Sở hữu chung nhà đất không còn là trường hợp hiếm gặp hiện nay. Nhu cầu mua bán, chuyển nhượng những tài sản là nhà đất chung ngày càng trở nên phổ biến và có thể nói là diễn ra rất nhộn nhịp. Vậy, người mua có thể tách riêng sổ khi mua nhà sổ chung được không?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu việc mua bán nhà, đất mà có chung quyền sử dụng, quyền sở hữu. Tôi thấy có nhiều người nói rằng không nên mua loại tài sản này vì nó chứa đựng rất nhiều rủi ro. Tôi mong Luật sư giải đáp cho tôi những vấn đề sau đây:
1. Khi mua đất, nhà sổ chung thì tôi có được phép tách riêng thành 01 quyển sổ hồng mang tên của tôi không?
Chào bạn, việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Với những thắc mắc của bạn về việc mua tài sản là nhà đất có chung quyền sở hữu, sử dụng, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Theo quy định hiện hành, mua nhà sổ chung có tách riêng sổ được không?
Trước hết, sổ hồng hay sổ đỏ hay Giấy chứng nhận là những tên thường gọi của chứng thư pháp lý được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của họ. Hiện nay, tên gọi thống nhất của loại giấy tờ này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất xuất hiện nhiều trong các trường hợp, ví dụ như nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình, hoặc của vợ chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất (là bạn của nhau) hoặc của nhóm người sử dụng nhà ở là căn chung cư mini…
Từ thông tin mà bạn cung cấp, dựa trên quy định pháp luật, tùy từng trường hợp cụ thể mà việc tách sổ hồng từ sổ chung thành sổ riêng của mình cũng có nhiều điểm khác biệt, có trường hợp có thể tách được, có trường hợp không thể tách được. Chi tiết như sau:
Trường hợp 1: Tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ (nhà mặt đất) hoặc chỉ có đất ở
Khi tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ hoặc chỉ có đất ở thì việc tách thửa đất (tách sổ) để cấp riêng cho người mua chỉ được thực hiện nếu thửa đất và nhà trên đất thỏa mãn các điều kiện tách thửa đất. Các điều kiện này bao gồm:
- Điều kiện chung để thửa đất được tách thửa để tham gia mua bán, chuyển nhượng: Đã có sổ hồng, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản (Điều 188 Luật Đất đai 2013);
- Điều kiện riêng của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất về việc tách thửa như điều kiện về diện tích, kích thước,...
=> Nếu nhà đất mà bạn dự định mua bán đủ điều kiện để tách thành thửa riêng biệt để cấp riêng sổ cho bạn thì bạn có thể đề nghị bên bán thực hiện thủ tục tách thửa đất. Sau khi tách thửa, bạn cùng bên bán thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng và đăng ký biến động/sang tên. Ngược lại, nếu nhà đất mà bạn đang dự định mua bán không đủ điều kiện tách thành các thửa riêng biệt thì bạn không thể tách riêng phần diện tích nhà đất dự định mua để làm thành sổ riêng cho mình được.
Xem thêm: Trình tự tách thửa để bán thế nào?
Xem thêm: Chậm đăng ký sang tên bị phạt bao nhiêu?
Trường hợp 2: Tài sản tham gia giao dịch là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini có chung quyền sở hữu (đồng sở hữu)
Do thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ, nên chúng tôi có thể phỏng đoán trong số các lựa chọn của bạn có thể tồn tại việc mua bán tài sản là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini. Trong đó:
- Căn hộ chung cư thường được hiểu là một thành phần của nhà chung cư (nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có cầu thang và lối đi chung với nhiều người), có phần được sở hữu riêng và có phần được sở hữu, sử dụng chung. Căn hộ chung cư được cấp riêng sổ đỏ (quyền sở hữu riêng từng căn chung cư) và mỗi căn có thể có nhiều người cùng sở hữu, đất xây dựng tòa chung cư thuộc sở hữu chung cho toàn bộ những cư dân là khách hàng mua của chủ đầu tư.
