Mã định danh bất động sản là nội dung mới trong quản lý đất đai, nhà ở theo Nghị định 357, góp phần minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy chuyển đổi số quốc gia.
Trong bối cảnh chuyển đổi số đang được triển khai mạnh mẽ trên hầu hết các lĩnh vực kinh tế – xã hội, việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản được xem là nhiệm vụ trọng tâm. Một trong những giải pháp quan trọng được đặt ra là áp dụng mã định danh bất động sản, nhằm chuẩn hóa, đồng bộ và liên thông thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước. Vậy mã định danh bất động sản là gì, được quy định như thế nào và có tác động ra sao đối với thị trường cũng như người dân?
Định danh điện tử bất động sản là gì?
Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định:Có thể hiểu là: Mỗi căn nhà ở như nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng đều sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất. Mã này được lưu trữ và quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.5. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.
Việc cấp mã định danh điện tử giúp cơ quan quản lý và người dân dễ dàng xác định, theo dõi và quản lý thông tin pháp lý cũng như tình trạng thực tế của từng bất động sản trong suốt quá trình sử dụng, khai thác và thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.
Căn cứ pháp lý của mã Định danh điện tử bất động sản
Nghị định 357 được ban hành trong bối cảnh yêu cầu đổi mới phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản ngày càng cấp thiết. Trước đây, thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng thường được quản lý rời rạc tại nhiều cơ quan khác nhau, dẫn đến tình trạng trùng lặp dữ liệu, thiếu thống nhất, gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như cho người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan.Theo quy định tại Nghị định 357, mã định danh bất động sản là một dãy ký hiệu được cấp cho từng bất động sản cụ thể, bảo đảm tính duy nhất và không trùng lặp. Mã này được sử dụng để nhận diện, quản lý và khai thác thông tin bất động sản trong các hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử của Nhà nước.
Nghị định cũng xác định rõ phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc xây dựng và quản lý mã định danh. Theo đó, mã định danh bất động sản phải được thống nhất trên phạm vi toàn quốc, gắn với cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở, xây dựng và các cơ sở dữ liệu liên quan khác. Các bộ, ngành và địa phương có trách nhiệm phối hợp triển khai, bảo đảm việc cấp, cập nhật và khai thác mã định danh được thực hiện đồng bộ, chính xác và kịp thời.
Mục đích của định danh bất động sản
Việc triển khai mã định danh bất động sản không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật, mà còn phục vụ nhiều mục tiêu quản lý quan trọng.Trước hết, định danh bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Thông qua mã định danh, mỗi thửa đất, căn nhà hay công trình xây dựng đều có “danh tính” riêng, giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi biến động về pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng, cũng như tình trạng giao dịch.
Bên cạnh đó, mã định danh bất động sản còn hướng tới hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Khi thông tin bất động sản được số hóa và chuẩn hóa, các thủ tục hành chính như đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng, thế chấp… sẽ được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện hơn. Người dân có thể tra cứu thông tin pháp lý của bất động sản một cách minh bạch, hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch.
Một mục tiêu quan trọng khác là phòng ngừa và kiểm soát vi phạm. Việc quản lý bất động sản bằng mã định danh giúp cơ quan chức năng dễ dàng phát hiện các hành vi vi phạm như sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép, chuyển nhượng không đúng quy định. Đồng thời, đây cũng là công cụ hữu hiệu để quản lý thuế, chống thất thu ngân sách trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.
Tác động của Mã định danh điện tử bất động sản
Việc áp dụng mã định danh điện tử bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra những tác động tích cực trên nhiều phương diện.Đối với thị trường bất động sản, mã định danh góp phần tăng tính công khai, minh bạch của thông tin. Khi mỗi bất động sản đều có mã định danh riêng, việc xác minh nguồn gốc, tình trạng pháp lý sẽ trở nên dễ dàng hơn, từ đó giảm thiểu tranh chấp và hạn chế tình trạng “sốt ảo”, đầu cơ, thổi giá.
Đối với cơ quan quản lý nhà nước, mã định danh điện tử là nền tảng để kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các ngành như tài nguyên và môi trường, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng. Việc liên thông dữ liệu giúp nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch, cấp phép xây dựng, quản lý tài sản công, đồng thời phục vụ công tác thống kê, dự báo và hoạch định chính sách.
Đối với người dân, mã định danh điện tử bất động sản giúp bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Thông tin về bất động sản được cập nhật đầy đủ, chính xác, hạn chế tình trạng giả mạo giấy tờ, lừa đảo trong mua bán nhà đất. Ngoài ra, người dân cũng có thêm điều kiện để tiếp cận các dịch vụ công trực tuyến, phù hợp với xu hướng số hóa hiện nay.
Phân loại Mã định danh điện tử bất động sản
Theo quy định, mã định danh điện tử bất động sản được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý.Theo quy định tại các Điều 8, 9, 10, 11, 12 Nghị định 357/2025/NĐ-CP từ 01/3/2026, có 05 loại mã định danh điện tử chính trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể như sau:
Mã định danh điện tử nhà ở
Đây là mã được cấp cho từng căn nhà ở, bao gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ.Mã này được cấu thành từ các thông tin cơ bản như:
- Mã định danh thửa đất;
- Mã số thông tin dự án hoặc công trình xây dựng;
- Mã định danh địa điểm (nếu có);
- Một dãy ký tự tự nhiên để phân biệt từng căn nhà.
Mã định danh điện tử nhà ở sẽ được tạo tự động trên hệ thống dữ liệu và được gắn với dự án nhà ở tại thời điểm cơ quan quản lý ban hành thông báo nhà ở đủ điều kiện bán (đối với nhà ở hình thành trong tương lai).
Mã định danh điện tử phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
Loại mã này áp dụng đối với phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng (không phải là nhà ở riêng lẻ).Cấu trúc mã tương tự mã định danh nhà ở, gồm:
- Mã định danh thửa đất;
- Mã thông tin dự án, công trình xây dựng;
- Mã định danh địa điểm (nếu có);
- Dãy ký tự tự nhiên để nhận diện từng phần diện tích sàn.
Mã định danh điện tử của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Đây là mã định danh dành cho đơn vị được phép quản lý, vận hành nhà chung cư.Cấu trúc mã định danh này gồm:
- Số định danh của tổ chức;
- Dãy ký tự tự nhiên thể hiện thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành.
Mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Mã định danh này dùng để quản lý chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của từng cá nhân.Cấu trúc mã định danh BĐS này gồm có:
- Mã tỉnh, thành phố nơi cấp chứng chỉ;
- Số định danh cá nhân hoặc số định danh người nước ngoài;
- Dãy ký tự thể hiện ngày cấp, số hiệu chứng chỉ và tình trạng thu hồi (nếu có).
Mã định danh điện tử của cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở
Đây là mã định danh dành cho cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.Cấu trúc mã định danh BĐS này sẽ gồm có:
- Số định danh cá nhân;
- Dãy ký tự thể hiện nhóm đối tượng thụ hưởng và chương trình hỗ trợ nhà ở (như người có công, hộ nghèo, cận nghèo hoặc các chương trình hỗ trợ khác).
Bài viết vẫn chưa giải quyết hết thắc mắc của bạn? Đừng ngần ngại, hãy gọi ngay cho chúng tôi theo số 
19006192 để hỗ trợ, giải đáp
