Chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thế nào? Bị áp hạn mức không?

Việc xác định chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư được hay không được tiến hành như thế nào? Có bị áp hạn mức được lên thổ cư không? Cùng HieuLuat giải đáp những vướng mắc này trong bài viết sau đây.

Chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư được không? Kiểm tra bằng cách nào?

Chào bạn. Hiện nay, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Đất thổ cư là tên thường gọi của loại đất ở, nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Trong các loại đất, thổ cư là loại có giá trị cao nhất. Vì thế, nhiều người có dự định mua các loại đất nông nghiệp, sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư để bán kiểm lời.

Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng dễ dàng chuyển đổi như vậy. Vì thế, một số nội dung mà nhiều người thắc mắc đó là:

• Có thể kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư được không? Kiểm tra bằng cách nào?

• Hạn mức chuyển mục đích lên thổ cư như thế nào?

Chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư phải xin phép không?

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, việc chuyển đổi đất từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất ở bắt buộc phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư từ đất nông nghiệp được chúng tôi giải đáp trong phần dưới đây.

Cách kiểm tra được chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư hay không 2023

Cơ quan nào cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư?

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, đất sản xuất sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm như điều là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo Điều 10 Luật Đất đai.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư từ đất nông nghiệp phải được sự chấp thuận/cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai, phân cấp thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất: Cho phép hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc không;

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất: Quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đối với các đối tượng sử dụng đất còn lại (như tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam...);

Đối chiếu với trường hợp của bạn, cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Kết luận: Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư của hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đều có thể được chấp thuận.

Do vậy, trước khi tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích, gia đình bạn nên kiểm tra, xác định đất nông nghiệp có lên được thổ cư hay không theo một trong số những cách thức chúng tôi nêu dưới đây.

Làm thế nào để xác định đất lên thổ cư được không?

Hiện hành, trong các văn bản pháp luật không tồn tại các kiểm tra được chính xác đất có lên được thổ cư hay không.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 52 Luật Đất đai, có 02 căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng;

• Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất);

Như vậy, có 01 thông tin cần nắm để biết mảnh đất định mua có cơ hội lên thổ cư hay không là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Nếu trong kế hoạch này có cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng thì cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều.

Để kiểm tra thông tin này, bạn thực hiện thông qua những cách sau:

Cách thứ 1: Kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.

• Đây là cách thức tiết kiệm thời gian, công sức nhất;

• Tuy nhiên, nhược điểm của cách thức này là do thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã không được đầy đủ, nên có thể thông tin kiểm tra quy hoạch của bạn có độ chính xác không được 100%;

Cách thứ 2: Kiểm tra tại trụ sở, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất

• Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai;

• Theo căn cứ trên, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện;

• Ưu điểm của cách này là kết quả kiểm tra gần như chính xác 100% về khả năng có được chuyển mục đích đất nông nghiệp lên đất thổ cư hay không tại vị trí thửa đất của bạn;

Cơ quan cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Cách thứ 3: Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất là gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc các chi nhánh)/hoặc Trung tâm công nghệ thông tin thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất

• Theo Thông tư 34 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu (Phiếu 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư này);

• Người yêu cầu cung cấp thông tin phải trả một khoản phí theo quy định để được nhận các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất này;

• Cũng cần lưu ý rằng nếu mục đích kiểm tra quy hoạch, kế hoạch không phù hợp/hoặc không hợp pháp thì cơ quan Nhà nước có quyền từ chối cung cấp thông tin về đất đai cho người yêu cầu;

• Đây cũng là cách mà người sử dụng đất có thể kiểm tra chính xác thông tin có thể lên thổ cư được hay không tại vị trí thửa đất nông nghiệp của mình;

Như vậy, có 03 cách để kiểm tra, xác định có thể chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư từ đất nông nghiệp hay không được chúng tôi giải đáp như trên.

Tùy thuộc vào khả năng, nhu cầu của mình mà bạn lựa chọn phương án phù hợp.

Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất ở từ đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Chào bạn, một trong số những điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư là nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất.

Hiểu đơn giản, chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư, vị trí được phép lên thổ cư đều phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Do đó, cũng có thể hiểu rằng, nếu diện tích bạn xin chuyển mục đích đã vượt quá diện tích được lên thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất thì bạn cũng không được chấp thuận cho phép chuyển mục đích.

Hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư từ đất nông nghiệp là bao nhiêu.

Mà như chúng tôi đã trình bày, điều kiện có được lên thổ cư hay không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương.

Nói cách khác, cán bộ xã trả lời rằng gia đình bạn đã vượt quá hạn mức được lên thổ cư nên không được phép chuyển mục đích sử dụng là không đúng theo quy định pháp luật đất đai hiện hành về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng.

Bạn có thể yêu cầu cán bộ xã giải thích chi tiết, rõ ràng hơn để có kết luận chính xác nhất cho mình.

Điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất thành thổ cư

Ngoài ra, chúng tôi xin cung cấp thêm thông tin, liên quan đến hạn mức sử dụng đất có: Hạn mức giao đất và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân mỗi tỉnh nơi có đất ban hành.

Theo đó, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất được sử dụng để thực hiện các mục đích sau:

• Tính toán tiền sử dụng đất phải nộp của người sử dụng đất khi được giao đất, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích trong và ngoài hạn mức được giao, công nhận;

• Để đảm bảo sự công bằng trong việc áp dụng quy định pháp luật về việc giao, công nhận, chuyển mục đích sử dụng đất: Tức người sử dụng đất được áp dụng hạn mức công nhận, giao đất như nhau, ngoài hạn mức này, họ phải nộp thêm tiền sử dụng đất;

• Áp dụng tính toán các loại thuế đất hoặc áp dụng tính tiền thuê đất đối với đất ngoài hạn mức;

Có thể thấy, vai trò, tác dụng hay mục đích của việc quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất không liên quan đến hạn mức được chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư.

Việc có được lên thổ cư hay không, được lên thổ cư bao nhiêu m2 phụ thuộc vào yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người có đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất.

Trên đây chúng tôi đã giải đáp chi tiết về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.