Một số lưu ý khi mua chung cư có sổ đỏ là gì? Có nên mua căn chung cư có đồng sở hữu không? … Những vấn đề thắc mắc xoay quanh việc mua chung cư có sổ đỏ mà nhiều người quan tâm được HieuLuat giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Xin chào HieuLuat, tôi đang dự định mua căn hộ chung cư ở Hà Đông, chung cư đã có sổ đỏ. Tôi chưa giao dịch mua bán căn hộ chung cư nên chưa hiểu rõ quy định pháp luật, mong HieuLuat chỉ rõ cho tôi một số vấn đề tôi nên chú ý khi mua bán chung cư là gì? Tôi có nên mua chung cư đồng sở hữu của nhiều người không?
Chào bạn, HieuLuat xin giải đáp cho bạn những vướng mắc liên quan đến một số vấn đề cần lưu ý khi mua chung cư có sổ đỏ mà bạn đang quan tâm như sau:
Cần lưu ý gì khi mua chung cư có sổ đỏ?
Chung cư có sổ đỏ được hiểu là căn chung cư đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận chứng minh quyền sở hữu cho chủ căn hộ chung cư. Khi mua căn hộ chung cư, bên mua cần lưu ý một số vấn đề pháp lý như sau:
Một là, kiểm tra, đối chiếu giấy tờ sở hữu của căn chung cư và giấy tờ của bên bán
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp bên rao bán căn hộ chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư không là một người do bên rao bán có thể là bên môi giới hoặc bên lừa đảo... Pháp luật quy định chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc người nào được chủ sở hữu ủy quyền (có văn bản ủy quyền được công chứng/chứng thực theo quy định) mới được quyền bán căn hộ chung cư đó. Do đó, bên mua cần kiểm tra xem người thỏa thuận bán căn chung cư với mình và bên có tên trên sổ hồng/giấy chứng nhận có phải cùng một người không.
Khi kiểm tra giấy chứng nhận/sổ hồng, bên mua cần kiểm tra xem có bao nhiêu chủ sở hữu căn hộ chung cư, giấy tờ nhân thân của chủ sở hữu căn hộ chung cư có trùng khớp với giấy tờ nhân thân được ghi trên giấy chứng nhận không, nếu có sai sót thì cần chỉnh sửa hoặc làm rõ.
Việc bán căn hộ chung cư phải được tất cả các chủ sở hữu đồng ý, nếu một trong những chủ sở hữu căn hộ chung cư không đồng ý thì không thể thực hiện việc mua bán được.
Hai là, kiểm tra xem căn chung cư có đủ điều kiện để bán không
Kiểm tra điều kiện mua bán căn chung cư đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận là việc kiểm tra xem căn chung cư tham gia giao dịch có đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 hay không. Cụ thể các yêu cầu để căn chung cư được tham gia mua bán là:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
…
Nếu căn chung cư thỏa mãn các điều kiện trên thì giao dịch tiếp tục được thực hiện.
Ba là, giá mua bán căn hộ chung cư
Giá mua bán căn chung cư được pháp luật quy định là giá do các bên thỏa thuận. Khi thỏa thuận giá, bên mua cũng cần lưu ý:
+ Việc thanh toán tiền theo giá đã được các bên thỏa thuận được tiến hành như thế nào: Thanh toán một lần hay nhiều lần, thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản. Nếu thanh toán bằng tiền mặt thì các bên nên lập biên bản giao nhận tiền mua bán căn hộ chung cư. Nếu là chuyển khoản thì cần ghi rõ nội dung chuyển khoản.
+ Giá thỏa thuận này có bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí mà bên bán phải chịu khi thực hiện sang tên hay không: Thông thường, bên mua nên là bên thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu căn chung cư. Cần thỏa thuận rõ giá mua bán này đã bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí mà bên bán phải chịu hay không để tránh những tranh chấp có thể phát sinh sau khi ký hợp đồng mua bán;
Bốn là, bên có nghĩa vụ chịu khoản chi phí giao kết hợp đồng, sang tên và thực hiện thủ tục sang tên
Thường thì các khoản chi phí này gồm chi phí ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có công chứng/chứng thực, thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí cấp giấy chứng nhận. Các bên cần thỏa thuận rõ bên nào có nghĩa vụ chịu khoản chi phí này, chi phí này có được trừ trực tiếp vào giá mua bán hay không.
Bên bán hay bên mua thực hiện thủ tục sang tên cũng là điều khoản cần được thỏa thuận trước khi ký kết hợp đồng. Để việc sang tên có thể tiến hành liền mạch, bên mua nên là bên thực hiện sang tên quyền sở hữu căn hộ chung cư. Bên mua cũng nên thỏa thuận các chi phí do bên bán chịu sẽ được bên mua nộp hộ (có biên lai, thông báo kèm theo cho bên bán).
