Lấy lại tài sản thừa kế đã bị bán bằng cách nào?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, mong Luật sư giải đáp cho tôi vấn đề liên quan đến tài sản thừa kế của gia đình tôi như sau: Bố mẹ tôi qua đời và có để lại tài sản cho anh chị em tôi là thửa đất, tài sản trên đất được cấp Giấy chứng nhận mang tên bố mẹ tôi. Theo tập quán chỗ tôi, con cả có quyền được hưởng tài sản thừa kế từ bố mẹ, vì vậy, anh cả của tôi (người đang quản lý tài sản thừa kế của bố mẹ) đã tự ý bán cho người ngoài (theo tôi được biết thì anh cả tôi đã nhận tiền của bên bán).

Tôi cùng các em khác không muốn tài sản của bố mẹ lại bán cho người khác nên muốn mua lại phần diện tích này thì có được không? Chúng tôi phải làm thế nào?

Cũng cần cung cấp thêm cho Luật sư rằng, anh chị em tôi chưa có buổi họp mặt gia đình để thảo luận về việc bán tài sản này của anh cả cũng như thảo luận cụ thể về việc định đoạt tài sản thừa kế (trong số các anh chị em tôi có người muốn lấy lại toàn bộ đất đai của bố mẹ để nhà đất không bị phân tách).

Đất đai chưa chia thừa kế có bán cho người khác được không?

Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng:

- Bố mẹ bạn mất không để lại di chúc, do vậy, di sản thừa kế của bố mẹ bạn được chia theo pháp luật;

- Chưa có thông tin chính xác về việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh cả của bạn cùng bên mua (ví dụ ký hợp đồng có công chứng hay không, đã đăng ký sang tên, đăng ký biến động quyền sử dụng đất hay chưa…);

Từ các thông tin bạn cung cấp, dựa trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, hiện nay pháp luật quy định việc hưởng thừa kế theo pháp luật là hưởng thừa kế theo hàng thừa kế. Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau (không phân biệt con cả hay con thứ) tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

…

=> Suy ra, các anh chị em của bạn có quyền được hưởng thừa kế ngang bằng với anh cả của bạn, mỗi người được hưởng một phần di sản thừa kế của bố mẹ bạn. Điều đó có nghĩa rằng, anh cả của bạn không phải là người duy nhất được hưởng di sản thừa kế từ bố mẹ bạn như tập quán nơi bạn sinh sống.

Thứ hai, để được nhận di sản thừa kế là nhà đất theo quy định pháp luật thì anh chị em của bạn phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Đây là thủ tục mà người được hưởng di sản thừa kế phải thực hiện nếu muốn nhận tài sản thừa kế hợp pháp. Thủ tục này được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Tại đây, những người cùng hàng thừa kế có quyền từ chối, tặng cho phần tài sản thừa kế của mình cho những người khác cùng hàng thừa kế.

Xem thêm: Thủ tục phân chia tài sản thừa kế thế nào?

Thứ ba, những người được hưởng tài sản thừa kế chỉ được mua bán/chuyển nhượng nhà đất khi đã có tên trên Giấy chứng nhận (đã thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất)

Sau khi đã thực hiện lập văn bản khai nhận di sản thừa kế/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì những người được hưởng di sản thừa kế thực hiện đăng ký biến động/đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

Xem thêm: Thủ tục sang tên đất thừa kế thế nào?

Khi đã sang tên đất nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế mà có tên trên Giấy chứng nhận mới được quyền chuyển nhượng/mua bán cho người khác. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc mua bán/chuyển nhượng này phải được lập thành hợp đồng có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật.

=> Từ những phân tích và căn cứ trên cùng thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi tạm kết luận rằng, nếu việc phân chia tài sản thừa kế do bố mẹ bạn để lại chưa được các anh chị em bạn thực hiện và Giấy chứng nhận chưa được ghi nhận tên của người được hưởng thừa kế thì việc mua bán tài sản đó không thể thực hiện được theo pháp luật.

Nếu việc mua bán/chuyển nhượng vẫn diễn ra thì có thể là giao dịch trái quy định pháp luật.

Kết luận: Khi tài sản thừa kế là nhà đất đã được cấp sổ mà chưa được phân chia (khai nhận/thỏa thuận phân chia) và chưa được đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì không thể thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng cho người khác. Việc anh cả của bạn tự ý bán di sản thừa kế mà không có sự đồng ý của các anh chị em còn lại trong gia đình là hành vi trái quy định pháp luật.

Lấy lại tài sản thừa kế là đất đai đã bán cho người khác bằng cách nào?

Như đã phân tích và dựa trên thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi cung cấp cho bạn một số trường hợp có thể phát sinh trên thực tế cùng cách xử lý như sau (dựa trên nguyện vọng muốn lấy lại tài sản thừa kế mà bố mẹ bạn để lại):

Trường hợp 1: Việc mua bán của anh cả bạn chưa được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật và Giấy chứng nhận vẫn đứng tên bố mẹ bạn

Việc mua bán có thể chỉ dừng lại ở giai đoạn anh cả của bạn cùng bên mua ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc mới lập hợp đồng viết tay giữa các bên. Xin được nhấn mạnh, việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất chỉ được pháp luật công nhận có hiệu lực nếu nó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất có công chứng/chứng thực, tất cả các hình thức khác đều không được pháp luật công nhận.

