Khi đã thanh toán toàn bộ khoản vay tại ngân hàng, người vay có quyền nhận lại sổ đỏ do ngân hàng đang cầm giữ. Trong trường hợp người vay để nhiều năm mà không lấy lại sổ đỏ từ ngân hàng thì có bị ngân hàng hủy sổ không? Làm thế nào để người vay lấy lại được sổ đỏ từ ngân hàng khi họ không có mặt ở Việt Nam?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Mong Luật sư giải đáp cho tôi câu hỏi sau: Năm 2017, tôi có thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng A để vay tiền. Sau đó, tôi đi nước ngoài đến bây giờ vẫn chưa về. Trong thời gian tôi ở nước ngoài thì người nhà tôi đã thay tôi trả toàn bộ khoản vay tại ngân hàng A năm 2018.
Luật sư cho tôi hỏi, từ năm 2018 đến nay 2022, tôi chưa làm thủ tục để nhận sổ đỏ về thì sổ đỏ của tôi có bị thu hồi hay hủy bỏ không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Với thông tin bạn cung cấp và quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Có bị thu hồi hay hủy sổ đỏ khi trả hết nợ ngân hàng mà không lấy lại sổ đỏ không?
Trước hết, vay nợ thế chấp sổ đỏ được hiểu là người đi vay vay một khoản tiền tại ngân hàng và sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để làm tài sản bảo đảm trả khoản đã vay. Nếu người đi vay không trả được nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, đúng hạn như trong hợp đồng vay (hợp đồng tín dụng) mà các bên đã ký kết thì ngân hàng có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm (giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng) theo quy định pháp luật để thu hồi lại tiền đã cho vay.
Khi các bên đã tất toán khoản vay (đã trả nợ và nhận trả nợ đầy đủ), thì ngân hàng trả sổ đỏ cho người vay để họ thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi xóa đăng ký thế chấp, sổ đỏ sẽ tiếp tục được tham gia giao dịch như bình thường.
Trong trường hợp của bạn, sau khi đã hoàn thành việc trả nợ (trả tiền gốc và tiền lãi theo hợp đồng tín dụng) thì bạn có quyền lấy lại sổ đỏ mà ngân hàng đang cầm giữ để thực hiện xóa đăng ký thế chấp. Nếu bạn không trực tiếp tới ngân hàng để lấy lại sổ đỏ thì bạn có thể ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện công việc này.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Người sử dụng đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai).
Thêm vào đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp hủy Giấy chứng nhận như sau:
+ Hủy Giấy chứng nhận khi không thu hồi được Giấy chứng nhận khi thực hiện thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Cơ quan Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo hủy Giấy chứng nhận;
+ Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất (Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường/Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
+ Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định nhưng chưa thực hiện đăng ký biến động (theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể là đây là trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định). Cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường/Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
+ Hủy Giấy chứng nhận trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định tại khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ví dụ như: Theo bản án/quyết định của Tòa án nhân dân có thẩm quyền, Nhà nước thu hồi đất do Giấy chứng nhận đã cấp không đúng với quy định của pháp luật đất đai nhưng người sử dụng đất không tự nguyện giao nộp…Cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường/Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
Từ các căn cứ trên, việc hủy sổ đỏ hoặc thu hồi sổ đỏ đã cấp chỉ được thực hiện trong một số trường hợp nhất định và do Sở Tài nguyền và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thực hiện hủy/thu hồi, ngân hàng không có thẩm quyền thực hiện thu hồi/hủy sổ đỏ của khách hàng.
Vì vậy, việc chưa tới ngân hàng để lấy lại sổ đỏ khi đã thanh toán toàn bộ khoản nợ đã vay không phải là căn cứ để sổ đỏ của bạn bị thu hồi/hủy bỏ và ngân hàng cũng không có thẩm quyền để thu hồi/hủy sổ đỏ của bạn.
Làm thế nào lấy lại sổ đỏ đã thế chấp ở ngân hàng khi người vay ở nước ngoài?
Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014, bạn đang ở nước ngoài thì có thể ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện việc lấy lại sổ đỏ từ ngân hàng. Việc ủy quyền này phải được lập thành văn bản và phải lưu ý một số vấn đề sau đây:
- Việc ủy quyền được lập thành văn bản có công chứng/chứng nhận theo quy định pháp luật và thường lập thành hợp đồng công chứng;
- Việc ủy quyền này thường được gọi là ủy quyền hai nơi (hay ủy quyền hai lần) theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014. Nghĩa là, bên ủy quyền đề nghị cơ quan dại diện Nhà nước Việt Nam ở nước ngoài nơi họ đang sinh sống (như Đại sứ quán, Lãnh sự quán Việt Nam…) thực hiện chứng nhận hợp đồng ủy quyền. Sau khi đã được chứng nhận, bên ủy quyền gửi hợp đồng này về Việc Nam cho bên được ủy quyền (bên nhận ủy quyền).
Bên được ủy quyền (bên nhận ủy quyền) đề nghị văn phòng công chứng/phòng công chứng nơi họ lựa chọn công chứng thực hiện công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này và hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền. Sau khi hợp đồng ủy quyền đã được công chứng toàn bộ thì bên nhận ủy quyền mang hợp đồng ủy quyền cùng giấy tờ tùy thân của mình tới ngân hàng A để lấy lại sổ đỏ.
- Trong văn bản ủy quyền, người ủy quyền thường cho phép người nhận ủy quyền được thay mặt/nhân danh họ thực hiện một số công việc nhất định như: Lập, sửa đổi, ký kết vào các văn bản/tài liệu/giấy tờ liên quan đến thủ tục nhận lại Giấy chứng nhận từ ngân hàng, các công việc khác liên quan tùy nhu cầu của người ủy quyền;
- Theo thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền mà việc ủy quyền này có thể có thù lao hoặc không có thù lao và thường trong một thời hạn nhất định;
- Căn cứ vào tính chất, mức độ quan trọng của giấy tờ, người nhận ủy quyền thường được chọn là người thân thích hoặc người được người ủy quyền tin tưởng.
Đây là cách thức thường được sử dụng để đảm bảo người ở nước ngoài vẫn có thể nhận lại Giấy chứng nhận/sổ đỏ từ ngân hàng mà không cần về nước.
Ngoài ra, như chúng tôi đã giải đáp phía trên, khi nhận lại sổ đỏ, bạn cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) để hoàn tất thủ tục xóa nợ đã vay có tài sản bảo đảm và để sổ đỏ được tiếp tục được tham gia giao dịch.
Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp
Kết luận: Khi người vay đã hoàn tất thủ tục trả nợ cho ngân hàng mà không thể trực tiếp tới ngân hàng để lấy lại sổ đỏ của mình thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay công việc lấy lại sổ đỏ. Việc ủy quyền được thực hiện theo cách thức mà chúng tôi đã nêu trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về lấy lại sổ đỏ đã thế chấp vay ngân hàng, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Thế chấp quyền sử dụng đất thế nào?
>> Lập di chúc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng được không?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