Năm là, lựa chọn tổ chức/cơ quan, địa điểm, thời gian ký hợp đồng
Cơ quan/tổ chức, thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng cũng là một trong những nội dung mà các bên cần thỏa thuận để chủ động chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ và liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để ký kết. Do việc mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng/chứng thực nên địa điểm, thời gian ký kết có thể là căn cứ để xác định hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý hay không có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật.
Như vậy, thường có 5 vấn đề cần phải đặc biệt lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư ví dụ như về giá thỏa thuận, kiểm tra tính pháp lý của tài sản giao dịch,...mà chúng tôi đã trình bày ở trên.
Đồng sở hữu căn hộ chung cư là gì? Nên mua chung cư đồng sở hữu không?
Đồng sở hữu căn hộ chung cư được hiểu là việc có nhiều hơn 1 người cùng được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ chung cư. Số lượng người đồng quyền sở hữu căn hộ chung cư được thể hiện ở trang bìa của sổ hồng/giấy chứng nhận/sổ đỏ cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Pháp luật không quy định việc có nên mua hay không nên mua căn hộ chung cư có nhiều người cùng sở hữu mà quyền quyết định có mua hay không phụ thuộc vào ý chí của bạn. Trong trường hợp bạn vẫn muốn mua căn hộ chung cư có nhiều người đồng sở hữu thì cần phải đảm bảo một số các điều kiện sau:
Thứ nhất, toàn bộ những người có tên trên giấy chứng nhận phải đồng ý bán
Toàn bộ những người là chủ sở hữu của căn hộ chung cư phải đồng ý bán căn hộ chung cư với điều kiện về giá, phương thức thanh toán… được ghi trên hợp đồng mua bán. Những người này phải cùng ký tên vào hợp đồng mua bán (trừ trường hợp có ủy quyền theo quy định pháp luật).
Thứ hai, toàn bộ sổ hồng/giấy chứng nhận đã được cấp phải được cung cấp đầy đủ để sang tên quyền sở hữu
Điều này có nghĩa rằng khi mua bán căn chung cư có nhiều đồng sở hữu thì bên mua phải được kiểm tra và sử dụng toàn bộ những sổ hồng/giấy chứng nhận đã được cấp để thực hiện đăng ký sang tên quyền sở hữu. Nếu thiếu một trong những giấy chứng nhận thì không thể thực hiện sang tên quyền sở hữu căn hộ chung cư.
Do đó, đây cũng là điểm mà bên mua cần chú ý để yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ, tài liệu cho đầy đủ trước khi ký kết hợp đồng.
Thứ ba, thỏa thuận rõ ràng, đầy đủ về các điều khoản trong hợp đồng mua bán
Các điều khoản trong hợp đồng phải được thỏa thuận đầy đủ, rõ ràng. Các bên cũng có thể nhờ đến sự tư vấn của tổ chức hành nghề công chứng hoặc các văn phòng luật sư để có bản hợp đồng đầy đủ, đúng nội dung thỏa thuận của các bên.
Nội dung về giá cả, thanh toán, bên chịu chi phí, bên thực hiện kê khai/sang tên…là một số điều khoản mà các bên phải đặc biệt lưu ý trong thỏa thuận. Không nên thỏa thuận giá ghi trên hợp đồng và giá thực tế là hai loại giá khác nhau vì đây là hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ vi phạm.
Thứ tư, lựa chọn nơi ký kết hợp đồng có uy tín
Nơi có thẩm quyền thực hiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có căn hộ chung cư. Các bên cần lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng có uy tín để được giải thích cụ thể, chi tiết quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng mua bán cũng như các rủi ro có thể phát sinh mà ở các tổ chức hành nghề công chứng khác có thể không đủ năng lực để thực hiện.
Khi lựa chọn nơi ký kết hợp đồng, các bên cũng cần thỏa thuận trước về chi phí ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải chịu, các giấy tờ/tài liệu phải có để chuẩn bị đầy đủ.
Như vậy, căn hộ chung cư có đồng sở hữu được hiểu là căn hộ chung cư có nhiều hơn một chủ sở hữu. Hiện nay, pháp luật không quy định việc có nên hay không nên mua căn hộ chung cơ có nhiều đồng sở hữu mà quyền quyết định có thực hiện giao dịch mua bán hay không thuộc về các bên.
Nếu lựa chọn mua căn hộ chung cư có nhiều đồng sở hữu thì bên mua cần chú ý đến một số vấn đề pháp lý được chúng tôi nêu trên.
Trên đây là giải đáp về Mua chung cư có sổ đỏ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
