Làm gì khi đất dính quy hoạch? Nếu mua bán, thế chấp đất dính quy hoạch thì phải đảm bảo điều kiện gì? Làm sao để xác nhận đất có thuộc quy hoạch hay không? Cùng tìm hiểu và giải đáp trong bài viết sau đây của chúng tôi.
Nên làm gì khi đất dính quy hoạch?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở tại huyện A đang dính quy hoạch làm khu vui chơi, giải trí (giống như là khu vực sinh hoạt chung của cộng đồng như làm sân thể dục…) cho người dân trong thị trấn.
Nếu bị hạn chế quyền thì chúng tôi có được làm một số giao dịch liên quan đến thửa đất này hay không như sau:
Phần còn lại đang có nhà ở, chúng tôi dự định đập bỏ để xây mới căn nhà khác khang trang hơn.
Hai là, có được thế chấp đất dính quy hoạch không?
Làm gì để chúng tôi được thế chấp?
Chào bạn, với những vướng mắc xoay quanh vấn đề phải làm gì khi đất dính quy hoạch, có được xây mới nhà ở, mua bán, thế chấp đất này thì phải thực hiện thủ tục gì, chúng tôi giải đáp như sau:
Nếu đất dính quy hoạch phải làm sao? Xây mới nhà được không?
Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, gia đình bạn vẫn có thể được xây mới nhà ở nếu đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Cụ thể như sau:
…..
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
…
Theo đó, nếu đất của gia đình bạn thuộc quy hoạch sử dụng đất làm khu vui chơi cho cụm dân cư mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất được công bố thì bạn được quyền xây mới nhà ở.
Ngược lại, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất thuộc quy hoạch thì gia đình bạn không được quyền xây mới nhà ở, chỉ được quyền sửa chữa/cải tạo nhà ở của mình sau khi có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện).
Nói cách khác, nếu bạn mới chỉ có thông tin về quy hoạch sử dụng đất mà chưa có thông tin về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất thì bạn nên hỏi cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương để có đáp án chính xác.
Cơ quan này có thể bao gồm Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất…
Như vậy, vấn đề làm gì khi đất dính quy hoạch, có được xây mới nhà ở trên đất dính quy hoạch hay không của bạn được chúng tôi giải đáp như trên.
Từ giải đáp và phân tích trên, có thể thấy đất thuộc quy hoạch sử dụng đất làm khu vui chơi thì vẫn có thể được xây mới nhà ở nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất.
Làm gì khi đất dính quy hoạch theo quy định 2023
Muốn bán đất dính quy hoạch phải làm sao?
Việc mua bán, chuyển nhượng đất dính quy hoạch vẫn có thể được thực hiện nếu thỏa mãn những điều kiện luật định.
Nói cách khác, người sử dụng đất muốn bán đất dính quy hoạch thì cần phải chuẩn bị đảm bảo một số điều kiện và thực hiện theo thủ tục luật định như sau:
Điều kiện 1, đáp ứng các yêu cầu chung để chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
Các yêu cầu được chuyển nhượng đất bao gồm:
Đất đã có sổ đỏ, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Thỏa mãn điều kiện được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191, Điều 192, Điều 193 Luật Đất đai 2013;
Điều kiện 2, thỏa mãn trường hợp được chuyển nhượng đất thuộc quy hoạch theo Điều 49 Luật Đất đai, sửa đổi bởi Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018
Các trường hợp được chuyển nhượng này bao gồm:
Đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất được công bố;
Hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất;
Hoặc đã quá 3 năm kể từ thời điểm công bố kế hoạch mà người sử dụng đất không bị thu hồi hoặc kế hoạch sử dụng đất không bị điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố theo quy định;
Điều kiện 3, thực hiện ký kết hợp đồng và tiến hành sang tên theo trình tự, thủ tục luật định
Để được mua bán, chuyển nhượng đất, các bên trong giao dịch cần tiến hành ký kết hợp đồng có công chứng/chứng thực trước khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ/chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, muốn mua bán thì phải làm gì khi đất dính quy hoạch mà bạn quan tâm được chúng tôi giải đáp như phần trên.
Theo đó, khi đất dính quy hoạch mà bạn vẫn muốn bán thì cần chuẩn bị kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của thửa đất, sau đó nếu thỏa mãn điều kiện được bán thì tiến hành ký kết hợp đồng mua bán.
Sau khi ký kết hợp đồng, bên có trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động, sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.
Mua bán đất dính quy hoạch cần thỏa mãn các điều kiện luật định
Đất bị dính quy hoạch phải làm sao để được thế chấp?
Tương tự như đối với trường hợp mua bán đất đang thuộc quy hoạch. Các điều kiện để được thế chấp đất dính quy hoạch gồm có:
Thỏa mãn điều kiện chung quy định tại Điều 188 Luật Đất đai;
Thuộc trường hợp được thế chấp đất theo Điều 49 Luật Đất đai (tương tự như trường hợp được bán);
Phải được ngân hàng/tổ chức tín dụng khác đồng ý;
Riêng điều kiện phải được ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác đồng ý là rất quan trọng, bởi lẽ đây là yếu tố quyết định đến việc bạn có vay vốn được hay không.
