Hiện nay, nên mua nhà đất đã có sổ đỏ hay sổ hồng?

Số đỏ hay sổ hồng là tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc mua bán nhà đất khi có sổ đỏ/sổ hồng được thực hiện theo quy định pháp luật.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang dự định mua một thửa đất đã được cấp sổ đỏ tại thành phố Hà Nội. Qua tìm hiểu, tôi được biết việc mua bán nhà đất phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng. Luật sư cho tôi hỏi, tôi nên mua đất đã có sổ đỏ hay nên mua đất đã có sổ hồng?

Bên bán có nói với tôi rằng, tôi có thể xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ cho sinh hoạt trên phần diện tích đất này. Tôi thấy có nhiều người được cấp sổ hồng nhưng cũng không được xây dựng nhà ở. Vậy, thông tin mà người bán cho tôi nói với tôi như vậy có đúng không thưa Luật sư?

Chào bạn, với những thắc mắc về việc mua bán nhà đất của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Nên mua nhà có sổ đỏ hay sổ hồng?

Sổ đỏ/sổ hồng là những tên thường gọi theo màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất), do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc sở hữu các công trình, tài sản khác trên đất.

Theo quy định pháp luật đất đai, sổ đỏ là những Giấy chứng nhận được cấp theo Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng Cục địa chính, sau đó là Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy chứng nhận này có màu đỏ và thường được cấp cho những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở và đất nông nghiệp (đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản…) ở nông thôn. Loại Giấy chứng nhận này do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Sổ hồng là tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Nghị định 60-CP năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì mẫu Giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng được Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn (đất được dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có).

Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ 01/07/2004 và đặc biệt là khi Thông tư 17/2009/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành từ 10/12/2009 (và nay là Thông tư 23/2014/TT-BTNMT) thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo một quy định chung, cụ thể như sau:

- Một là, đơn vị ban hành mẫu là Bộ Tài nguyên và Môi trường, áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước, đối với mọi loại đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đều sử dụng mẫu chung do Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành để cấp quyền sử dụng cho người sử dụng đất;

- Hai là, một số đặc điểm chung của Giấy chứng nhận này là: Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

Mặt khác, căn cứ khoản 4 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

…

4. Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

…

Theo quy định này, dù là sổ đỏ hay sổ hồng thì đều được pháp luật công nhận là hợp pháp.

=> Từ các căn cứ trên, suy ra, thửa đất đã được cấp sổ đỏ hay sổ hồng thì giá trị pháp lý là như sau. Việc sổ (Giấy chứng nhận) có màu gì là do quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua từng thời kỳ.

Thêm vào đó, khi mua bán nhà đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) thì thửa đất phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014, gồm:

- Người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);

- Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định pháp luật;

- Còn thời hạn sử dụng đất tại thời điểm chủ sử dụng đất thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

- Thửa đất, nhà ở trên đất không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Vì thế cho nên, bạn mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất khi đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng đều là hợp pháp. Điểm cần chú ý là bạn cần kiểm tra kỹ điều kiện để được chuyển nhượng, người sử dụng đất là ai, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, tài sản trên đất nếu có và các thông tin khác được ghi nhận trên sổ đỏ/sổ hồng so với thực tế/hiện trạng của thửa đất để tránh những tranh chấp có thể phát sinh.

Đất đã sổ hồng có được xây nhà ở không?

Trước hết, Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích (khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013). Tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được phân chia thành nhiều loại khác nhau, gồm: Đất sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp (đất dùng để canh tác, trồng trọt, chăn nuôi,...), đất sử dụng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ,...) hoặc đất chưa có mục đích sử dụng cụ thể (đất chưa sử dụng).

Theo đó, khi đất được cấp sổ hồng tức là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng. Lúc này, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng theo mục đích đã được ghi nhận trên sổ đỏ/sổ hồng.

Điều này cũng có nghĩa rằng, muốn xây dựng nhà ở trên đất đã được cấp sổ hồng/sổ đỏ thì mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên sổ đỏ/sổ hồng phải là đất ở (đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn).

Vì chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về thửa đất mà bạn dự định mua (nhận chuyển nhượng) nên chưa thể khẳng định bạn có được phép xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất đó hay không. Bạn kiểm tra, đối chiếu thông tin về mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên sổ đỏ/sổ hồng để có câu trả lời chính xác.

Kết luận: Có thể xây nhà trên đất đã được cấp sổ hồng nếu mục đích sử dụng loại đất này được ghi nhận trên sổ hồng/sổ đỏ là đất ở (đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị).