Hợp đồng đặt cọc được sử dụng rất phổ biến trên thực tế. Khi ký hợp đồng này, có rất nhiều điều bạn cần lưu ý để tránh những rủi ro không mong muốn.
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Cũng theo Bộ luật này:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên về việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền (hoặc vật có giá trị khác) để đảm bảo thực hiện một công việc hay hợp đồng nào đó.
Chẳng hạn, đặt cọc mua nhà, đặt cọc mua đất…
2. Cần lưu ý gì khi làm hợp đồng đặt cọc?
Khi làm hợp đồng đặt cọc, cần lưu ý một số nội dung sau:
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào: Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, thông thường, hợp đồng đặt cọc chỉ vô hiệu khi người đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự hoặc đặt cọc khi bị lừa dối, cưỡng ép...
- Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không: Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 chưa ghi nhận điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.- Phải ghi là hợp đồng đặt cọc thay vì "giấy biên nhận giao tiền": Nếu ký hợp đồng đặt cọc, khi một trong các bên từ chối thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu chỉ ký giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc nếu không có thỏa thuận.
- Hợp đồng đặt cọc có thể được viết tay.
Hợp đồng đặt cọc không cần công chứng (Ảnh minh họa)
3. Một số mẫu hợp đồng đặt cọc thường dùng
3.1 Hợp đồng đặt cọc mua đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Hôm nay, ngày … tháng … năm 20 … tại ……………………………, chúng tôi gồm có:
I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): …………………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……… cấp ngày ……… tại………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………
II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Ông (Bà):…………………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ……… tại………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
III. Cùng người làm chứng:
1.Ông(Bà): ……………………………………………………………………
Sinh ngày: ……………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ………… cấp ngày ………………tại…………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………
IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………………
Bằng chữ:…………………………………………………………………
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………, kể từ ngày …… tháng ………. năm 20...
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại địa chỉ ……
…………………………………………………………………
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ………… với diện tích là ……… m2, giá bán là ……
2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả:
…………………………………............................................
khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, …
…………………………………………………………………
sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán
Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
Hà nội, ngày …tháng ..… năm 20…..
Bên A (Ký, ghi rõ họ tên) | Bên B (Ký, ghi rõ họ tên) |
Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) | Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) |
3.2 Hợp đồng đặt cọc mua nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
Hôm nay, ngày 26 tháng 3 năm 2019, tại ………………….. Chúng tôi gồm có:
BÊN ĐẶT CỌC: (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: …………………………. Sinh năm: …………..
CMND số: ……………..… do …………………… . cấp ngày ………………..
Hộ khẩu thường trú: ………………………….
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC: (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông: …………………………. Sinh năm: …………..
CMND số: ……………..… do …………………… . cấp ngày ………………..
Hộ khẩu thường trú: ………………………….
Cùng vợ là bà: ……………….. Sinh năm:……………
CMND số: ……………..… do …………………… . cấp ngày ………………..
Hộ khẩu thường trú: ………………………….
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này. Để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là văn bản pháp lý nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của đôi bên khi tham gia thỏa thuận mua bán nhà đất.
Điều 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền: …………………………….. mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất …. Tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số nhà …
Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành …………… Số vào sổ cấp GCN: ……….. do UBND ……………. cấp ngày …………… mang tên ông: ………………
Thông tin cụ thể như sau:
Quyền sử dụng đất:
Diện tích đất chuyển nhượng: …. m2 (Bằng chữ: …………….. mét vuông)
Thửa đất: … – Tờ bản đồ………..
Địa chỉ thửa đất: …………………
Mục đích sử dụng: …………….
Thời hạn sử dụng: ……………
Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tài sản gắn liền với đất: Nhà ở.
Loại nhà: Cấp …………..;
Diện tích sàn: …………. m2
Kết cấu nhà: …………………..– Số tầng: …… tầng
Diện tích xây dựng: ……… m2
Năm hoàn thành xây dựng: ………
Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên. Để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:
2. Giá chuyển nhượng:
Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là:……………………
Điều 2. PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
………………………………………
Điều 3: XỬ LÝ TIỀN CỌC
Trường hợp bên A không nhận chuyển quyền sử dụng đất thì bên A mất số tiền đặt cọc cho bên B.
Trường hợp bên B không chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bên A thì bên B phải hoàn trả số tiền đặt cọc lại cho bên A là: …………. VNĐ (Bằng chữ: …………………. triệu đồng) đồng thời bên B phải bồi thường cho bên A số tiền bằng số tiền đặt cọc.
Điều 4. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp Việt Nam.
Điều 5. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A cam đoan:
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.
Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Đã xem xét kỹ về thửa đất chuyển nhượng và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bên B cam đoan:
Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói trên chưa tham gia bất cứ một giao dịch nào: Không tặng cho, hứa bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn hoặc uỷ quyền cho người thứ ba.
Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp, được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị quy hoạch. Hoặc thuộc trường hợp bị giải phóng mặt bằng.