Tùy từng hồ sơ cụ thể mà việc có đồng ý cho bạn vay vốn hay không được dựa trên những căn cứ như:
Thời hạn vay;
Khả năng trả nợ;
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
Giá trị tài sản thế chấp;
Quy định nội bộ của tổ chức tín dụng;
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc vay vốn;
Để đảm bảo có các thông tin chính xác, chuẩn nhất về điều kiện và cách thức vay vốn, bạn có thể liên hệ với ngân hàng nơi dự định vay vốn để tìm hiểu thông tin.
Như vậy, có thể làm gì khi đất dính quy hoạch mà muốn vay vốn ngân hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà bạn vướng mắc được chúng tôi trình bày chi tiết ở trên.
Theo đó, để thế chấp đất vay vốn ngân hàng, bạn nên tìm hiểu chi tiết quy định của pháp luật về điều kiện thế chấp cũng như liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn thực hiện.
Có cách nào xem đất có dính quy hoạch hay không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, chúng tôi đang tìm hiểu, dự định mua thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tương đối rộng của vài hộ gia đình nhằm chuyển đổi mục đích làm trang trại chăn nuôi gia súc, gia cầm.
Vậy, làm cách nào tôi có thể kiểm tra đất dự định mua có thuộc quy hoạch không? Trình tự thực hiện như thế nào?
Chào bạn, kiểm tra đất dính quy hoạch hay không để xem xét nên làm gì khi đất dính quy hoạch là thủ tục nên thực hiện trước khi tiến hành mua bán đất.
Với vướng mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Làm sao biết đất dính quy hoạch sử dụng đất?
Để kiểm tra đất dính quy hoạch sử dụng đất làm khu đô thị hay không, bạn có thể lựa chọn thực hiện theo một trong những cách sau:
Cách 1: Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ/giấy chứng nhận đã được cấp cho bên bán
Nếu quy hoạch có trước khi cấp sổ thì ở mục ghi chú tại trang 2 và sơ đồ thửa đất tại trang 3 của sổ đỏ sẽ ghi nhận thông tin về quy hoạch sử dụng đất này;
Nếu quy hoạch sử dụng đất có sau khi người bán được cấp sổ đỏ thì bạn nên lựa chọn cách kiểm tra khác như chúng tôi trình bày dưới đây;
Cách 2: Kiểm tra tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Bạn có quyền kiểm tra thông tin quy hoạch tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc trung tâm công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường (nếu đã thành lập);
Để kiểm tra, người yêu cầu cần phải nộp khoản phí khai thác dữ liệu thông tin theo quy định cho cơ quan xử lý hồ sơ;
Chi tiết thực hiện thủ tục xin thông tin quy hoạch được chúng tôi trình bày trong phần dưới;
Cách 3: Kiểm tra thông tin quy hoạch tại trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Bạn cũng có thể kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất tại trang điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
Mỗi tỉnh sẽ có cách trình bày khác nhau, địa chỉ trang thông tin điện tử khác nhau nên bạn cần tìm hiểu cách thức kiểm tra để có phương án xử lý phù hợp;
Như vậy, làm gì khi đất dính quy hoạch mà muốn kiểm tra, xác định chính xác là vấn đề mà nhiều người mua đất quan tâm trước khi tiến hành giao dịch.
Người mua có thể thực hiện kiểm tra thông tin quy hoạch này theo một trong những cách mà chúng tôi nêu trên.
Đất dính quy hoạch vẫn có thể được thế chấp
Xin thông tin làm sao biết đất bị dính quy hoạch theo trình tự nào?
Trong trường hợp xin thông tin quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bạn cần thực hiện theo trình tự như gửi yêu cầu xin thông tin, đóng nộp chi phí theo thông báo và nhận kết quả.
Chi tiết các bước thực hiện được tiến hành theo Điều 11, Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT như sau:
Bước 1: Gửi yêu cầu xin cung cấp thông tin quy hoạch
Yêu cầu xin cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất được thể hiện tại mẫu phiếu 01/PYC ban hành tại Thông tư này;
Người yêu cầu có thể nộp hồ sơ trực tiếp, qua bưu điện hoặc qua thư điện tử/công thông tin đất đai;
Bước 2: Đóng nộp chi phí tài chính
Người có yêu cầu xin cung cấp dữ liệu đất đai phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo trước khi nhận kết quả theo quy định;
Nếu cơ quan cung cấp dữ liệu từ chối cung cấp thông tin thì cần nêu rõ lý do và trả lời cho người yêu cầu được biết;
Bước 3: Nhận kết quả
Theo phiếu hẹn trả kết quả, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người yêu cầu cung cấp thông tin nhận kết quả là thông tin về quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
Như vậy, phải làm gì khi đất dính quy hoạch, các bước kiểm tra trước khi mua đất dính quy hoạch được thực hiện như thế nào đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như ở trên.
Nếu bạn thực sự muốn đầu tư, mua đất nông nghiệp trong trường hợp này thì nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất để giảm thiểu rủi ro.
Trên đây giải đáp về làm gì khi đất dính quy hoạch? Nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
