Mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ có hợp pháp không? Thủ tục mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ thực hiện theo các bước nào?... Vậy, nhà nào có thể được mua bán mà không cần sổ đỏ? HieuLuat sẽ giải đáp cụ thể cho bạn đọc về vấn đề đang được nhiều người quan tâm này.
Câu hỏi: Chào Luật sư, qua môi giới, tôi được giới thiệu mua căn chung cư nhưng chưa có sổ đỏ. Tôi được tư vấn là vẫn mua được như bình thường nhưng thủ tục có hơi khác một chút so với mua căn hộ thông thường. Tôi không rõ, việc mua bán như vậy có hợp pháp không? Tôi phải làm thủ tục thế nào để mua được căn chung cư này thưa Luật sư?
Chào bạn, liên quan đến điều kiện và thủ tục mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ có hợp pháp không?
- Trước hết, nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 được định nghĩa là những công trình được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, nhà ở có thể được phân thành nhà ở riêng lẻ, nhà ở công vụ, nhà ở thương mại, nhà chung cư… Trong số những loại nhà ở được nêu trên có một số loại nhà ở được phép mua bán mà không cần có sổ đỏ.
- Cụ thể, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về một số trường hợp các bên được mua bán nhà ở mà không cần phải có sổ đỏ, bao gồm:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
…
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
…
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
…
=> Theo đó, đối với hai loại nhà ở sau đây thì khi thực hiện mua bán không bắt buộc phải có sổ đỏ/Giấy chứng nhận
+ Nhà ở hình thành trong tương lai: Đây là những nhà ở có đặc điểm đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (ví dụ các căn chung cư thương mại, căn chung cư cho thuê mua…);
+ Nhà ở thương mại (nhà ở được chủ đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư) nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị/yêu cầu cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:
- Từ những căn cứ và phân tích trên, việc mua bán căn hộ chung cư mà chưa có sổ đỏ cũng là hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện:
+ Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng;
+ Việc mua bán căn hộ về bản chất là việc chuyển nhượng (mua bán) hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
+ Căn hộ chung cư trong trường hợp này có thể là căn hộ đã được hình thành (đã được xây dựng, nghiệm thu, bàn giao) hoặc là nhà ở hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư chưa xây dựng xong, đang xây dựng… mà đã được cấp có thẩm quyền cho phép ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư);
Vì vậy, việc mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ vẫn được pháp luật cho phép đối với nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua...theo cơ chế thị trường); điều này đồng nghĩa với việc, thông tin mà bên môi giới cung cấp cho bạn là không sai. Tuy nhiên, để đảm bảo căn chung cư mà bạn được giới thiệu đủ điều kiện để mua bán thì bạn cần kiểm tra mức độ hoàn thành của căn chung cư cùng hồ sơ pháp lý về căn chung cư tham gia giao dịch.
Thủ tục mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ như thế nào?
Mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ là giao dịch mà pháp luật cho phép các bên thực hiện. Tuy vậy, việc mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ không giống với những trường hợp mua bán nhà ở đã có sổ đỏ mà việc mua bán loại nhà ở này phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Cụ thể các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Xác minh điều kiện chuyển nhượng
+ Bên bán phải ký hợp đồng mua bán/văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư/nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư;
+ Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn chung cư được tham gia mua bán;
+ Căn chung cư có thể đã được bàn giao hoặc chưa được bàn giao;
+ Hồ sơ pháp lý về căn hộ phải đúng, đầy đủ;
Bước 2: Ký văn bản chuyển nhượng nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (văn bản có thể có tên là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư)
Các bên thực hiện ký công chứng hoặc chứng thực văn bản này theo quy định pháp luật.
Thông thường hồ sơ mà các bên cần chuẩn bị:
- Giấy tờ tùy thân/giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên còn hiệu lực;
- Hồ sơ pháp lý của căn chung cư: Biên bản bàn giao, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (bản chính), biên lai/hóa đơn cho từng đợt thanh toán với chủ đầu tư,..;
- Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
- Văn bản chuyển nhượng nhà ở thương mại (bản dự thảo, nếu các bên đã chuẩn bị sẵn);
- Số lượng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ ký kết: 07 bản chính.
Bước 3: Nộp thuế, phí theo quy định
Các bên nộp thuế phí theo quy định pháp luật (thuế thu nhập cá nhân,...)
Bước 4: Xác nhận của chủ đầu tư
Sau khi các bên đã thực hiện ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì gửi cho chủ đầu tư để xác nhận, hồ sơ gửi chủ đầu tư gồm có:
+ 05 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ;
+ Biên lai xác minh đã đóng nộp thuế, phí theo quy định;
+ Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư (bản chính);
+ Giấy tờ tùy thân/giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên mua/giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
+ Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư liền kề phía trước;
+ Biên bản bàn giao nhà ở (bản sao) trong trường hợp chung cư đã được bàn giao.
Bước 5: Chủ đầu tư trả kết quả xác nhận
Chủ đầu tư trả cho bên yêu cầu (bên mua) hồ sơ, giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ sau khi đã xác nhận gồm:
+ 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ;
+ Hợp đồng mua bán nhà ở (bản chính ký với chủ đầu tư);
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (bản chính);
+ Biên lai xác nhận đã đóng nộp thuế phí theo quy định;
Bước 6: Nhận kết quả
Bên mua, bên bán nhận lại kết quả từ chủ đầu tư. Khi nào có thông báo về việc nộp hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu thì bên mua nộp hồ sơ cho chủ đầu tư theo quy định để được cấp có thẩm quyền cấp sổ đỏ.
Như vậy, đây là các bước để các bên thực hiện mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ (nhà ở thương mại hình thành trong tương lai).