Lúc này, để có thể được nhận lại quyền sử dụng, sở hữu nhà đất hợp pháp, bạn cùng những người anh chị em khác có thể lựa chọn thực hiện một trong các cách sau:

Cách 1: Đàm phán, thương lượng, thỏa thuận

Các anh chị em bạn có thể họp mặt gia đình, có mời cả bên mua tới dự. Tại đây, các bên cùng trình bày về tính chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc/hợp đồng mua bán để anh cả của bạn cùng bên mua trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Đồng thời, hủy bỏ các giấy tờ mà hai bên đã cùng ký kết trước đây.

Lý do để các bên thực hiện như vậy là vì sổ đỏ/giấy chứng nhận không mang tên anh cả của bạn, các anh chị em khác trong gia đình không đồng ý với việc mua bán này nên giao dịch giữa anh cả và bên mua là trái quy định pháp luật, không được pháp luật công nhận.

Cách 2: Khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế

Nếu anh chị em bạn không thể thương lượng, thỏa thuận được thì bạn hoặc những anh chị em khác có quyền gửi yêu cầu chia di sản thừa kế tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Lưu ý: Để Tòa án chấp thuận yêu cầu này thì bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm: Đơn khởi kiện yêu cầu chia tài sản thừa kế; Giấy chứng tử của bố mẹ bạn (bản sao); Giấy khai sinh (bản sao) của bạn và những người khác(nếu có); Căn cước công dân/sổ hộ khẩu của bạn; Giấy chứng nhận/sổ đỏ mang tên bố mẹ bạn; Và các giấy tờ khác chứng minh về tài sản yêu cầu chia thừa kế.

Bản án của Tòa án là căn cứ để các bên phải tuân thủ.

Đồng thời với việc khởi kiện bạn cũng có thể gửi đơn đề nghị tạm dừng thực hiện các thủ tục mua bán/chuyển nhượng, sang tên đối với thửa đất của bố mẹ bạn. Đơn đề nghị này thông thường được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại phạm vi cấp tỉnh nơi có đất.

Trường hợp 2: Anh cả bạn cùng bên mua đã ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có công chứng/chứng thực

Đây là trường hợp có thể xảy ra khi anh cả bạn đã thực hiện thủ tục nhận thừa kế và sang tên quyền sử dụng đất mang tên riêng của anh cả bạn (khi không có sự đồng ý của những người anh chị em còn lại).

Để đảm bảo lấy lại được nhà đất của bố mẹ bạn để lại thì bạn cùng những người anh chị em khác có thể thực hiện đồng thời hai công việc sau đây:

- Gửi đơn yêu cầu tạm dừng thực hiện các thủ tục liên quan đến việc mua bán/chuyển nhượng thửa đất của bố mẹ bạn. Đơn này được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại phạm vi cấp tỉnh nơi có đất;

- Đồng thời, với việc gửi đơn là bạn cùng những người anh em còn lại của mình gửi đơn khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (hồ sơ như chúng tôi đã nêu ở trên).

Bên cạnh đó, bạn cũng có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là kê biên tài sản đang tranh chấp (khi người đang chiếm giữ tài sản muốn tẩu tán tài sản) hoặc cấm dịch chuyển đối với tài sản (áp dụng khi người đang chiếm giữ tài sản cố ý chuyển nhượng quyền sử dụng, sở hữu tài sản cho người khác) theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bản án của Tòa là căn cứ để các bên thực hiện.

Trường hợp 3: Bên mua tài sản của anh cả bạn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận biến động trên Giấy chứng nhận

Đây là trường hợp có thể xảy ra khi anh cả của bạn bằng cách nào đó đã thực hiện nhận thừa kế, sang tên sổ đỏ từ tên bố mẹ bạn thành tên riêng của mình, đã ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện sang tên theo trình tự thủ tục luật định.

Lúc này, bên mua tài sản từ anh cả của bạn được pháp luật xác nhận là bên thứ 3 ngay tình (nếu họ hoàn toàn không biết đến việc nhận thừa kế/tranh chấp tài sản thừa kế của gia đình bạn) và do đó, họ được pháp luật bảo vệ (tức họ được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không bị thu hồi hay hủy bỏ Giấy chứng nhận mang tên của họ).

Đây cũng là trường hợp duy nhất mà bạn và những anh chị em còn lại không có khả năng để lấy lại nhà đất là di sản của bố mẹ bạn sau khi anh cả bạn đã bán cho người mua.

Tuy nhiên, bạn cùng các anh chị em còn lại của mình vẫn có quyền gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu chia tài sản thừa kế do bố mẹ bạn để lại. Thông thường, Tòa án sẽ buộc người anh cả của bạn phải trả số tiền tương ứng với phần mà mỗi người con còn lại của bố mẹ bạn được hưởng mà không hủy sổ đỏ đã được đăng ký biến động/sang tên cho bên mua là người thứ 3 ngay tình.

Kết luận: Việc lấy lại tài sản là di sản thừa kế từ bố mẹ bạn khi anh cả của bạn đã bán cho người khác không phải lúc nào cũng có cơ hội thực hiện. Vì chưa có đầy đủ thông tin về tình huống của gia đình bạn nên dựa trên thông tin, giải đáp của chúng tôi, bạn lựa chọn cách giải quyết phù hợp với mình.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về lấy lại tài sản thừa kế đã bị bán, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.