- Chung cư mini thường được hiểu là một loại nhà ở nhà ở riêng lẻ có từ hai tầng trở lên. Mỗi tầng được có từ hai căn hộ trở lên được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng). Người mua loại tài sản này có chung quyền sử dụng đất ở và nhà ở với những người mua khác.
Vậy, từ những phân tích trên, có thể nhận thấy:
- Nếu tài sản mua bán là loại tài sản này thì bạn không thể tiến hành chia tách sổ đỏ để định đoạt riêng phần quyền của mình được, lý do là phần diện tích đất để xây dựng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở và chung cư mini không thể tiến hành tách thửa cho từng căn hộ ở từng tầng (pháp luật quy định việc sử dụng đất là sử dụng chung);
- Bản thân mỗi căn hộ (căn hộ chung cư hoặc một căn hộ của chung cư mini) không thể tiến hành tách đôi hoặc tách riêng thành nhiều phần để phân định cụ thể phần nào cho bạn, phần nào cho bên bán.
=> Do đó, nếu bạn mua tài sản là căn hộ chung cư hoặc căn hộ mini thì không thể tiến hành tách sổ riêng cho bạn được.
Ngoài ra, cũng cần phải lưu ý: Việc mua bán, giao dịch tài sản đồng sở hữu phải được sự chấp thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất. Chỉ cần có một trong số những đồng sở hữu không bán thì bạn chỉ có thể mua sau khi bên bán cho bạn đề nghị Tòa án có thẩm quyền giải quyết và Tòa án cho phép được bán tài sản là nhà đất này (Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).
Kết luận: Tùy thuộc đối tượng mua bán là nhà và đất hoặc chỉ có nhà, tùy thuộc điều kiện cụ thể của từng tỉnh, thành phố nơi có đất mà việc tách thửa nhằm mục đích để cho bạn có riêng quyền sử dụng, sở hữu có thể thực hiện được hoặc không. Việc mua bán chỉ có thể được thực hiện khi tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý bán hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân có thẩm quyền nếu trong số những đồng sở hữu có người không đồng ý bán.
Có nên mua nhà sổ chung không?
Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tạm nhận định và giải đáp cho bạn như sau:
Một là, dưới góc độ dân sự: Chưa đủ thông tin về giá cả, vị trí địa lý, mục đích sử dụng sau khi mua,...nên chúng tôi chưa thể có căn cứ để khuyến nghị bạn nên mua hay không nên mua loại tài sản theo như bạn đã mô tả.
Hai là, dưới góc độ pháp lý: Pháp luật hiện hành không quy định việc công dân/người có nhu cầu mua tài sản này nên mua hay không nên mua.
Từ các phân tích về các vấn đề và trường hợp có thể phát sinh theo mô tả của bạn, chúng tôi nhận thấy:
- Loại tài sản này sẽ đòi hỏi yêu cầu về sự thống nhất bán/chuyển nhượng cao hơn so với các trường hợp thông thường: Phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu hoặc phải theo quyết định/phán quyết của Tòa án nhân dân (Điều 218 Bộ luât Dân sự 2015);
- Trong một số trường hợp, người bán sẽ không thể tiến hành tách thửa, cấp sổ riêng cho người mua do không đủ điều kiện để tách thửa hoặc không được tách thửa;
- Trong nhiều trường hợp, có thể giá mua loại tài sản này có thể thấp hơn so với các tài sản mà không phải đồng sở hữu;
- Nếu người mua vẫn muốn mua trong trường hợp không thể tách riêng thành thửa đất mới thì chỉ có thể thực hiện bằng cách ghi thêm tên của mình cùng với những đồng sở hữu, sử dụng còn lại (khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013).
Kết luận: Từ những căn cứ, giải thích và hướng dẫn mà chúng tôi đã nêu trên, bạn lựa chọn cách thức giải quyết phù hợp cho trường hợp của mình.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về mua nhà sổ chung có tách sổ được không? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
