Làm sao phân biệt sổ đỏ thật và giả để tránh bị lừa?

Hiện nay, có rất nhiều trường hợp người dân bị lừa mua bán đất có sổ đỏ giả. Kiểm tra sổ đỏ thật hay giả là việc làm cần thiết trước khi nhận chuyển nhượng để tránh bị lừa. Vậy làm sao phân biệt sổ đỏ thật và giả? 

Câu hỏi: Tôi mới đặt cọc để mua một thửa đất, chủ đất có đưa giấy chứng nhận cho tôi xem, nhưng tôi không biết xác định sổ đỏ thật và giả thế nào. Nhờ Luật sư giải đáp giúp tôi.

Làm sao phân biệt sổ đỏ thật và giả để tránh bị lừa?

Để phân biệt sổ đỏ thật và giả, có thể kiểm tra qua những cách sau:

Cách 1: Tự kiểm tra trực tiếp trên sổ đỏ

Căn cứ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, có thể kiểm tra sổ đỏ thật hay giả thông qua các thông tin trên giấy chứng nhận, đặc biệt là mã vạch in ở cuối trang 4 trên giấy chứng nhận. Mã vạch dùng để quản lý và tra cứu thông tin của giấy chứng nhận cũng như hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Làm sao phân biệt sổ đỏ thật và giả thế nào để tránh bị lừa?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, mã vạch có cấu trúc dạng MV = MX.MN.ST, cụ thể:

- MX là mã của đơn vị hành chính cấp xã (tại địa chỉ thửa đất). Để kiểm tra có thể đối chiếu với mã đơn vị hành chính cấp xã theo quyết định của Thủ tướng với mã trên giấy chứng nhận được cấp.

Trường hợp đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì MX sẽ được lấy theo mã của xã có phần diện tích đất lớn nhất. Nếu huyện không có đơn vị hành chính cấp xã thì MX được lấy theo mã của đơn vị hành chính cấp huyện.

Trường hợp UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức thì sẽ ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trước mã của đơn vị cấp xã nơi có đất.

- MN là mã năm cấp giấy chứng nhận, bao gồm 02 chữ số sau cùng của năm ký cấp giấy chứng nhận. Ví dự: 23 nghĩa là giấy chứng nhận được cấp năm 2023.

- ST là số thứ tự lưu trữ hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai ứng với giấy chứng nhận cấp lần đầu theo quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trường về hồ sơ địa chính.

Cách kiểm tra này đơn giản nhưng tỷ lệ chính xác không cao, do đó người dân vẫn nên thực hiện kiểm tra tại cơ quan thẩm quyền để có thông tin chính xác.

Cách 2: Kiểm tra, xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất

Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả một cách chính xác, người dân nên nộp phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC ban hành kèm Thông tư 34/2014/TT-BTNMT cho Văn phòng Đăng ký đất đai, trong đó nêu rõ và đầy đủ các thông tin như: Lý do yêu cầu, thông tin thửa đất, chủ sử dụng đất để đối chiếu với dữ liệu địa chính, trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu đến có quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai nơi có đất.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người có yêu cầu nộp phiếu yêu cầu kiểm tra xác minh theo một trong các cách sau đây:

- Nộp hồ sơ trực tiếp đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

- Gửi bằng đường bưu điện.

- Gửi thông qua thư điện tử hoặc tại cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Cơ quan thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và tiến hành kiểm tra, xác minh.

Cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận và xử lý, sau đó thông báo nghĩa vụ tài chính cho người yêu cầu. Trong trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải trả lời cho người có yêu cầu và nêu rõ lý do.

Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện cung cấp dữ liệu của thửa đất theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả kiểm tra, xác minh giấy chứng nhận.

Thủ tục này được tiến hành trong ngày nếu gửi yêu cầu trước 15h, trường hợp yêu cầu sau 15h thì nhận kết quả vào ngày làm việc sau đó.

Ngoài ra, nếu không tự kiểm tra giấy chứng nhận hoặc kiểm tra tại cơ quan thẩm quyền thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi nhận chuyển nhượng. Trong quá trình thực hiện thủ tục này để đăng ký vào sổ địa chính thì cơ quan thẩm quyền cũng sẽ quét mã vạch, và từ đó cũng có thể xác định được sổ đỏ thật hay giả.

Phát hiện sổ đỏ giả sau khi mua đất, xử lý như thế nào? 

Phát hiện sổ đỏ giả sau khi mua đất, xử lý thế nào?

Nếu phát hiện sổ đỏ là giả sau khi mua đất thì người dân cần làm thủ tục tố cáo gửi đến cơ quan điều tra để được giải quyết.

Hồ sơ gửi đến cơ quan điều tra phải có các nội dung: Họ tên, địa chỉ, thông tin liên hệ của người tố cáo; hành vi tố cáo; người bị tố cáo và thông tin nếu có. Đơn tố cáo ghi rõ ngày tháng và có chữ ký của người tố cáo.

Sau khi nhận được yêu cầu của người dân, cơ quan điều tra sẽ thụ lý vụ việc và xác minh nội dung tố cáo cũng như thực hiện các thủ tục để truy tố tội phạm nếu phát hiện có dấu hiệu phạm tội và giải quyết theo quy định pháp luật.

Làm sổ đỏ giả đi tù bao nhiêu năm?

Đối với hành vi làm giả sổ đỏ mà xét thấy có dấu hiệu của tội phạm thì sẽ bị truy tố trách nhiệm hình sự tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 với tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với mức hình phạt thấp nhất là cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt từ 06 tháng - 03 năm.

Phạt tù từ 02 - 07 năm nếu phạm tội thuộc một trác các trường hợp: Có tổ chức; tái phạm nguy hiểm; chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 50 - 200 triệu đồng; có tính chất chuyên nghiệp; dùng thủ đoạn xảo quyệt; lợi dụng chức vụ quyền hạn hoặc danh nghĩa của cơ quan, tổ chức.

Phạt tù từ 12 - 20 năm hoặc chung thân nếu chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 500 triệu trở lên.

Trên đây là những thông tin về phân biệt sổ đỏ thật và giả. Nếu còn thắc mắc, hãy liên hệ đến:  19006192 để được hỗ trợ.