Có được mua nhà ở xã hội ủy quyền không? Nên mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền không? Cùng giải đáp trong bài viết sau đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nói đến hình thức mua bán nhà ở xã hội thông qua ủy quyền.
Tuy nhiên, chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán nên chúng tôi không thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở như thông thường được.
Có nên mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền không, thưa Luật sư?
Chào bạn, mua nhà ở xã hội ủy quyền là từ thường dùng để gọi tên cho thủ tục mua nhà ở xã hội thông qua văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền).
Thực tế cho thấy, việc mua bán theo hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Cụ thể, chúng tôi giải đáp vướng mắc của bạn về việc mua bán nhà ở xã hội qua ủy quyền như dưới đây.
Mua nhà ở xã hội ủy quyền như thế nào?
Mua nhà ở xã hội ủy quyền/hay chính là việc mua bán nhà ở xã hội thông qua hình thức lập hợp đồng ủy quyền bên cạnh việc lập hợp đồng mua bán thực tế.
Văn bản mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền có các thông tin, nghĩa vụ và quyền tương tự như đối với các trường hợp ủy quyền nhà ở thông thường khác.
Hợp đồng ủy quyền mua nhà ở xã hội thường được lập trong trường hợp:
Nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đầy đủ tiền mua, tiền thuê mua cho chủ đầu tư;
Hoặc bên mua không có ý định ở mà chỉ mua để thực hiện bán lại, kiếm lời;
Thông thường, việc mua nhà ở xã hội ủy quyền thực hiện theo trình tự sau:
Các bên ký kết hợp đồng ủy quyền sử dụng, quản lý, định đoạt quyền sở hữu nhà ở xã hội khi đủ điều kiện;
Bên mua/bên nhận ủy quyền là người được thay mặt bên bán/bên chủ sở hữu nhà ở được chăm nom, được làm việc với ban quản lý, ban quản trị nhà ở, được thay mặt làm việc, ký kết hợp đồng với bên điện, nước, mạng, được quyền định đoạt, lựa chọn bên mua, các điều kiện về việc mua bán khi đủ điều kiện…;
Hợp đồng mua nhà ở xã hội ủy quyền/hay hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, định đoạt quyền sở hữu nhà ở xã hội thường được ký có công chứng;
Bên cạnh việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ủy quyền có công chứng, các bên còn thực hiện thỏa thuận, lập, ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có công chứng (do không đủ điều kiện ký công chứng)/hoặc lập vi bằng về việc mua bán này;
Mục đích là để xác nhận việc giao nhận tiền mua bán, giao nhận các loại giấy tờ về nhà ở xã hội từ bên bán cho bên mua là hợp pháp;
Sau khi nhà ở xã hội đủ điều kiện để được mua bán, giao dịch tự do (sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư), các bên trong hợp đồng mua nhà ở xã hội ủy quyền sẽ ký hủy hợp đồng ủy quyền và ký mới hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;
Hoặc khi đủ điều kiện giao dịch tự do, bên nhận ủy quyền thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cho người khác;
Tuy rằng đây là thủ tục mà nhiều người thực hiện trên thực tế nhưng không phải lúc nào cũng là hợp pháp, cụ thể:
Nếu mục đích lập hợp đồng ủy quyền đúng bản chất của ủy quyền, không nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu thì việc lập, thực hiện, chấm dứt hợp đồng ủy quyền là đúng luật và không có nhiều rủi ro về pháp lý;
Nếu mục đích lập văn bản ủy quyền sử dụng, quản lý, định đoạt nhà ở xã hội khi đủ điều kiện nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu thì đây có thể được coi là giao dịch vô hiệu về mặt pháp lý (bởi ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm che giấu hợp đồng mua bán);
Dù các bên có ký kết hợp đồng mua bán được lập vi bằng hoặc có người làm chứng hoặc tự ký kết thì cũng không là căn cứ để xác nhận việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở xã hội từ bên bán sang cho bên mua theo quy định, do vậy, rủi ro về pháp lý là hiện hữu;
Tóm lại, mua nhà ở xã hội ủy quyền chính là việc mua bán nhà ở xã hội (thường là nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng tự do) thông qua hợp đồng ủy quyền.
Các bên thường ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thực tế hoặc hợp đồng mua bán nhà ở có lập vi bằng để làm bằng chứng cho việc giao nhận tiền, giấy tờ liên quan đến nhà ở xã hội cho nhau.
