Rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là gì?

Mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có thể gặp rủi ro gì? Mua xong có được bán lại không? Cùng chúng tôi tìm hiểu nhé.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nói nếu mua nhà ở chưa xây dựng xong thì có thể không lấy được nhà do chủ đầu tư không bàn giao nhà ở.

Xin hỏi Luật sư, ngoài rủi ro trên thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể gặp những rủi ro gì?

Mua xong có bán lại được không?

Chào bạn, có thể gặp rủi ro gì khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và nếu mua có bán lại được không là những câu hỏi được chúng tôi giải đáp như dưới đây:

Gặp rủi ro gì khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai?

Một số rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thường đến từ yếu tố khách quan, từ chủ đầu tư, từ bên mua.

Một số rủi ro mà bên mua cần cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua bán gồm:

Một là, chậm/không được bàn giao nhà do nguyên nhân từ chủ đầu tư

• Việc chậm bàn giao nhà thậm chí không bàn giao nhà có thể xuất phát từ các lý do như:

• Chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị chậm tiến độ thi công, dẫn đến không hoàn thành thi công đúng hạn;

• Chủ đầu tư thiếu vốn để tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến không thể bàn giao nhà theo thời gian của dự án;

• Do chủ đầu tư thế chấp dự án và chưa thực hiện giải chấp;

Hai là, chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

• Chậm thực hiện xin cấp sổ đỏ lần đầu cũng có thể xuất phát từ các nguyên nhân:

• Bên mua chưa có đầy đủ tài liệu theo luật định hoặc hồ sơ không khớp, hồ sơ có sự sai sót;

• Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án đang được thế chấp mà chưa giải chấp;

• Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc nộp hồ sơ cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường khi nghiệm thu công trình;

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường quá tải lượng hồ sơ giải quyết;

• Trong nhiều trường hợp, có sự sai phạm khi xây dựng, cơ quan cấp sổ đỏ không giải quyết hồ sơ cấp sổ lần đầu cho dự án, dẫn đến bên mua không được làm sổ đỏ;

Ba là, mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện

• Thực tế cho thấy, nhiều dự án chưa đủ điều kiện để bán nhưng chủ đầu tư đã thực hiện ký kết các hợp đồng như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hứa mua, hứa bán…;

• Hậu quả là người mua có thể không được xem xét ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, bị chậm tiến độ bàn giao nhà, thậm chí là không làm được sổ đỏ;

Rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Bốn là, điều kiện, thủ tục mua bán rất rườm rà

• Sở dĩ thủ tục mua bán rườm rà là bởi vì trước khi ký hợp đồng, bên mua phải được xét duyệt hồ sơ, điều kiện để được mua bán theo quy định pháp luật;

• Quy trình xét duyệt hồ sơ, giấy tờ được thực hiện theo nhiều bước như nộp hồ sơ đề nghị mua, kiểm tra hồ sơ, chấm điểm, công bố kết quả;

Năm là, khó khăn khi thực hiện thế chấp nhà ở xã hội trừ trường hợp thế chấp để mua chính căn nhà đó

• Việc thế chấp nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn bởi điều khoản hạn chế mua bán trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán;

  • Điều này khiến nhiều ngân hàng thương mại không thể thực hiện cho vay;

• Thủ tục thế chấp nhà ở xã hội gần như chắc chắn được thực hiện nếu mục đích thế chấp là để mua chính nhà ở xã hội đó;

  • Tuy nhiên, số tiền giải ngân khi thế chấp nhà ở xã hội cũng không cao do giá trị nhà không lớn;

Sáu là, vị trí của nhà ở xã hội thường xa khu trung tâm, không thuận tiện

• Vị trí đất xây dựng nhà ở xã hội thường là ở khu vực ngoại thành, ven đô, khu vực mà các tiện ích xã hội chưa cao, do vậy, việc đi lại, các cơ sở dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí… cũng không nhiều, thậm chí là không có;

• Hệ quả là cuộc sống không có nhiều thuận tiện, không được hưởng nhiều tiện ích khi sở hữu căn nhà ở xã hội;

Bảy là, chất lượng và sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật thấp hơn so với các khu chung cư thương mại

• So với các chung cư thương mại thì hệ thống điện, đường, trường, trạm, dịch vụ vui chơi, giải trí… tuy rằng có nhưng chưa được đầu tư cao so với các khu chung cư thương mại;

• Nguyên nhân là do vốn đầu tư thấp hơn, chính vì vậy có thể đây là nguyên nhân khiến tuổi thọ của nhà ở xã hội bị sụt giảm;

Như vậy, khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, bên mua có thể vướng phải một số những rủi ro hiện hữu và rủi ro trong tương lai như chúng tôi đã trình bày.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án đều vướng phải những rủi ro như vậy, do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý của dự án trước khi mua.

Mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có được bán lại không?

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, bạn có mong muốn tìm hiểu việc có bán lại được căn nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Thuật ngữ pháp lý mô tả mong muốn thực hiện giao dịch này của bạn là “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Căn cứ quy định tại Điều 62, Điều 63, Điều 117, Điều 118 Luật Nhà ở 2014, pháp luật hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư, bên mua thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Điều này có nghĩa rằng, bạn không thể thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai vì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

Nếu bạn tiếp tục ký hợp đồng này thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý.

Không được ký chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để thực hiện quyền mua bán nhà ở này, bạn có thể tiến hành một trong hai cách sau:

• Chờ khi đã có sổ để bán lại cho chủ đầu tư hoặc các đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán;

• Hoặc tự do bán lại cho các đối tượng có nhu cầu nếu đã sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán;

Như vậy, pháp luật không cho phép các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp đồng bán mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

Do vậy, để bán lại nhà ở xã hội đã mua thì bên mua có thể đợi đến khi được cấp sổ hồng thì mới có thể được bán.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ.