09/ĐK);

- Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất (bản chính);

- Quyết định đầu tư bổ sung/hoặc Giấy phép đầu tư/ hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư (bản sao);

- Văn bản ủy quyền thực hiện thủ tục (nếu có);

- Chứng từ thể hiện người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Nơi tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền (Sở Tài nguyên và Môi trường nhận hồ sơ của tổ chức, doanh nghiệp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; còn Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân)/hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Lưu ý: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án.

Bước 2: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

- Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu trường hợp đủ điều kiện được gia hạn;

- Trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định gia hạn quyền sử dụng đất;

- Thực hiện ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất và chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký biến động;

Lưu ý: Nếu người xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư. Nếu dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

- Hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong trường hợp được gia hạn thời gian sử dụng đất.;

- Trả lời cho người sử dụng đất được biết nếu trong trường hợp không đủ điều kiện để gia hạn thời gian sử dụng đất, đồng thời, thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Bước 3: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính

- Người sử dụng đất xin gia hạn thời gian sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính/nộp các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…theo thông báo;

- Nộp sổ đỏ và chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu (cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền).

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc:

- Xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp (xác nhận biến động);

- Thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định pháp luật;

- Trả kết quả là Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động cho người xin gia hạn hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã (áp dụng trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã).

Trường hợp 2: Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao/cho cơ sở tôn giáo thuê có thời hạn

Trước khi hết thời hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, cơ sở tôn giáo sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất theo trình tự quy định tại khoản 48 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu số 09/ĐK);

- Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ sở tôn giáo (bản chính);

- Chứng từ thể hiện việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính như biên lai, hóa đơn…(nếu có);

- Quyết định thành lập hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương thể hiện việc Nhà nước cho phép cơ sở tôn giáo được thành lập, hoạt động hợp pháp trên lãnh thổ Việt Nam.

Nơi nộp hồ sơ: Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thực hiện các công việc

- Thẩm định nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo;

- Nếu đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đủ điều kiện gia hạn thì trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gia hạn quyền sử dụng đất;

- Thực hiện chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký biến động;

- Thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định pháp luật trong trường hợp không đủ điều kiện để gia hạn thời gian sử dụng đất;

Bước 3: Cơ sở tôn giáo hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nộp Giấy chứng nhận để xác nhận biến động

- Cơ sở tôn giáo hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có) theo thông báo và nộp chứng từ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Văn phòng đăng ký đất đai;

- Nộp Giấy chứng nhận đã cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện xác nhận biến động;

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả là Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động sau khi thực hiện cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Lưu ý: Các trường hợp gia hạn thời gian sử dụng đất mà chúng tôi nêu trên không áp dụng đối với đất cảng hàng không, sân bay dân dụng theo quy định tại Điều 156 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, tùy thuộc từng trường hợp đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất của người sử dụng đất mà thủ tục gia hạn được thực hiện theo những bước khác nhau như chúng tôi đã nêu trên (và không áp dụng đối với trường hợp gia hạn thời gian sử dụng đất thuê/đất được giao là đất cảng hàng không, sân bay dân dụng). Bạn muốn được gia hạn thời gian sử dụng đất thì cần thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.

Các trường hợp nào không được gia hạn thời gian sử dụng đất?

Hiện nay, pháp luật đất đai chưa có điều khoản quy định trực tiếp các trường hợp không được gia hạn thời gian sử dụng đất mà quy định về những điều kiện để người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất.

Cụ thể, nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây thì người sử dụng đất không đủ điều kiện để được Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng đất:

Một là, có vi phạm pháp luật đất đai dẫn đến phải thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013

Các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai phải thu hồi đất như: Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng, đã được gia hạn nhưng không thực hiện dự án đầu tư; Đất được Nhà nước giao mà để bị lấn, chiếm; …

Xem thêm: Các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai bị thu hồi đất

Hai là, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được gia hạn thời gian sử dụng đất

Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cho thời gian được gia hạn (Điều 109 Luật Đất đai 2013) mà không thực hiện thì cũng không được gia hạn thời gian sử dụng đất.

Ba là, không được Nhà nước xem xét, cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013

Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét, cho phép gia hạn nếu đảm bảo các điều kiện của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, nếu Nhà nước không cho phép người sử dụng đất được gia hạn thời gian sử dụng thì họ không được tiếp tục sử dụng đất.

Bốn là, người sử dụng đất thuộc trường hợp không được gia hạn thời gian sử dụng đất theo công bố của cơ quan Tài nguyên và Môi trường hàng năm theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Căn cứ quy định này, hàng năm cơ quan Tài nguyên và môi trường có thẩm quyền thực hiện rà soát các trường hợp đang sử dụng đất và thông báo, công bố những đối tượng/trường hợp không được gia hạn thời gian sử dụng đất.

Như vậy, khi thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật đất đai quy định không đủ điều kiện để gia hạn thời gian sử dụng đất thì người sử dụng đất không được gia hạn thời gian sử dụng thửa đất mà mình được Nhà nước giao/cho thuê.