Thứ Ba, 27/06/2023

Làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần lưu ý gì?

Làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần lưu ý đến một số vấn đề gì? Giấy tờ, tiền sử dụng đất, diện tích đất được công nhận ra sao? Cùng tìm hiểu nhé.

Mục lục bài viết

Giấy tờ cần có khi làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993?
Miễn tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 15/10/1993
Xác định diện tích sử dụng đất với đất sử dụng từ trước 15/10/1993

Câu hỏi: Gia đình tôi đã sử dụng đất với mục đích để ở ổn định từ hơn 30 năm nay (từ trước năm 1993), giờ tôi muốn làm Sổ đỏ thì cần có giấy tờ gì?

Và cần lưu ý gì ngoài hồ sơ, giấy tờ làm sổ đỏ?

Chào bạn, làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần lưu ý gì về giấy tờ, tiền sử dụng đất và diện tích đất được cấp là những vướng mắc mà nhiều độc giả quan tâm, gửi tới cho chúng tôi.

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin giải đáp một số vấn đề lưu ý đối với việc cấp sổ đỏ cho đất sử dụng với mục đích để ở từ trước 1993 như sau đây.

Giấy tờ cần có khi làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993?

Trước hết, căn cứ Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ cho đất sử dụng với mục đích để ở từ trước năm 1993 trong cả hai trường hợp:

Đất có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
Hoặc đất không có giấy tờ theo một trong những quy định nêu trên;

Dù được cấp theo trường hợp có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43 năm 2014 của Chính phủ, khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, hoặc không có giấy tờ thì hộ gia đình, cá nhân muốn làm sổ đỏ thì buộc phải có các giấy tờ sau:

Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu 04a/ĐK;
Giấy tờ chứng minh nơi ở, giấy tờ tùy thân;
Văn bản ủy quyền (nếu có);
Giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Văn bản, giấy tờ xác nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có);
Văn bản thể hiện việc chuyển quyền (nếu có);

Trong đó, giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP được sử dụng làm căn cứ xác định diện tích, tiền sử dụng đất không phải đóng nộp khi được cấp sổ đỏ gồm một số loại như sau:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
...;

Như vậy, làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần có các giấy tờ để chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định (nếu có) và đơn xin cấp sổ đỏ cùng tài liệu kèm theo chứng minh đủ điều kiện cấp sổ như chúng tôi đã liệt kê ở trên.

Nói cách khác, nếu như bạn sử dụng đất cách đây 30 năm mà chưa được cấp Sổ, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ nêu trên để được sử dụng làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cần lưu ý gì?

Miễn tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 15/10/1993

Căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 cũng cần lưu ý đến 3 trường hợp được miễn tiền sử dụng đất/hoặc không phải đóng tiền sử dụng đất gồm:

Trường hợp đất sử dụng từ trước năm 1993, được cấp sổ đỏ căn cứ vào việc có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
Là đối tượng thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP;
Thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất trong hạn mức theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP;

Cụ thể như trình bày tại bảng dưới đây:

Trường hợp được miễn/không phải đóng tiền sử dụng đất	Điều kiện được miễn/không phải đóng	Diện tích đất được miễn/không phải đóng tiền sử dụng đất
Không phải đóng tiền sử dụng đất khi có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP	Có một trong số những loại giấy tờ được liệt kê; Sử dụng đất ổn định; Phù hợp quy hoạch sử dụng đất; Không có tranh chấp; Phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị/hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khác theo quy định;	Diện tích không phải đóng tiền sử dụng đất được xác định theo giấy tờ
Là đối tượng thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP	Là đối tượng: Người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công/hoặc hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo...; Sử dụng đất ổn định; Phù hợp quy hoạch sử dụng đất; Không có tranh chấp; Phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị/hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khác theo quy định;	Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương
Thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất trong hạn mức theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP;	Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993; Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai,...; Tại thời điểm sử dụng đất không có vi phạm pháp luật về đất đai; Hiện tại đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;	Trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương

Như vậy, lưu ý thứ 2 khi làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 là về vấn đề miễn tiền sử dụng đất.

Theo đó, có 3 trường hợp người sử dụng đất từ trước năm 1993 được miễn/không phải đóng tiền sử dụng đất, chi tiết về diện tích, điều kiện được miễn/không phải đóng tiền sử dụng đất được chúng tôi trình bày như trên.

Diện tích được cấp sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 15/10/1993

Xác định diện tích sử dụng đất với đất sử dụng từ trước 15/10/1993

Lưu ý thứ 3 khi làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993 là về diện tích đất sử dụng được công nhận, cấp sổ đỏ.

Căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 100, Điều 103 Luật Đất đai 2013, việc xác định diện tích đất ở được cấp giấy chứng nhận được xác định theo đất không có giấy tờ hoặc đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Chi tiết như sau:

Trường hợp	Diện tích đất ở được công nhận
Có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP	Theo giấy tờ đã có (Điều 100, khoản 2 Điều 103)
Là thửa đất sử dụng với mục đích để ở có diện tích đất vườn ao mà người sử dụng có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai nếu sử dụng trước 18/12/2980 hoặc theo Điều 100 nếu sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Trên giấy tờ đã xác định rõ diện tích đất ở; Đất vườn ao được sử dụng từ trước 18/12/1980 hoặc sử dụng từ 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15/10/1993;	Theo giấy tờ đã có (Điều 100, khoản 2 Điều 103)
Là thửa đất sử dụng với mục đích để ở có diện tích đất vườn ao và có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không xác định rõ diện tích đất ở theo giấy tờ; Và thửa đất ở có vườn ao sử dụng từ trước 18/12/1980;	Tối đa không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương (khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai)
Thửa đất sử dụng với mục đích để ở có diện tích đất vườn ao, sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; Và thửa đất có một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà trên đó không xác định rõ diện tích đất ở;	Hạn mức công nhận đất ở tại địa phương (khoản 3 Điều 103)
Đất sử dụng ổn trước 15/10/1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; Thửa đất sử dụng có nhà ở;	Bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở; Bằng diện tích xây dựng nhà ở và công trình khác phục vụ sinh hoạt nếu diện tích xây dựng lớn hơn hạn mức công nhận đất ở; (khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Như vậy, làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993, cụ thể là từ trước 15/10/1993 thì người sử dụng đất cần lưu ý đến diện tích mà mình có thể được công nhận quyền sử dụng/hay được cấp sổ đỏ cho cả hai trường hợp có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trong đó, cần lưu ý hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định dựa trên quỹ đất của địa phương, điều kiện cũng như tập quán của địa phương mình.

Trên đây là những giải đáp của chúng tôi về vấn đề làm sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước 1993, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ với Hieuluat theo số 19006192 để được hỗ trợ.