Tuy nhiên, vì hình thức của văn bản mua bán nhà ở xã hội theo luật định là hợp đồng mua bán có công chứng nên dù các bên có bổ sung nhiều loại văn bản, giấy tờ khác ngoài hợp đồng ủy quyền thì cũng không thể hạn chế được rủi ro pháp lý.
Đồng thời, việc ký kết hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để pháp luật công nhận việc chuyển giao quyền sở hữu từ bên ủy quyền sang bên nhận ủy quyền.
Trình tự mua nhà ở xã hội ủy quyềnNên mua nhà ở xã hội ủy quyền không?
Nên mua nhà ở xã hội ủy quyền không là câu hỏi mà chúng tôi nhận được khá nhiều từ các độc giả, khách hàng.
Phần lớn những người mua nhà ở xã hội bởi ngân sách, khả năng chi tiêu của họ chỉ đủ để chi trả cho loại nhà có giá trị thấp hơn so với nhà ở thương mại này.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, rất nhiều người thực sự cần lại khó có thể mua được nhà ở xã hội trực tiếp từ chủ đầu tư, do vậy, họ lựa chọn việc đầu tư mạo hiểm bằng cách ký hợp đồng mua nhà ở xã hội ủy quyền.
Nói như vậy để thấy rằng, câu hỏi có nên mua nhà ở xã hội ủy quyền không phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu, khả năng và quyết định của bạn.
Dưới góc độ pháp lý, không có quy định về việc nên hay không nên mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền.
Mà như chúng tôi đã phân tích, nếu nhu cầu thực sự của các bên là mua đứt bán đoạn quyền sở hữu nhà ở xã hội thì lập hợp đồng mua nhà ở xã hội ủy quyền không phản ánh đúng bản chất, không đúng quy định pháp luật về hình thức thì bạn nên cân nhắc cẩn thận trước khi mua.
Cần cân nhắc, tính toán thiệt hơn, đáp ứng được nhu cầu của mình, độ tin tưởng, khả năng chịu rủi ro,... cùng các vấn đề có liên quan khác trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Như vậy, nên mua nhà ở xã hội ủy quyền không là câu hỏi mà tự bản thân mỗi người mua, người dự định mua cân nhắc, quyết định dựa trên điều kiện của mình.
Tuy nhiên, việc mua bán chỉ thực sự có hiệu lực pháp luật nếu được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục.
Rủi ro khi mua nhà ở xã hội qua ủy quyền Mua bán nhà ở xã hội có được ủy quyền không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có ý định mua căn nhà ở xã hội tại thành phố B cho con.
Theo thông tin tôi nhận được từ bên bán, căn nhà ở xã hội này được tự do giao dịch (đã hơn 5 năm, kể từ ngày được cấp sổ hồng).
Xin hỏi Luật sư, tôi có thể thực hiện được không?
Chào bạn, mua nhà ở xã hội ủy quyền có được không, có nên mua không hay có được ủy quyền để mua nhà ở xã hội không là những câu hỏi mà nhiều người quan tâm.
Trong đó, pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở không cấm việc ủy quyền cho người khác thực hiện các công việc thay cho mình.
Nói cách khác, bạn có thể ủy quyền cho chị gái thực hiện các công việc thỏa thuận, thương lượng, ký kết, thực hiện sang tên sổ hồng nhà ở xã hội thay cho mình.
Khi thực hiện ủy quyền cho chị gái, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau đây:
Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực;
Thường, văn bản ủy quyền là hợp đồng ủy quyền;
Nội dung của hợp đồng ủy quyền phải bao gồm các công việc như bạn mong muốn như được quyền thương lượng, thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, được quyền thay mặt ký kết hợp đồng mua bán, được thay mặt nộp hồ sơ, lập, ký các văn bản, giấy tờ, tài liệu để thực hiện sang tên…;
Nếu việc ủy quyền có thù lao thì phải ghi nhận thù lao trong hợp đồng ủy quyền;
Như vậy, khi mua nhà ở xã hội ủy quyền hoặc mua nhà ở xã hội theo trình tự, thủ tục luật định, các bên có quyền ủy quyền cho người khác đại diện/thay mặt mình thực hiện các công việc mua bán.
Điểm lưu ý là việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, và phải có công chứng/chứng thực.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về mua nhà ở xã hội ủy quyền, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
