Những vấn đề gì được quyết định tại hội nghị nhà chung cư?

Vấn đề nào được quyết định tại hội nghị nhà chung cư? Phiếu biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư được tính toán ra sao? … HieuLuat sẽ giải đáp toàn bộ những vấn đề pháp lý nêu trên trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, khu nhà chung cư của chúng tôi chuẩn bị họp hội nghị nhà chung cư. Đây là lần đầu tiên tôi được đại diện tham dự kể từ khi chuyển về khu nhà chung cư này, tôi muốn Luật sư giải đáp giúp tôi về những vấn đề sẽ được quyết định trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư này là gì? Và phiếu biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư được tính toán ra sao?

Chào bạn, liên quan đến vướng mắc về những vấn đề mà hội nghị nhà chung cư quyết định mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Hội nghị nhà chung cư quyết định những vấn đề gì?

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị, là cuộc họp, là buổi làm việc của chủ sở hữu căn hộ chung cư, người đang sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự để giải quyết một số vấn đề theo quy định pháp luật. Hội nghị nhà chung cư gồm hội nghị nhà chung cư lần đầu, hội nghị nhà chung cư thường niên, hội nghị nhà chung cư bất thường. Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đang chuẩn bị tham gia cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.

Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 102 Luật Nhà ở 2014, hội nghị nhà chung cư thường niên/hội nghị nhà chung cư bất thường (không phải hội nghị nhà chung cư lần đầu) được tổ chức để quyết định những vấn đề sau đây:

Một là, hội nghị nhà chung cư quyết định đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư và thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

Hai là, hội nghị nhà chung cư quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị cùng các loại chi phí hợp lý khác nhằm mục đích phục vụ hoạt động của Ban quản trị. Hội nghị nhà chung cư cũng thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;

Ba là, mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014 và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng là một trong số những nội dung được quyết định tại hội nghị nhà chung cư;

Bốn là, hội nghị nhà chung cư là hội nghị quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi chủ đầu tư thuộc một trong những trường hợp sau đây:

+ Chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Chủ đầu tư có tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ đã được ký kết với Ban quản trị nhà chung cư;

Bốn là, hội nghị nhà chung cư thông qua các báo cáo về hoạt động quản lý vận hành và báo cáo về hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

Năm là, hội nghị nhà chung cư cũng quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Như vậy, hội nghị nhà chung cư quyết định 5 nội dung như chúng tôi đã nêu ở trên.

Phiếu biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư được tính thế nào?

- Biểu quyết là cách thức được sử dụng khi quyết định các nội dung trong cuộc họp nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức khi có sự tham gia của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã được nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn diện tích được quyền sở hữu trong nhà chung cư), đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư là đại biểu được mời tham dự (khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD).

Trường hợp nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu căn hộ chung cư, người sử dụng nhà chung cư, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư là đại biểu được mời tham dự (khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD).

- Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014, mọi quyết định của hội nghị nhà chung cư được thông qua dựa trên nguyên tắc đa số (> 50%) bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu.

+ Quyền biểu quyết của những người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư. Nguyên tắc tính toán là 1m2 diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu tương đương với 01 phiếu biểu quyết.

+ Trong trường hợp các căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước (gồm cả căn hộ chưa có người sử dụng và căn hộ đã có người sử dụng) thì quyền biểu quyết trong hội nghị nhà chung cu thuộc về cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp.

Nếu các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người tham dự cuộc họp, biểu quyết trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư là người sử dụng căn hộ đối với phần diện tích căn hộ đang sử dụng.

Lưu ý: Việc biểu quyết hoặc bỏ phiếu để quyết định các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp, thư ký cuộc họp.

Như vậy, phiếu biểu quyết trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư được thực hiện bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được tính toán theo nguyên tắc đa số (nguyên tắc đa số tính trên tổng số phiếu được quyền biểu quyết).