Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng ra sao?

Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng được thực hiện như thế nào? Điều kiện để mua nhà đang thế chấp ngân hàng được quy định ở đâu?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề liên quan đến việc mua nhà mong nhận được sự tư vấn, giải đáp của Luật sư như sau:

Tôi chuẩn bị mua một căn nhà, nhưng hiện tại chủ nhà đang thế chấp quyền sở hữu ở ngân hàng.

Trước khi ký hợp đồng mua bán có công chứng, chủ nhà yêu cầu tôi chuyển trước số tiền cho bên ngân hàng để rút sổ hồng đang ở ngân hàng.

Sau đó, các bên cùng ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.

Vấn đề là, sổ hồng vẫn mang tên chủ đầu tiên, bên bán cho tôi chỉ làm đăng ký biến động nên chỉ có tên ở phần những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận mà không được ghi tên trên trang bìa của sổ hồng.

Tôi không phải là người mua bán bất động sản chuyên nghiệp cũng không có đủ kiến thức chuyên môn về vấn đề này nên rất lo lắng về những rủi ro có thể phát sinh.

Tôi muốn Luật sư giải đáp giúp tôi, việc chuyển tiền trước cho ngân hàng như vậy có được không?

Sổ hồng vẫn mang tên của người chủ đầu tiên ở trang bìa, bên bán cho tôi chỉ có tên ở phần cuối của sổ thì có vấn đề gì cần lưu ý không? Mong Luật sư hỗ trợ cho tôi.

Chào bạn, liên quan đến việc mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Có nên mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không?

Trước hết, căn cứ Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi người chủ đầu tiên bán tài sản là ngôi nhà cho bên bán của bạn, và bên bán chỉ được ghi tên ở phần IV của sổ hồng là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận sự biến động về người sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp. Theo đó, việc chỉ ghi nhận tên của bên bán của bạn tại phần IV của sổ hồng có giá trị pháp lý tương đương với việc cấp đổi Giấy chứng nhận với tên bên bán của bạn được ghi ở trang bìa của sổ hồng.

=> Vậy nên, sổ hồng với thông tin như bạn mô tả vẫn là sổ hồng hợp pháp. Bên bán cho bạn vẫn có quyền bán tài sản là nhà ở cho bạn khi đảm bảo đầy đủ quy định pháp luật.

Hai là, Việc thế chấp tài sản là bất động sản tại ngân hàng là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng mà bên vay đã ký kết với ngân hàng. Đây là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp như sau:

…

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

…

Suy ra, bên thế chấp ngôi nhà (bên bán) cho bạn được quyền bán tài sản thế chấp (với điều kiện tài sản này không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh) khi được ngân hàng đồng ý.

Thông thường, để được ngân hàng đồng ý cho phép bên thế chấp bán tài sản thì hoặc là bên thế chấp có tài sản khác thay thế tài sản đã thế chấp hoặc là bên vay tiền của ngân hàng đã hoàn thành nghĩa vụ trả bằng việc đề nghị ngân hàng cho bán tài sản đang thế chấp (tức đã trả nợ xong cho ngân hàng và ngân hàng có công văn thông báo giải chấp tài sản cho chủ sở hữu).

Thực tế cho thấy, nhiều chủ sở hữu tài sản lựa chọn cách hoàn trả nghĩa vụ vay nợ với ngân hàng bằng cách bán tài sản để trả nợ (sau khi đã được ngân hàng đồng ý). Tuy nhiên, thường ngân hàng chỉ chấp nhận cho phép bên thế chấp tài sản được bán tài sản khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng (chuyển tiền vào ngân hàng để thanh toán khoản vay), trừ trường hợp khoản vay là nợ xấu thì ngân hàng cho phép bên thế chấp được bán tài sản để hoàn trả ngay.

Lúc này, các bên trong giao dịch mua bán tài sản thường có thể thực hiện các cách sau:

Cách 1: Ký hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc thể hiện số tiền đặt cọc chính là số tiền dùng để thanh toán khoản nợ mà bên bán còn nợ tại ngân hàng. Số tiền này được bù trừ vào số tiền mua nhà mà các bên đã thỏa thuận.

Các bên cũng có thể lựa chọn ký thỏa thuận 03 bên (gồm ngân hàng, bên bán, bên mua) về việc đồng ý cho bán tài sản đang thế chấp, phong tỏa số tiền đặt cọc đã chuyển vào ngân hàng cho đến khi các bên đã ký kết xong hợp đồng mua bán).

Rủi ro có thể là nếu sau khi ký hợp đồng đặt cọc mà bên bán không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc gây khó dễ để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Cách 2: Lập biên bản thỏa thuận về việc thanh toán một phần tiền mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Biên bản này nên lập có sự tham gia của ngân hàng, bên bán và bên mua, trong đó cần nêu rõ mục đích sử dụng số tiền, số tiền được đóng băng/phong tỏa cho tới khi bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.

Rủi ro có thể là bên bán cố tình gây khó khăn cho bên mua, cản trở việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc không ký hợp đồng mua bán hoặc có ý chiếm đoạt số tiền trả nợ ngân hàng mà không phải có mong muốn bán tài sản.

Vậy nên, việc có mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng hay không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí, mong muốn và sự tin tưởng của các bên với nhau.

Kết luận: Mua tài sản đang thế chấp tại ngân hàng chỉ được thực hiện khi được ngân hàng đồng ý. Để ngân hàng đồng ý thì hoặc là các bên phải có tài sản thay thế hoặc là phải có số tiền thanh toán nghĩa vụ vay tại ngân hàng và đều phải thực hiện giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.

Tuy vậy, trong quá trình chuyển tiền vào ngân hàng thì có phát sinh rủi ro đối với bên mua mà có thể dẫn đến không thể thực hiện mua bán căn nhà đang thế chấp đó. Bạn nên cân nhắc và suy xét cẩn thận trước khi quyết định.

Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Thủ tục mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng 2023 thế nào?

Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho phép bên thế chấp bán tài sản khi đã thanh toán số tiền còn nợ với ngân hàng thì các bên có thể lựa chọn thực hiện theo cách sau:

Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc/văn bản thỏa thuận về việc thanh toán

Việc ký kết như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên. Sau khi bên mua đã chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng thì các bên có thể đề nghị ngân hàng phong tỏa tài sản đó, đồng thời thực hiện giải chấp tài sản.

Lưu ý: Thông thường việc giải chấp tài sản được thực hiện thông qua một bên thứ ba để đảm bảo tính khách quan (có thể ủy quyền cho ngân hàng hoặc bên văn phòng công chứng nơi dự định ký kết hợp đồng mua bán thực hiện). Bên mua cũng có thể lựa chọn việc tự mình giải chấp để đảm bảo được quyền cầm giữ hợp pháp sổ hồng sau khi đã thực hiện xong thủ tục giải chấp.

Xem thêm: Thủ tục giải chấp thế nào?

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán nhà tại văn phòng công chứng

Các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà sau khi đã hoàn thành việc giải chấp tại văn phòng công chứng.

Bước 3: Thực hiện đăng ký sang tên theo quy định

Các bên thực hiện đăng ký biến động/sang tên theo quy định pháp luật sau khi đã ký kết hợp đồng mua bán.

Lưu ý: Các bên cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) khi thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sở hữu nhà ở.

Kết luận: Nếu bạn vẫn muốn mua tài sản là nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng thì có thể thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã nêu trên.

 19006192

>> Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua đất đang thế chấp?

>> Hiện nay, không có sổ đỏ có vay ngân hàng được không?