Có trách nhiệm tạo mọi điều kiện cho Bên A hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau khi ký chuyển nhượng.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện. Không bị lừa dối, ép buộc.
Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình. Ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hai bên đã tự đọc Hợp đồng. Đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.
Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ………………….
BÊN A | BÊN B |
3.3 Hợp đồng đặt cọc thuê nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ
Hôm nay, ngày ...... tháng ........ năm …. tại Hà Nội, chúng tôi gồm có:
1. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN A):
Ông ........................................ Sinh năm: .............
CMND số: ................................ do ……….. ............... cấp ngày .................
Hộ khẩu thưởng trú: ……………………………..
2. BÊN ĐẶT CỌC (BÊN B):
Ông ........................................ Sinh năm: .............
CMND số: ................................ do ……….. ............... cấp ngày .................
Hộ khẩu thưởng trú: ……………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc thuê nhà đất với các thỏa thuận sau:
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG
- Bằng hợp đồng này Bên A đồng ý nhận đặt cọc số tiền là: .......................... đồng (...........................đồng) để đảm bao giao kết hợp đồng cho Bên B thuê nhà đất tại địa chỉ: Số......................................................
Nếu sau khi ký hợp đồng này Bên B không thuê nhà đất nêu trên nữa thì sẽ mất số tiền đặt cọc đã giao, nếu Bên A không cho Bên B thuê nhà đất nữa thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận và chịu phạt cọc số tiền gấp .... (......) lần số tiền đặt cọc đã nhận.
- Nhà đất tại địa chỉ số ......................................... thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A theo "Giấy chứng nhận ....................." số: ............., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: .......... do UBND .............................cấp ngày .............................. Nhà và đất này có đặc điểm như sau:
a/ Nhà ở:
- Địa chỉ: ................................................................................
- Tổng diện tích sử dụng: ...................m2 (................................. mét vuông)
- Diện tích xây dựng: ...................... m2 (................................... mét vuông)
- Kết cấu nhà: ..................................
- Số tầng: .......................
b/ Đất ở:
- Thửa đất số: ...........................
- Tờ bản đồ số: ........................
- Diện tích: ............................... m2 (.................................. mét vuông)
- Hình thức sử dụng:
+ Riêng: .............................. m2 (............................................. mét vuông)
+ Chung: ................... m2 (.......................... mét vuông)
ĐIỀU 2: THỜI HẠN - MỤC ĐÍCH THUÊ - THỜI HẠN BÀN GIAO NHÀ ĐẤT
2.1. Thời hạn thuê nhà đất là: .........năm, kể từ ngày ....................
2.2. Mục đích thuê: .....................................................
2.3. Thời hạn bàn giao nhà đất: ngay khi ký kết hợp đồng thuê nhà đất có xác nhận của cơ quan công chứng.
ĐIỀU 3: GIÁ THUÊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
3.1. Giá thuê là: ……….. đồng/tháng (………………….đồng một tháng).
3.2. Phương thức thanh toán:
Thanh toán bằng đồng Việt Nam.
Tiền thuê nhà được thanh toán ……….tháng một lần, trong thời hạn ………ngày đầu tiên của kỳ hạn ………. tháng đó. Số tiền thuê nhà của………. tháng đầu tiên sẽ được thanh toán ngay sau khi hai bên ký kết hợp đồng thuê có xác nhận của cơ quan công chứng.
ĐIỀU 4: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
Trong thời gian hợp đồng thuê nhà đất có hiệu lực, nếu một bên muốn chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất ……(……….) ngày, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình đến thời điểm chấm dứt, quyền lợi của các bên được giải quyết như sau:
- Trường hợp Bên A tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: chịu phạt số tiền tương đương……tháng tiền thuê nhà và phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, nếu Bên B đã trả trước tiền thuê nhà mà chưa được sử dụng thì Bên A còn phải trả lại cho Bên B tiền thuê nhà của những tháng đã trả tiền thuê này;
- Trường hợp Bên B tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: chịu phạt số tiền tương đương …… tháng tiền thuê nhà và phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 5: KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CHÍNH THỨC
Trên cơ sở các điều khoản của hợp đồng đặt cọc này, Bên A có trách nhiệm chuẩn bị giấy tờ và thực hiện các thủ tục để hai bên có thể ký kết hợp đồng thuê nhà đất có xác nhận của cơ quan công chứng trước ngày…../……/.........
ĐIỀU 6: ĐIỀU KHOẢN KHÁC
……………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………..
- Các bên có trách nhiệm thực hiện nghiêm túc hợp đồng này, nếu bên nào vi phạm hợp đồng, bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật;
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
BÊN A | BÊN B |
Trên đây là một số lưu ý và mẫu hợp đồng đặt cọc phổ biến. Nếu bạn còn có vướng mắc, có thể gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
>> Mua nhà thì đặt cọc thế nào? Dùng mẫu hợp đồng đặt cọc gì?
Tác giả: Lê Hà Vy 
