Mua phải đất quy hoạch là một trong những vấn đề khiến người sử dụng đất lo lắng nhất bởi đất này có thể bị thu hồi mà không được bồi thường hoặc bồi thường rất ít.
Xác định người bán có cố tình lừa dối về tình trạng đất không?
Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm...
Như vậy, trên thực tế, pháp luật vẫn cho phép đất thuộc quy hoạch được mua bán nhưng khi mua, bán, người bán cần công khai các thông tin này cho người mua. Nếu người bán che giấu nhằm mục đích lừa dối thì giao dịch mua bán có thể bị vô hiệu.Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa như sau:
Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó...
Dù việc chứng minh không đơn giản nhưng nếu bạn có bằng chứng chứng minh mình tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Cũng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Hợp đồng này gồm những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên,…
Nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch bạn cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch hay không.Nếu có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bạn có thể căn cứ vào thỏa thuận để có hướng xử lý thích hợp. Nếu có cam kết nhưng không ghi rõ hướng xử lý, bạn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
Nếu không có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bạn phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp chứng minh bị lừa dối.
Bán ngay nhưng phải công khai thông tin quy hoạch
Dù đất thuộc quy hoạch, nhưng bạn vẫn có thể được chuyển nhượng, tặng cho đất.
Nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, nếu công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu có đủ điều kiện nêu tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:
… Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (nghĩa là vẫn được mua bán, tặng cho) cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch.
Bạn cũng cần lưu ý rằng, diện tích đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất chưa có quyết định thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất bạn vẫn có thể rao bán ngay. Tuy nhiên, để tránh hợp đồng vô hiệu do lừa dối, bạn cũng cần công khai các thông tin về quy hoạch cho người mua.
Trên đây là 3 việc cần làm ngay nếu mua phải đất quy hoạch. Nếu vẫn còn chưa hiểu rõ, có thể liên hệ ngay
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Lê Hà Vy 
