Khi mua bán nhà, đất, nhiều trường hợp các bên thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá trên thực tế để giảm một ít tiền thuế. Vậy nếu ghi giá trong hợp đồng thấp hơn thực tế thì hai bên có bị phạt không?
Trả lời:
Ghi giá trong hợp đồng mua bán nhà thấp có phải trốn thuế không?
Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, cây trồng, vật nuôi… gắn liền với đất) đều là thu nhập phải chịu thuế trừ trường hợp chuyển nhượng giữa vợ, chồng; cha mẹ đẻ hoặc nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể…
Do đó, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là mua bán nhà, đất), các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân do có phát sinh thu nhập từ việc mua bán nhà, đất.
Căn cứ Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân của các bên khi mua bán nhà, đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu trên hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định tại thười điểm chuyển nhượng thì sẽ tính theo giá do UBND tỉnh quy định hay còn gọi là giá Nhà nước.
Do đó, thực tế nhiều người lợi dụng quy định này để ghi giá trong hợp đồng bằng hoặc thấp hơn giá Nhà nước để được tính thuế theo giá Nhà nước dù thực tế, hai bên mua bán với giá cao hơn thậm chí là cao hơn rất nhiều.
Khoản 2 Điều 17 Luật Quản lý thuế năm 2019 khẳng định:
Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.
Do đó, hành vi khai sai thuế, khai giá mua bán thấp để được lợi trong việc tính thuế thu nhập cá nhân là hành vi vi phạm pháp luật. Và để xử lý hành vi này, pháp luật đã có quy định xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự tùy vào mức độ của hành vi vi phạm.
Với tình huống của bạn, hai bên mua bán thực tế với giá 01 tỷ đồng nhưng trong hợp đồng mua bán chỉ ghi 500 triệu đồng. Do đó, số thuế thu nhập cá nhân các bên phải nộp là:
- Thực tế: 01 tỷ đồng x 2% = 20 triệu đồng.
- Tính theo giá trên hợp đồng: 500 triệu đồng x 2% = 10 triệu đồng.
Do đó, số thuế bị thất thoát do hành vi khai gian giá mua bán trong trường hợp này là 10 triệu đồng.
Như vậy, với số tiền thuế bạn định “trốn” là 10 triệu đồng bạn có thể bị xử lý như sau:
Xử phạt hành chính
Các bên khai sai giá chuyển nhượng để giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP:
Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hoá không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;
Hành vi này, với trường hợp của bạn, bên bán có thể bị xử phạt số tiền như sau:
- Phạt tiền 01 lần số thuế trốn nếu có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên: 10 triệu đồng.
- Phạt tiền 1,5 lần số thuế trốn mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ: 15 triệu đồng.
- Phạt tiền 2,0 lần số tiền trốn thuế nếu có một tình tiết tăng nặng: 20 triệu đồng.
- Phạt tiền 2,5 lần số tiền trốn thuế nếu có hai tình tiết tăng nặng: 25 triệu đồng.
- Phạt tiền 3,0 lần số tiền trốn thuế nếu có ba tình tiết tăng nặng: 30 triệu đồng.
Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp đủ số thuế đã trốn; nếu đã quá thời hiệu xử phạt thì không bị phải về hành vi trốn thuế nhưng phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp trên số tiền thuế trốn.
Chịu trách nhiệm hình sự
Ngoài xử lý người trốn thuế bằng phạt hành chính, tùy vào mức độ, người trốn thuế còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định tại điểm a khoản 47 Điều 1 Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2017 khi có hành vi sau đây:
- Bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng - 01 năm: Trốn thuế với số tiền từ 100 - dưới 300 triệu đồng hoặc với số tiền dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính hoặc bị kết án về tội này hoặc Tội buôn lậu; Tội đầu cơ; Tội làm, buôi bán tem giả, vé giả; Tội sản xuất, buôn bán hàng giả; Tội tàng trữ, vận chuyển hàng cấm… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm.
- Bị phạt tiền từ 500 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 - 03 năm: Phạm tội có tổ chức, số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng - dưới 01 tỷ đồng; phạm tội 02 lần trở lên; tái phạm nguy hiểm; lợi dụng chức vụ, quyền hạn.
- Phạt tiền từ 1,5 - 4,5 triệu đồng hoặc phạt tù từ 02 - 07 năm: Trốn thuế số tiền 01 tỷ đồng trở lên.
Giá trong hợp đồng mua bán thấp hơn thực tế có bị phạt không? (Ảnh minh họa)
Khai gian giá mua bán, hợp đồng công chứng có bị vô hiệu?
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch nếu có nội dung (giá mua bán) vi phạm điều cấm của Luật thì sẽ vô hiệu. Trong đó, điều cấm của Luật là những quy định Luật không cho phép các bên thực hiện. Theo phân tích ở trên, việc ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn trên thực tế các bên mua bán với nhau là hành vi vi phạm pháp luật.
Do đó, căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên, hợp đồng công chứng việc mua bán nhà, đất dù đã được công chứng vẫn có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu. Khi đó, theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Đồng nghĩa với đó, bên mua sẽ phải trả lại nhà, đất đã mua cho bên bán; bên bán trả lại số tiền mà bên mua đã giao cho bên bán để mua nhà, đất kia. Giao dịch mua bán nhà, đất giữa hai bên sẽ không có hiệu lực; quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên sẽ không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt.
Nếu hành vi khai gian thuế là do lỗi của bên bán thì bên bán còn có thể phải bồi thường cho bên mua trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Trên đây là giải đáp về việc giá mua bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế có bị phạt không? Nếu còn thắc mắc, hãy gọi ngay cho các chuyên gia của chúng tôi tại hotline 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp.
>> Thủ tục mua bán đất: Cần giấy tờ gì? Tốn nhiều tiền không?
Tác giả: Minh Hương 
Chủ đề:
